[摘要] 非毛坯小户型公寓发展速度迅猛，成为人们购房的重要选择。在北方非毛坯小户型刚刚起步，如今哈市小户型也刮起畅销风。
在发达国家和我国东部沿海城市非毛坯小户型公寓发展速度迅猛，已经成为人们购房的重要选择，和市场发展的大趋势。在北方地区非毛坯小户型才刚刚起步，如今哈市小户型楼盘也刮起畅销风。据了解，购买非毛坯小户型人群多为投资型购房者和单身的都市年轻白领。年轻的白领们大多不愿承担装修带来的人力、时间上的浪费，因此非毛坯小户型成为他们置业的选择。
但非毛坯公寓还有存在很多问题，对于消费者来说，非毛坯公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个需求，装修千篇一律。有没有什么方法可以解决非毛坯的个性化需求？到底非毛坯公寓能否热销哈尔滨呢？
▲ 本期话题：非毛坯公寓能否热销哈尔滨？
▲ 会议时间：2007年4月25日星期三下午2点至4点
▲ 会议地点：昆仑酒店2309室 房天下会议室
▲ 邀请嘉宾：（排名不分先后）
▲主持人：房天下哈尔滨分公司负责人金玉涛
黑龙江立汇房地产开发有限公司 销售总监 杜松杨
《哈尔滨日报》财经新闻部记者 周围
世佳行房地产顾问有限公司 策划总监 赫陶然
哈尔滨港龙房地产开发有限公司 销售经理 张雨慧
大连大商集团 麦凯乐国际公寓 销售经理 林雪玲
哈尔滨凯特智能装饰工程有限公司 副总经理 李晶
【主持人 金玉涛】：首先欢迎各位嘉宾来参加房天下大话地产访谈节目。我先占用大家一时间对这个栏目做个介绍。大话地产是房天下从2002年开始主推的一个嘉宾访谈类节目，到现在为止57个分公司已经成功举办了7000场类似的活动。大话地产主要是通过图文直播的方式在互联网做传播，比如像今天我们的活动大概3之后就可以全部发到网上，经常登录哈尔滨房天下的15万网友就会看到。我认为参加房天下大话地产活动的三大好处：一是可以时间让嘉宾了解到市场前沿信息。同时树立嘉宾及地产企业良好的网络形象。还可以拓展人脉资源，结交地产界良师益友。
【主持人 金玉涛】：在座的各位嘉宾有的相互之间还不认识，咱们来介绍一下。我是房天下哈尔滨分公司负责人金玉涛。这边的这位是《哈尔滨日报》财经新闻部记者周围，这位是哈尔滨凯特智能装饰工程有限公司副总经理李晶，然后旁边的这位是港龙房地产的张雨慧。还有这边，这里是大连大商集团麦凯乐国际公寓销售经理林雪玲，世佳行房地产顾问有限公司策划总监赫陶然，还有这位是黑龙江立汇房地产开发有限公司销售总监杜松杨。欢迎大家来到房天下一起来讨论今天的话题。
【主持人 金玉涛】：今天我们的话题是“非毛坯公寓能否热销哈尔滨”？其实非毛坯公寓在哈尔滨并不是新鲜事儿，但今年以来非毛坯公寓项目明显增多。我个问题想问一下世佳行的赫总，您认为哈尔滨今年非毛坯公寓的市场情况怎么样？大家对非毛坯公寓感兴趣的原因是什么？
【赫陶然】：主要从宏观上来讲，主要是国家的对中小户型的政策的引导，一个是我们的开发商是不是配合政策，这个方面我们的开发商都很有觉悟，另一方面还要看市场上有没有和回报，目前非毛坯公寓市场没有还没有达到很好的共赢，就是需求还没有得到良好的共赢，这是宏观的。
【赫陶然】：从微观的层面上讲，目前家庭的结构发生变化，晚婚、丁克还有一些非法同居客户数量也有所增长，这决定了非毛坯公寓必然有其市场。购房者第二次投资的时候已经不是简单的居住的概念，而主要是看房地产能否，出租的怎么样，而非毛坯公寓价值和出租的很高都恰好满足了消费者的这一需求。
【主持人 金玉涛】：您能大概的介绍一下哈尔滨房地产市场非毛坯公寓的区域分布和板块的分布吗？
【赫陶然】：我们公司在大中城市做了一些统计研究，我们发现主要集中在四个区域，个是市中心的集中区域。第二类主要是交通十分便捷的地方， 第三类就是大学城。第四类就是城市的次核心的商圈。
【主持人 金玉涛】：我发现您提到的四点，根本不包括杜总的项目。杜总的项目是以多层为主，而且楼盘的销售情况非常不错，我有两个问题，个是我们的项目的整体策划是什么呢，第二个非毛坯是否是开发商的另一个牟利的手段？
【杜松杨】：实际上我感觉非毛坯这种需求的产生是随着一个城市的经济发展产生的，主体的支撑可能是一些白领阶层，这里面还包含一些城市的边缘人，比如他不是哈尔滨人，只是在这边工作，不会因为阶段性而来购买。
【杜松杨】：首先我们在做项目的时候要考虑市场有没有这方面的需求，第二个考虑需要这方面产品的人有没有这个消费的能力。我们的立汇美罗湾原来叫五八村，这里的城市的边缘，城市的配套是比较匮乏的。这样我们只能自身的做一些调整，我们计划整体性打造城市的东南板块。我们把动力区师资非常好的风华中小学引入到小区，而我们就在风华中小学的旁边做单体的非毛坯小公寓。
【杜松杨】：我们还要扩展我们的需求群体，随着哈尔滨市的工业改造，动力区也在发展，同时他也是工业产业的龙头，我们前期了解了一下，在这个区域国企的人，一般是三十岁以上，每个月都会拿两、三千块钱。我觉得动力区将来一定会以两大资源为主，一个是现有的工业资源，进入到这里面的人大量的都是高级蓝领阶层的人，虽然动力区不是CBD，但是他们要在这边生活和工作。他们需要的肯定不是八十年代的两室一厅，他们选房首要考虑的是环境和人文。
【杜松杨】：另外哈尔滨市的旅游资源新的亮点已经不多，我们黑龙江省的旅游热点已经是牡丹江方向，西泉眼、玉泉狩猎场等等均在这个方向，而我们的项目恰恰是处在这个咽喉地带，所以旅游业将来一定会带动我们这个区域的发展。
【杜松杨】：从上面三方面考虑，我们觉得小户型公寓不一定要在城市的中心，而是应该寻找有这种需求的环境，有这种需求的群体，有这种消费的能力的人，完全可以承担这种产品的市场。
【杜松杨】：但是现在我们的这个产品还不很成熟，既然我们要做非毛坯，我们肯定要做一些有特色的，不能做泛泛的那种，真正在哈尔滨做这种非毛坯也是很难的，因为它需要同时涉猎几个行业，同时要对很多的行业有一个细化。我看了哈尔滨很多的非毛坯，如果都做成千篇一律，那样就没有个性了，而且施工的水平也参差不齐，一个项目一定要做到每一家都很精细的程度，各有各的特色。这些是我所想到的问题，希望和大家分享一下。
【主持人 金玉涛】：对于消费者来说，非毛坯公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个性需求。以前我们哈尔滨房天下曾经做过一次网络调查，有2000多网友参与，内容是：不买非毛坯的若干原因，其中被网友选择的就是价格过高。被网友选择第二个的就是装修千篇一律。那么我想请凯特装饰的李总回答一个问题，从装饰公司的角度出发，在技术层面，有没有什么方法可以解决非毛坯的个性化需求？
【李晶】：风格肯定是因人而异的，个性是一个人的品位，也是住进这个房子以后的生活态度。住进来之前他不会考虑个房子要怎么盖，但是他会考虑我该如何装修。在国外发达国家，商品住宅基本上都是成品的，我们的国家基本上都是半成品，而且肯定会逐步向成品化转变，越来越多的人会接受这非毛坯房，应该说是全装修房。我理解应该是这个概念。
【李晶】：我们针对这一块推出了一些方案，比如说和开发商去合作，针对每一种户型来做出几种方案，业主可以提前选择装修风格，你可以自己选择自己的个性装修，我们就提前做了这样的准备工作。
【赫陶然】：我补充一下，刚才提到的共性和个性的问题，满足个性是一定的，因为这个时代是追求个性的，但首先也要满足共性，因为你在一个群体中，你在一个生存空间里，哪些是共性？一个社区有1000个户型，一定有人跟你的户型一样，首先你居住的时候要保证共性的前提再考虑个性。你的装修搞好了之后怎么样去装饰是很值得考虑的，你是偏向欧洲古典、后现代、现代、中国的古典这些装饰。比如说针对小户型的公寓没有单独的客厅，是和卧室单独设计的，你可以通过空间的推拉来实现不同的感觉，我可以把起居室扩大把卧室见效，这种情况下你就要通过装修的颜色和家具来转化的，这种我觉得很好，节省了空间，也实现了个性化。
【主持人 金玉涛】：开发商可以让你的客户有不同的选择吗？
【赫陶然】：开发商可能会加大工作量，但有的时候我们不喜欢这样，也就是说当十个苹果摆在你面前的时候你可能会选择两个，但是一百个苹果放在你面前的时候，客户的眼睛就花掉了，这个时候会增加成交的过程，你如果给他三种他们可能会选择的快一些，给他十种、一百种，是不利于成交的。
【主持人 金玉涛】：实际上给客户的选择是有选择的吗？
【赫陶然】：这个问题请港龙来谈一下。
【张雨慧】：是这样的，我们尽量在设计的风格和档次上达到一定的高度，我们非毛坯公寓当中比较有代表性的，我们现在出的设计稿都是由香港有名的、具有国际水平的设计师亲自设计，设计费和前期的把关都力求高水准，高标准，希望呈现给大家的是一个让大家比较满意的产品，不敢说无可挑剔，但是尽量是一个高标准的东西，我觉得大家对好东西的认可应该是差不多的。
【张雨慧】：我们的公寓从风格上更应和一些我们的目标客户群一致，比如说我们的项目可能购买人群在30到40岁之间的白领和金领比较多一些，这部分人对审美的大的方向不会偏差太多，我们的设计风格力求简洁、时尚，与现代人对美的追求尽量的去达到一致的一个效果。
【主持人 金玉涛】：消费者去了之后会有一种还是两种、三种装修风格来选择？
【张雨慧】：这个不会只有一种，比如说地板的颜色、墙面设计的风格、包括洁具的形状还有一些整体的装修的把关上都会为客户提供不同的选择。
【主持人 金玉涛】：在价格上你们都统一了标准吗？
【张雨慧】：是，标准是一样的。
【主持人 金玉涛】：我接着问一个具体的问题，在前期的时候你们一定做过这样的事，现在在哈尔滨你们的项目为例，什么样的消费者选择非毛坯的公寓，还有自住和投资的比例大概是多少？第三个就是消费者选择非毛坯公寓的时候应该注意那些细节？
【张雨慧】：经过我们对市场的调查主要是四类人，个是首次置业的中等收入的年轻的客户群，他们购买的目的主要是偏向于自住。第二个是二次或者是多次置业的投资型的买家。另外一个就是外地的移民，他们购买的主要目的是为了在城市里有一个生存的平台，另外也有一部分投资回报的心理，再有就是用于商务和商业的一些客户，在一定的程度上起到了替代写字楼和商务公寓的作用。
【主持人 金玉涛】：这种投资和自住的比例你们做过预测吗？
【张雨慧】：从目前我们积累的客户的情况看，投资和自住的比例基本上是6：4左右。
【张雨慧】：因为随着大家生活水平的提高，这种投资是会越来越多的，这种投资的市场回报也比较看好。
【主持人 金玉涛】：我觉得对消费者来讲，买非毛坯的公寓比买毛坯房更复杂，对于消费者来说，买非毛坯公寓的时候要注意哪些陷阱？
【张雨慧】：对于消费者来说，可能因为他看到的产品，有的时候对使用的材料还有装修的过程他没有亲眼所见，所以怕存在一些问题，但是通过我们流水线的作业和统一的施工操作，相对开发商批量的装修和客户单个的个体装修来说，避免了好多个体装修当中存在的问题，比如说个人装修的时候很难找到专业的装修队，即使找到好的装修公司的话，他们使用的材料可能也不是消费者可以掌控，包括价格，并且主材还是你们自己去买，这样没有完全的达到消费者省时、省力放心的效果。
【主持人 金玉涛】：我有一个小问题，很多人认为非毛坯有一定的风险，比如经纬360，从开工到交工有一个统一的时间表，不像我们自己装修，自己说了算，所以有的人就怀疑几百户同时的装修对质量的控制是什么样的？很多人关心你们是找装修公司来做？还是你们自己把这个工作给做了？
【张雨慧】：因为我们的开发商是香港的公司，所以都是请的香港具有国际水准的设计大师来操盘这个设计。那么我刚才也讲到希望呈现给大家的就是比较高的标准，能够引领时尚的装修风格。至于你说的几百套一起的装修这个问题，我们是这样的，个体的装修是找专业的装修公司，但是我们的装修队伍的确定是通过一系列的审核和招标来完成的，来投标的单位我们对他的资格的审核本身就是道非常严格的关口。最后能被我们选中的应该说是精中选精，所以大家不必为装修质量担心。
【主持人 金玉涛】：大家认为非毛坯的公寓能否热销哈尔滨？今年哈尔滨的销售情况会是什么样的？
【赫陶然】：消费者看一个非毛坯公寓，首先看它有没有投资的价值，怎么看这个价值呢？你要自己去附近看一下租房市场，看看出租房价是多少。我们业内认为十年到十五年收回投资回报是的，我个人认为十二年就可以了，超过十六年租金仍不能收回成本就不要买了。
【赫陶然】：这个投资的是你个人算出来的，你再配合一些宏观的政策看一下，还有周边的配套设施能否带动物业的。
【赫陶然】：再一个是每平方米的装修，开发商会给大家省一部分钱，另一方面他也会进行一部分的加价。从哈尔滨来讲，这种非毛坯的公寓，按使用的面积一平方米500到600元我们认为是比较合理的，是比较适宜居住的，如果你想再好一些的话，你可以装到1000元，你可自己再添一些家居和床之类的就可以了，当你追求过高档次的时候完全可以自己搞的。至于装修的质量建议大家一个是看开发商的实力，一个就是看做装修的公司的实力，自己可以到现场去看一下。
【主持人 金玉涛】：我问杜总一个问题，您觉得非毛坯公寓这个事在未来几年会成为未来哈尔滨房地产市场的主导位置吗？
【杜松杨】：我感觉非毛坯这个公寓，可能是房地产产品的一个发展趋势，但是话说回来我们要结合我们的城市。在这个城市的行业里面，哈尔滨这个城市有几点严重的制约这个城市的发展：点哈尔滨经济发展速度，因为哈尔滨的房价的均价还没超过三千，作为一个的省会城市，这个价格是一种非常低的标准，说明什么？这个城市的人均消费的能力偏低，经济发展的速度、以及国家对它的投资的重视程度不高。
【杜松杨】：开发商开发楼盘要考虑到先找它的需求，研究好需求之后针对这个再去做。因为我是外行，可能对装修这一块有一定的欠缺，但是现在有一点可以肯定，能买房子和装修房子的，肯定是有一定的消费能力的，比如说我拿20几万可以买70多米的房子，为什么偏要来万达杰座买你的20多米的房子？它肯定是有一定的消费能力，也是有一定的品位的人，综合的素质会较高的人，我在台湾培训的时候讲过，现在各个的行业都在细化，随着经济的发展和工作节奏、生活节奏的加快，有一些我不想投放过多精力的事，我宁可多付出一些钱。这方面开发商前期就要做好准备，要选好品质质量有保证的一个供应商。然后把产品细化，给客户同一个品牌，但是有不同颜色、系列的产品来选择。这样就解决了关于装修个性化的问题。我们要做的就是把你选择的产品、颜色选好之后拿过来，免费的帮你把这些东西组合到一起。
【杜松杨】：我们非毛坯的房子都是小房子，不会像四室一厅的房子，一个卧室就可以弄出好多样子来，所以我们这种空间的变换相对的小一些，因为我们的户型一般是60多平方米左右的，装饰的成分要多一些，包括我们对一些床上用品和家居的品牌联系起来，你喜欢什么样的床都可以，只要在你的房价当中稍微加一点钱的话，我都可以给你做到，让你买房当天就可以住进来。如果可以做到这样，购房者是喜欢非毛坯，不会去买毛坯房，因为我没有这么多的时间放在装修上。但是可操作性我不知道行不行？因为装修方面我是外行。
【赫陶然】：我有一部分同意杜总的意见，是关于差异化观念和慎重的观点。有一点我不同意杜总说的。我觉得哈尔滨的发展进程还是很快速的，我们不能把它和北京、深圳那样的城市去比，因为他们缺地，哈尔滨还是会看到它的发展的。
【主持人 金玉涛】：麦凯乐的非毛坯的公寓销售情况没有写字间那栋好，你们为什么不把这两栋楼都弄成非毛坯的写字间，而非要做非毛坯的公寓？
【林雪玲】：关于销售这方面差异主要原因是我们没有主推非毛坯公寓，所以造成销售略逊写字间。对于我们非毛坯来说，我是看好这个市场了，毕竟是省时、省心、省力。对于一些投资者来说，根本不需要考虑我要装修，我要花多少时间来考虑装修的问题，甚至更加的不需要找人去设计、自己去选材等等。
【主持人 金玉涛】：李总一直做装修，你站在一个局外人的角度你觉得非毛坯公寓会发生什么装修方面问题？
【李晶】：你的顾虑其实就是我们业主的顾虑，我认为它缺的是第三方的监理，要有一个第三方站在非常公正的角度监督这个过程。
【杜松杨】：在外地也出现了一些这样的问题，开发商装修房子为了成本压缩，来实现利润的化，在材料这一块，他没有去找一些大品牌的东西，因为大品牌的东西肯定会很贵，除了经典、耐用之外售后确实也有保障。他们会找一些不知名的小品牌来鱼目混珠，误导消费者。另一方面施工队伍学问很大了，有实力的施工队，比如说一平方米施工的成本是100或者是200块钱，而小的施工队往往只有80元，有些开发商也会在施工队上出现问题。
【主持人 金玉涛】：目前我了解包括哈尔滨的装修公司，不管多有实力，他的施工人员根本就不是很稳定，有些都是从大街上拉来的。
【李晶】：的顾虑就是在装修的质量问题上。
【杜松杨】：我对装修也接触一些，实际上哈尔滨有没有好的装修公司。有一批江苏的人在全中国都是很有名的，他们的装修的队伍能达到比如说安玻璃的时候他来回的看，因为玻璃还有反正，因为这种管理都是家族式的管理，这种的管理方法非常的简单和单一，非常非常的有效，但是为什么用他们的少呢？就是担心这种的装修队伍的工钱很高，但是如果你要是批量的话，你要是违背市场的原则的话，比如说就是值200块钱，但是你非要压到很低，肯定江苏人是来不了的，这样就出现大街上的人拉过来变成你的工人的那种。所以你要想做非毛坯的你就要最后达到不是独乐乐，而是众乐乐。
【李晶】：而且我觉得开发商和个体的装修有一点的区别是我们有专业的人员来把关。
【杜松杨】：有的时候开发商自己的办公房装修很不好，因为装修是很难控制。
【李晶】：我举个例子，肯德基的装修公司就是指定的队伍，别的公司做都是赔钱的，只有这家公司来做才会做好，这是为什么？因为都是流水线的作业，所有的流程、流水线就能保证这个质量。
【赫陶然】：我觉得我最担心的不是这个，每家公司装修不管完不完美也会达到70%-80%，我最担心的就是健康和环保的问题，比如说甲醛之类的，你可以闻到味道你会避免，但是我担心的是我看不到的东西，请我们的专家来谈一下这方面的问题。
【李晶】：我觉得这个太专业了，不管是外部的装修还是内部的需求。外部的状况国家已出台了一些规定了，内部的需求，虽然高端客户的发展，随着经济的发展，非毛坯的住房也会有一定的发展，这部分的客户也会不断的壮大的。
【主持人 金玉涛】：看来李总对非毛坯的市场是非常的看好的，再问林经理一个问题，就是和传统的毛坯房相比，非毛坯有哪些优势？
【林雪玲】：传统的毛坯房我们的侧重点就是杜绝一些隐患的，因为很多都要后期改造，往往改造装修的时候会出问题，比如说马桶下方漏水，或者是防水层，还有各方面的质量方面的问题。而这是购买非毛坯公寓所不用考虑的问题，让业主充分感觉到省心、省力，这是非毛坯销售上面的一个优势
【周围】：我问杜经理一个问题，我作为个人的投资者也很关心非毛坯好不好，考虑过“爱建非常男女”，我觉得他的房价已经很高了，投资很低，你觉得这样高房价物业适合继续投资吗？
【杜松杨】：哈尔滨高端市场的房子已经成形，将来拉动哈尔滨房价的，应该是中低端的房子，就是说它的发展的速度会非常的快，也会有好的发展的前景，但是时间要稍微长一些。高端的房子也会涨价，但是要等低端的房子涨起来之后。的哈尔滨的高端市场是给富人盖的，接下来是中层人员，现在哈尔滨的市场是百姓的市场，现在哈尔滨的开发商是在给中低端的市民盖房子，所以会非常的火爆，而高端市场相对来说有些趋于饱和了。
【杜松杨】：像爱建滨江，它在打造的是一个居住中心区的概念，你不用看哈尔滨在往城边发展，越往周边发展，中心位置的道里、南岗的房价才越会涨价，那个地方是的，所以如果你有余钱的话，我建议你可以投资一下，将来假如哈尔滨的房子卖3000、4000的话，那个地方就应该是1万多了。
【杜松杨】：还有就是投资前一定要考虑，要是投资在4%和6%之间的话，你就要考虑下。不过要是比较宽裕还是建议可以尝试，毕竟哈尔滨不会再有道里和南岗了。
【赫陶然】：我要讲的是时机的问题，很可能你一期买的时候，到二、三期的时候你一平方米可能会赚到很多了。
【赫陶然】：爱建那个地方可能需要一、两年左右会更好，到那个时候包括哈西的商圈都会发展起来，相对来说哈西潜力可能会更大。你现在投资哈西风险大，但是要高，但是晚的话可能风险低，也要低了。
【主持人 金玉涛】：我估计咱们通过这一次的聊天，帮助我们不涉及一线工作的人会很了解这个行业。我觉得非毛坯今年确实是项目多，这是一种现象，这种现象也确实值得大家关注的，也希望通过房天下的活动，得到大家更多的关注非毛坯公寓项目，谢谢大家。
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