[摘要] 中原集团研究报告显示，上周各地住宅成交总体呈下降之势，多数城市一手住宅成交总体呈下降之势。土地市场供求波澜不惊，成交亦较活跃。但受新政影响，房企融资再度收紧，拿地趋于理性。
中原集团研究报告显示，上周各地住宅成交总体呈下降之势，多数城市一手住宅成交总体呈下降之势。土地市场供求波澜不惊，成交亦较活跃。但受新政影响，房企融资再度收紧，拿地趋于理性。
上周各地土地市场供求平稳，拍卖过程都较为理性。据中原监测12个重点城市土地市场数据，宅地供应总计216公顷，较前两周略有下降，但相比仍处于放量状态。另外，29幅到期宅地及18幅到期商办地块全部成交，其中宅地溢价率为50%。上海、天津、杭州3城市拉高了总体溢价水平，优质地块依旧以高溢价成交。但总体来看，拍卖过程趋于理性，开发商报价谨慎。
在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组将进一步申请征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境再度收紧。
相关专家认为，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用，开发商压力将越来越大。上周各地住宅市场表现各异，但自9月以来的成交量持续上升势头已受到遏制。鉴于前期供应充足等因素影响，目前各地市场表现普遍优于4月新“国十条”出台后状况，部分城市甚至逆市上升。
从整个9月住宅市场情况看，至今各地成交量已较9月末有所下降。和9月最后一周相比，京、深、杭3城市降幅达五六成；沪、汉2城市下降三成。但同4月新“国十条”出台后市场骤降至冰点相比，目前表现仍较好。
延伸阅读：
房企资金链面临新考验 开发商拿地步伐将延缓
北京市住建委10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。观察人士认为，继打击开发商捂盘惜售、收紧银行贷款等政策之后，预售款新政的出台，意味着开发商资金情况再临考验，其效应将在数月后逐渐显现。
近年来房地产市场风生水起，一个不可排除的原因就是在商品房预售制的带动下，开发商不但获得了大量预缴款等无息资金，也在市场上造成了囤积居奇、捂盘待涨等种种预期。在楼市火爆的年份中，房地产企业运用预售款大肆扩张。但目前随着楼市调控的深入，房价下行的风险有所增加。在这种背景下，少数房企在资金回笼不力的情况下，可能出现“烂尾楼”等不良现象。
此次出台的预售款新规有助于避免上述风险的产生。根据北京预售款新规，预售项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。据了解，目前在不少城市尤其是一线城市，开发商预售款的50%以上均用来购置土地，开发商的项目前期投入要大于后期的建安费用。在预售款新规的影响下，部分开发商拿地的步伐将被延缓。
在北京市出台空前严格的商品房预售资金监管办法之后，未来其他城市也可能效仿出台类似政策。政府部门不惜以冻结沉淀房企资金的方式来严格监管，除了防范金融及社会风险外，无疑也应当看作楼市调控“一揽子”政策的一部分。今年以来，针对楼市供给环节，国家相继出台了打击囤地捂盘、收紧信贷、从严征收土地增值税、严格预收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未来的几个月持续显现。
但同时应看到的是，前期楼市火爆时房企储存了充足的资金储备，再加上9月份楼市销售情况有所反弹，寄望北京一地的预售款新政带动房价明显下行的可能性并不大。在房地产行业整体资金情况仍难言紧张的情况下，短期内未必能看到房价乃至地价普遍下降的局面，而更有可能的是重现2008年时部分房企的兼并整合现象。
根据北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》，房企若有直接收存预售资金、未及时将贷款转入专用账户、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管等现象，将被暂停该企业在北京所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。相关人士同时提醒，政策效用很大程度上取决于实际执行情况，应避免房企再度拿出“拆东墙补西墙”的伎俩，弱化政策效果。比如目前北京不少开发商在其他省市也有开发项目，可能凭借资金的异地调用来规避调控。
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