哈尔滨房地产市场月报（2009年8月）

声明：本文刊载数据由真观堂信息研究中心提供，仅供搜房网独家发布及使用。未经授权，其他媒体及个人不得转载！

【经济】

1.1  哈尔滨地区生产总值

哈尔滨市2009年上半年全市实现地区生产总值1373.4亿元，比上年同期增长11.8％，增幅比一季度提高1个百分点。在国际金融危机冲击下，哈尔滨市经济仍然能够实现两位数增长的原因，主要是政府加大了大项目的投资力度和进度，从而带动相关产业产值有较大幅度的增长。

1.2  固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长45.9%

根据国家宏观调控大政方针以及全省战略部署需要，哈尔滨市将2009年定为“项目建设年”，加快了一些重大项目的投资，一些城乡重大建设项目也提早开工。固定资产投资呈强劲增长势头，2009年前七个月全市完成固定资产投资386.3亿元，比上年同期增长45.9％，增幅提高16.2个百分点，但与前六个月相比有所降低，固定资产投资增长势头有所减缓。

房地产开发投资完成87.8亿，增20.3％

2009年以来，哈尔滨市房地产开发投资快速增长。前七个月房地产开发投资完成87.8亿元，比上年同期增长20.3％，增幅与前六个月相比有所降低。

1.3  社会消费品零售总额

2009年前七个月，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市实现社会消费品零售总额793.3亿元，比上年同期增长19.1%，其中，7月份当月，社会消费品零售总额实现102.5亿元，比上年同月增长19.1%。从销售地区看，市区零售额690.4亿元，增长19.1%，县区零售额45.1亿元，增长19.4%，县以下的零售额57.8亿元，增长18.9%。

1.4  区域财政收入

2009年前七个月，全市财政一般预算总收入共完成192.7亿元，比上年同期增长9.5%。增幅比上年同期降低22.5个百分点。主要原因是：经济增长放缓，企业效益下滑，财政收入来源减少；二是实施积极的财政政策，进行结构性减税，政策性减收较多；三是工业品出厂价格指数、居民消费价格指数双下降，相应使以现价计算的财政收入减少。

1.5  居民消费价格总指数

在本年度统计局统计月报显示，1-7月哈尔滨市居民消费价格总指数为99.5%，同比降低0.5%。食品价格与衣着类价格下降是哈尔滨市居民消费价格总指数回落的主要原因。

1.6  上半年哈尔滨房地产开发运行情况解读

房地产开发投资快速增长

从投资分布看，上半年，在全市房地产开发投资中市区投资完成59.6亿元，占全市房地产开发投资的比重为95.5%；从商品住宅投资看，上半年商品住宅投资完成46.1亿元，增长44%，占全市房地产开发投资的比重为73.8%；从上半年房地产开发项目分布看，道里、南岗、香坊和道外四个区开发项目数量分别占全市开发项目的19.6%、16.2%、13.8%和10.1%，四区合计占全市房地产开发项目数量的比重达59.7%；到位资金保持快速增长态势，上半年，我市房地产开发到位资金123.6亿元，比上年同期增长39.4%，其中上年结余资金24亿元，本年到位资金99.6亿元，在本年到位资金中，国内贷款24.4亿元，企业自筹资金41.2亿元，其他资金34亿元。

解读：从上半年哈尔滨市房地产运行上看，全市房地产开发投资几乎全部在市区内完成，而市区内又以道里、南岗、香坊和道外四个区开发的项目最多。从资金的来源上看，由于本年度以来宽松的金融政策，上半年金融机构贷款资金比重有很大的增加。

施工面积继续扩大，竣工面积增幅较高。

上半年，我市房地产开发施工面积1037.4万平方米，比上年同期增长21.3%。其中，商品住宅施工面积868.4万平方米，增长23.9%， 90平方米及以下商品住宅施工面积为379.1万平方米，增长58.9%；办公楼施工面积为7.5万平方米，增长2.4倍；商业营业用房施工面积为102.7万平方米，增长20.8%；其他房屋施工面积为58.7万平方米，下降12.5%。在全市房地产开发施工面积中，新开工面积354.6万平方米，比上年同期增加100.9万平方米，其中商品住宅新开工面积300万平方米，增加81.4万平方米。

上半年，我市房地产开发竣工面积为40万平方米，比上年同期增长1.5倍，商品住宅竣工面积30 万平方米，增长1.7倍，其中90平方米及以下房屋竣工面积1.9万平方米；140平方米以上（不含140平方米）户型竣工面积25.2万平方米；90-140平方米之间户型竣工面积2.9万平方米。

解读：商品房施工面积、新增开工面积大幅度增加，预示着今年下半年及明年的市场供应量将会大幅上升，未来市场去化压力加大。

商品房销售市场交易活跃

商品住宅销售面积所占比重近九成。上半年实现商品房销售面积250万平方米，比上年同期增长7.0%，其中商品住宅销售面积224.6万平方米，增长15%，占全市商品房销售面积的比重为89.8%。在商品住宅销售面积中，90平方米及以下销售面积95.1万平方米，增长24%，占全市商品住宅销售面积的比重为 42.3%，90-140平方米商品住宅销售面积71.4万平方米，下降6.2%，占全市商品住宅销售面积的比重为31.8%，140平方米以上（不含140平方米）商品住宅销售面积58.1万平方米，增长36.9%，占全市商品住宅销售面积的比重为25.9%；办公楼销售面积5.1万平方米，增长2.3倍；商业营业用房销售面积15.3万平方米，下降49.3%；其他房屋销售面积5.0万平方米，下降24.2%。

解读：上半年住宅销售增长最快的户型为140平方米以上的户型，说明哈尔滨房地产市场改善型和投资型的消费群体逐渐增多，大户型住宅的选择空间较大。

商品房空置面积减少，90-140平方米户型商品住宅空置面积比重较大

今年以来，我市居民购房意愿增强，商品房销售形势看好，商品房空置面积有所减少，对房地产开发企业盘活资金、继续扩大投资产生了积极的影响。截至6月末，全市商品房空置面积为398.8万平方米 ，比今年5月末减少48.4万平方米，比上年同期下降5.5%，其中商品住宅空置面积220.4万平方米，比今年5月末减少44.5万平方米，比上年同期下降 10.2 %。在全市商品住宅空置面积中，90平方米及以下、90 -140平方米和140平方米以上商品住宅空置面积为55.8、106.4和58.2万平方米，占全市商品房住宅空置面积的比重分别为25.3%、48.3%和26.4%。

解读：在全市商品住宅220万平方米的空置面积中，90-140平方米户型商品住宅占比最大，达到近50%，主要是因为前期推出的量较大，一时难以消化，遗留尾盘较多。