冰城房价4220元/㎡有多少是虚高

前不久，据哈尔滨市经济研究所房地产研究中心调研显示，5月份哈尔滨市市区在售商品住宅销售均价约为4220元/㎡，比4月份上涨110元/㎡。在全国房价降声一片的同时，冰城的房价却稳步上涨，丝毫不见跌势。记者在采访中了解到，其实许多房子都是有价无市。一些近期涨幅较大的楼盘更是出现滞卖，两年前开盘的房子还没卖出去，一些去年就称已经售罄的房子至今仍有空房。

房价虚高坚持不降

位于哈尔滨市开发区某楼盘2006年开盘时的价格是均价5000元/㎡，两年后的今天，该楼盘房屋均价为7000元/㎡。是因为房子卖得好所以价格才一涨再涨吗？记者20日对此探访发现这里连两年前开盘的房子还未卖完。

在售楼处，记者在售楼小姐的指导下看到了9栋沙盘，售楼小姐称目前有3栋楼房在两年前已经入住，其他几栋将在今年10月后陆续入住。售楼小姐向记者介绍，目前还有多种户型的房子，价钱均在100万元以上。记者随同售楼小姐来到该楼盘已经进户入住的地点看房。因为其他的几栋楼正在施工，这里的道路还很泥泞，3栋已经进户两年多的楼房看起来入住率并不高，多数户型的房子都有剩房。“这里的地点不好、楼房间的间距近，为啥还能卖这么高的高价呢？”记者询问。“哈尔滨的房价始终没有降过，大家都不降，我们当然不会降了。”售楼小姐说。

记者在采访中了解到，这里的楼盘并不是因为卖得好而提价，而是因为哈尔滨房地产价格的整体形势从去年以来呈上升趋势，因此各家都在提价。售楼小姐对记者说，这几个月别说买房的人，就连看房子的人都少得可怜。

据业内人士介绍，由于房地产业具有较强的地域属性，同属一地的开发商谁也不愿意率先降价；另外，开发商还有一个担心就是，如果降价的话，必然会加重持币待购者的心理预期，使得房子更不好卖。

开发商捂盘炒楼价

哈尔滨市道外区的一栋高档住宅去年7月份开盘，记者还清晰地记得，当时到该楼盘的售楼处采访时对方称该房均价为4500元/㎡，但是所有的房子都已经卖光了。今年年初，记者得知该楼盘已经提价到5500元/㎡，而且这个价钱能买到现房。20日，记者再次来到该售楼处。售楼小姐告诉记者，目前该房的均价在6500元/㎡左右。去年10月，哈西附近的一个大型社区居然出现了市民排队购买房号的情况。开发商一直“掐”着房子限量出售，边卖边提价，刚一开盘就宣布售罄。20日，记者来到该楼盘看到，这里不仅有三期的期房出售，就连去年进户的一期和今年即将进户的二期也都有剩余的房子。一时间，开发商捂盘惜售的伎俩不攻自破。

哈尔滨市一家房地产开发商告诉记者，去年哈尔滨的房地产市场十分火爆、而现房并不多。因此许多开发商以捂盘来爆炒楼价，致使哈尔滨市房屋的价格从去年开始一路上涨。然而经过了一轮加速上涨过后，全国各地的房价都开始下降，此时市民选择了观望。而开发商的捂盘最终不仅造成了楼市的虚假繁荣，也给自己埋下了“地雷”，影响资金的盘活。

许多房子有价无市

哈尔滨市经济研究所房地产研究中心的专家连续几个月对哈尔滨市多个楼盘进行跟踪调查后，向记者提供了一组数据：今年5月份，哈尔滨市市区在售商品住宅销售均价约为4220元/㎡，比4月份上涨110元/㎡，环比上涨2.7%。而5月份商品住宅总销售面积138509㎡，比4月份减少9109㎡，下降6.2%。江南主城区均价4890元/㎡，江南二环以内在售商品住宅均价为5760元/㎡。

记者先后对哈尔滨市十几家楼盘采访调查发现，许多房子虽然标出虚高的均价，却要么没有房子卖，要么剩下的都是特殊的房源。而少数几家叫价极高的房子，更是曲高和寡、有价无市。

冰城楼市或将“滞涨”

记者从哈尔滨市相关部门了解到，哈尔滨市明年将新增800万平方米住宅，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。2009年住房需求结构以普通商品住房为主。受二手房、空置房以及相关政策等方面的影响，大户型高档住房需求有减缓的趋势。

据业内人士介绍，随着哈尔滨市经济适用住房和廉租住房的供给增加以及棚户区改造的推进，小户型住房的供求紧张情况将会有所缓解，住宅的供求结构将趋向合理；现有的招拍挂政策必然会推高地价增加住宅成本，进而压缩房地产可能的降价空间；从百姓的角度看，深圳、北京的降价强化了持币待购者的信心，他们的人数正不断地增加，这必然对房地产进一步上涨形成制约，同时不断紧缩的信贷政策也考验着开发商日益脆弱的资金链。房价问题不只是开发商之间的博弈，同时也是开发商、购房者和政府之间的动态多头博弈，博弈中每一方的策略选择都会对其他参与者产生重大影响，房价必然会受制于此。作为二线城市，哈尔滨的房价短期内确实走出了相对独立的“行情”，但是从中长期看，很难不受全国宏观大环境的影响。

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