[摘要] 对于仍在楼市价格上涨通道里的很多城市，租售比——这一国际公认、最重要的衡量楼市健康状况的指标正在进一步拉大。哈尔滨的租售比是多少？市民投资楼市有多少收益价值?记者进行了全面深入的调查采访。
实际住房需求的高增长、城镇化进程方兴未艾等因素，都是楼市成为“最坚强泡沫”的依据。
大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚性需求”依然强烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。
对于仍在楼市价格上涨通道里的很多城市，租售比——这一国际公认、最重要的衡量楼市健康状况的指标正在进一步拉大。哈尔滨的租售比是多少？市民投资楼市有多少价值?记者进行了全面深入的调查采访。
关于租售比
租售比，对于大众来说还是个陌生或者经常忽略的名词。而今，却成了2010年楼市的热门关键词。
简而言之，租售比就是一套房屋每个月的房租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域楼市运行状况是否良好的租售比一般界定为1∶300—1∶200。也就是说，合理的总房价应该是用200个月至300个月（即17年至25年）的租金就能收回总房款。
如果租售比低于1∶300，说明房产投资价值变小，该区域房产已有泡沫；如果高于1∶200，则说明房产投资潜力较大，还有空间。
哈埠六大区域租售比样本
由于租金水平最为客观真实，所以租售比解决了市场供求关系、开发商炒作等因素的干扰，成为判断楼市是否有泡沫的的试金石。最近，房价居高不下，在此楼市行情下，哈尔滨楼市的租售比是多少？有没有泡沫？记者随机抽取了六个区域内较新楼盘的二手房样本，旨在给购房者一个有参考价值的依据。
租售比变化导致房产投资价值变小
哈市个别楼盘遭遇“警戒线”
近年来，哈埠房产价格不断攀高，而租金始终在相对低位运行，因此，售租比不断拉大。
21世纪不动产市场分析师郭威认为，当前房产出租投资领域处于严重被忽略的状态，房产持有者对房屋装修、租期、配套等各项租赁要素缺乏合理的规划，或者忽略出租投资的回报，而将重点放在房产再出售的上。与此同时，普通承租群体对租金上涨接受意愿较低，这些都是租金难以上涨的重要原因。未来，随着居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入等指标的不断提高，以及随着地铁轨道交通刺激沿线租赁市场，租金将长线上涨，当前的低售租比情况也将得到缓解。
郭威举例说，从地处地铁沿线的福顺尚都、盟科官邸的租售比可以看出，由于其独特的地理位置，租金上涨幅度比较大。而在海富康城、安埠小区、上和城等小区内，虽然房子价格涨幅较大，但是由于求租者少，租金偏低，租售比已经超过“警戒线”。
另外，松北区临近大学楼盘的租售比也尚在合理区间内。以新新怡园和柏林四季为例，由于临近多所大学，虽然租金有所上涨，房源仍然供不应求。昨日，记者在网上查到，新新怡园20余平方米的房子，月租金为1200元，房主告诉记者，房子刚租给附近的大学生。调查数据表明，在交通便利以及临近大学处的房子投资价值较大。
出租30年以上收回成本不划算
据易居的张雪玮介绍，记者统计的租售比其实是较理想的数据，实际租售要远低于此。首先，大部分房子其实都是贷款购买的，也就是说当贷款还清时，房价总投入远远高于目前的房价。同时，租售比计算的其实是房产的投入和比，投入上，房价只是一部分，交易成本也应该计算在内。而且目前市场在售项目大部分还是毛坯房，要出租的话，必须经过装修、配家具家电，这笔开支也不小。另一方面，哈尔滨的租房市场是房主缴纳物业费、采暖费，这笔开支应该从租金中扣除。而且租房都有空置期，因此按惯例每年的只计算11个月的，如此算下来，总投入要增加，但要减少。
同样不可忽略的是，此次记者所调查的样本均以1室的小户型为主。然而，事实上，在同一小区内租赁两室的房子，其租金并不比一室的高出多少，但售价却要高出很多，如以表中爱建非常男女27平方米的小户型为例，此房月租金为1400元，售价38万元；而在同一小区的60平方米两室房子月租金也就2000元，售价却约为80万元，高出一倍，因此，哈尔滨实际的租售比将更接近甚至超过“警戒线”。“按现在的租售情况，部分区域的房子要靠租金收回成本的话，都要30年以上。”
看重租售比让租房者有账可算
张雪玮认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。在当前房价高的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。
如何租好房？在租金水平相同的前提下，租住房价高的房屋更为划算。专家表示，租金水平相当而房价高的租屋优势主要体现在两个方面：如面积、楼层、朝向等相差不大，售价高的楼盘品质较高，比如小区的地段更好，周边配套设施更为齐全，抑或小区的物业管理水平更高等等，这样的小区无疑更为宜居，如荣耀上城；如果是同处一个小区，售价高的房屋一般情况下面积较大，花同样的价钱，若能租到更大的房子，当然更划算。
专家建议可根据租金来挑选租屋。这要分两步走，其一是先挑选小区，当然是优先考虑租金的小区。这不难理解，房价卖得高，小区品质应该不错，但租金却不高，租住这样的小区划算。其二是在目标小区内多挑选一些类似的房源，在估计每套房源售价的基础上分别计算其租金，挑选其中较低的作为租住对象。一般来说类似房源中，租金低不外乎有这么几个原因，要么是租金定得低，要么就是房屋因配套设施齐全完善等原因可卖到更高的价钱，但租金却定得并不高，比如麦凯乐的精装修公寓。
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