2010年10月哈尔滨房地产市场月报

真观堂信息研究中心  2010-11-11 18:49

[摘要] 2010年10月哈尔滨全市商品房销售30.5万平方米，同比上升10.9%。环比上升4.1%。

【经济】

1.1固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长33.1%

2010年1-8月全市完成固定资产投资932.6亿元，同比增长33.1%，增幅低于上年同期8个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局

房地产开发投资完成135.8亿

2010年1-8月的投资额为135.8亿元，较去年同期增加21.4%，增幅低于上年同期6.5个百分点。其中住宅投资104.7亿元，同比增长27.1%。

资料来源：哈尔滨市统计局

2010年1-9月份，社会消费品零售总额达到11.1万亿元，同比增长18.2%。其中商品零售额9.84万亿元，同比增长18.4%。2010年1-8月份，哈市社会消费品零售总额稳步增长，实现消费品零售总额1069亿元，同比增长18.6%，增幅高于上年同期2.4个百分点。其中，商品零售额达到783.6亿元，同比增加18.8%。从行业结构看，哈市以零售业为主，其他行业为辅。1-9月零售行业实现零售额783.6亿元，占社会消费品零售总额的73.3%；批发行业累计实现零售额138.3亿元，占社会消费品零售总额的12.94%；住宿行业实现零售额9.9亿元，占社会消费品零售总额的1%；餐饮行业实现零售额137.2亿元，占社会消费品零售总额的12.75%。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.3 居民消费价格总指数（CPI）

2010年1-8月，全市居民消费价格指数（CPI）为103.5，同比上涨3.5%。其中消费品价格上涨4.3%，服务项目价格上涨1.4%。2010年9月，全市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为100.9，与上年同月相比为102.9，与上年同期相比为103.4。与上月相比，9月的全市居民消费价格总指数（CPI）有所下降

本月娱乐教育文化用品及服务价格指数涨幅，食品及居住类价格指数仍持续上涨。 由于节假日的原因，9月的服务项目价格指数上涨明显。由于9月食品及其他生活必需品再次涨价，导致消费品价格上涨；另外，9月房价持续上涨，居住类消费价格也随之上升。

资料来源：哈尔滨市统计局

2010年1-8月，全市财政一般预算总收入共完成279亿元,同比增长31.1%，增幅高于上年同期21.8个百分点。今年哈尔滨以来哈市经济发展态势良好，财政运行积极向好。哈市各主要经济指标增长较快，促使增值税、营业税、消费税、企业所得税等四大主体税收均有大幅上升。

资料来源：哈尔滨市统计局

【资讯】

2.1 国内市场资讯时隔三年央行首度加息

中国人民银行19日晚间宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

【观点】

加息背景：今年以来不断高位运行的CPI及持续多月的“负利率”是推动央行决定加息的主要动力。最近几个月CPI数据连续上涨，超过了央行全年 3%的目标通胀率。同时面对人民币所带来得资产价格的预期，防止通货膨胀成为当前最主要的问题，而加息最主要原因的也将是防止通货膨胀。

加息对房地产的影响：本次加息并非直接针对房地产，但无疑会给房地产市场带来利空影响。从购房者角度看，此次加息5 年期以上的贷款利率仅上调0.25个百分点，对购房人的财务成本影响较小。但本轮加息和第二轮政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力。而加息加上各地的“限购”政策和季节性因素，将加重未来楼市的观望气氛。 从开发商角度看，加息使楼市观望气氛浓重，将加大开发商的资金压力。同时也使得开发商的融资成本小幅上升，下一阶段将考验开发商快速销售，回笼资金的能力。

加息主要影响那些使用贷款的改善型置业人群，而在房地产信贷政策的基础上加息，不但抑制改善性需求，还抑制了首次购房需求，如果中国未来进入加息通道，那么对房地产的影响主要集中在普通商品住宅，将从成交量过渡到价格。而高端楼盘的购买者通过银行融资的非常少，对于其成交量和价格的影响则微乎其微。

加息对房地产价格的影响还有待市场进一步检验。从历史上看，加息对房价不产生直接影响，解决房地产市场价格的问题还需要从供求角度考虑。

财政部连续出台政策促进保障房建设在公租房建设运营可享免税政策发布后仅一天，财政部公布了《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》，明确利用住房公积金进行保障房建设的相关会计问题。适用于《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》规定的28个建设项目贷款试点城市住房公积金管理中心管理的住房公积金。

《办法》规定，《住房公积金会计核算办法》中涉及建设项目贷款业务的相关会计科目下，分別按照建设项目贷款业务和在受托银行办理住房公积金个人住房贷款业务增设相关明细科目。其中，对于个人住房贷款业务相关明细科目会计处理沿用《住房公积金会计核算办法》相关规定，对于建设项目贷款业务相关明细科目会计处理按照本《办法》规定。“十二五”规划建议 中小城市要放宽落户条件29日十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》)公布。《建议》提出，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。

《建议》强调，要合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张；要完善城市化布局和形态。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%20日住房和城乡建设部下发《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，对住房公积金存贷款利率进行调整，并从即日起实施。上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

各地房地产调控措施相继出台，14座城市出台限购令。9月29号国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。截至月底，已有14座城市出台了楼市“限购令”，具体细则如下：

深圳：本市户籍居民家庭限购2套住房；能够提供在1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

北京：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

上海：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

广州：同一购房家庭只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。

厦门：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房

杭州：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。

宁波：本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

南京：保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。

福州：暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

三亚：对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

天津：天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。

温州：暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。

海口：海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。

大连：暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

【观点】

各地楼市限购令严厉程度不一，首先最严厉的是深圳、南京，两城市都限制了居民家庭购买第三套房，强调家庭购房在基数上变化。其次是北京、上海、厦门、杭州、宁波、三亚、温州、海口、大连等城市，都是限定居民家庭只能再新购一套商品住房，不计家庭原有的住房量，不考虑基数，相比深圳、南京稍微宽松。而广州、天津的限购令是这些城市中最不严厉的。两市不仅不考虑家庭原有住房的基数，且只限制新房，不限制购买二手存量房。限购令的主要目的是抑制投资投机需求，可以起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势。但限购令并不是“行政法规”，也不是“法律”，而仅是一种“行政手段”，因此限购令虽使购房需求在一定时间内得到抑制，但不会持久执行。

哈尔滨出台新规 禁止以集体建房名义开发房产

《哈尔滨市农村集体建设住房管理暂行规定》于10月27日起正式实施，规定明确，今后哈市禁止以建设农村集体住房的名义变相进行房地产开发活动，农村集体建房不得向本村村民以外的任何单位或个人销售，而今后城里人到农村买房将不受保护。

哈尔滨各银行全面暂停三套房贷发放，首套首付调整到30%以上月初省市银行均按照国家房贷新政策办理个人房贷业务，各家银行已全面暂停了三套房贷的发放，首套首付调整到30%以上。哈市银监会有关人士说，正常的住房按揭贷款，首付30%是必要的金融风险防范措施。国家出台房贷新政，主要是抑制人们对房地产的过度盲目投机、投资，以免造成房地产泡沫，引发经济危机。

冰城建公益设施不再奖开发商容积率

日前，哈尔滨市2007年出台的《关于实施<哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定>的通告》规定被市政府撤销。今后审批建筑容积率，将按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定实施，取消地方法规后，原有建设公益设施给开发商奖励政策将不再实施。今后在建规划项目，原规定中的“公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目可适当增加容积率”的规定将一并废除。

购非首套房契税恢复3% 黑龙江省本月开始施行

根据《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》的要求，哈市对房契税政策进行了调整，购买非首套房契税一律恢复3%征收。个人首次购买90及90平方米以下普通住房的契税优惠税率依旧为1%。如果购买的是家庭的普通住宅，但面积在90平方米(不含90平方米)以上、180平方米以下的，契税按1.5%税率征收。卖完房一年内再买房不再有个税优惠。目前对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，可以继续免征个人所得税。对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，则按照交易差额的20%征收个人所得税。

【哈市政策解读】二次调控政策出台后，哈市迅速做出反应，调整房贷政策，恢复非首套房契税3%等政策相继执行，但整体来看当前哈市政策仍属温和。

本月哈市出台新规，开发商建公益设施不再奖容积率，因此未来开发商要加强对容积率的控制，将更加注重前期规划设计，这将有利于提升哈市的住宅品质。

【城市】

3.1 城市规划建设信息

哈市主城区再添新环路 ，"五环十一射"交通格局形成随着部分路段的建成，哈市再添新环路，传统的 “两轴、四环、十射”的放射状路网格局被贯通松花江两岸的 “五环、十一射”的交通新格局所取代。拓宽打通后的文政街工程于13日通车，有双向6车道，西起于西大直街，东止于香坊大街与中山路交会处，形成了“西大直街、一匡街、文政街、香滨路与中山路”小内环线，从而缓解省政府区域的交通压力。长江路贯通南直路至龙凤路的一期工程，于10月末通车。长江路打通后，哈市在“十射”的出城交通格局上将再多一“射”，缓解了先锋路得交通压力。另外，天恒山隧道打通，哈市四环路实现全线闭合，缓解了市区内的交通压力。四环的圆满，标志着哈市“五环十一射”的交通新格局形成。

松浦大桥10月13日通车，带动松花江两岸交通发展13日松浦大桥正式通车，冰城再增一条越江大通道，一江居中、两岸繁荣的愿景即将成为现实。松浦大桥通车后将承担重大的分流作用，彻底改善哈市目前相对单一的越江方式，为人们提供更多的越江道路选择。届时不但会有城市公交延伸过来，长途客运站点也会在此建立起来。松浦大桥在带动松花江两岸交通发展的同时，还将随着桥下狗岛湿地公园和两侧沿江湿地生态长廊的建设变得越来越美。

友谊西路本月通车 中央大街可群力

10月末哈尔滨市友谊路延长线群力新区路段道路工程“友谊西路”竣工通车，建成后友谊路和友谊西路全长7700米。随着友谊西路的开通，中央大街可群力，老城区与群力新区的大大缩减。

哈市征仪路10月末通车，构建半经济圈北起科研路、南至平房开发区兴凯路的征仪路打通工程于月初全线贯通，并于月末竣工通车，是连通“中兴”和“南拓”的大通道。征仪路可与现有的路网取最优的连接，尤其是和保健路、文政街、香滨路、长江路有效沟通，连通城市任意环路，实现城市道路各“环”和公路交通东部“射线”以及西南部“射线”的优化连通。征仪路与文昌街相连，形成平行于哈平路、学府路的城市主干道，直接缓解哈平路与学府路的交通压力，并大大缩短主城区到平房区的，使主城区和平房区真正融为一体，尤其是将学府路高校圈和哈南新城融为一体，打造高度紧密的产业链，形成辐射“经济流”，进而构建30的城市经济圈。征仪路打通工程竣工通车后，绿化、美化、亮化将同步跟进，打造城市绿色生态走廊。哈尔滨文昌高架桥正式开通 三大堵点一朝畅通13日哈尔滨市文昌高架桥正式开通。通过文昌高架桥与内环相连，彻底解决了李范五花园转盘道、省政府交通岗、“文”字片区域等路段的拥堵难题，实现了南岗区与道里区地有效连通，缓解了中山路、省政府周边区域交通压力。此外，文昌桥的建成形成了新的交通节点——果戈里大街下桥处、文昌街和宣化街交口处及保健路和征仪路交口处。

【观点】

1、随着松浦大桥的建成通车及其他跨江大桥的建设，哈尔滨的"跨江时代"已经来临，作为未来城市中央政务区，江北置业受到越来越多的人的关注，今年下半年及明后年该区域将会有许多楼盘推出，区域竞争将不断加剧。

2、随着松浦大桥、征仪路、友谊西路等一系列路桥建设项目的相继竣工，周边的松北、哈西以及群力等城市新区的楼盘价格在本月均有一定的攀升，而且未来这些区域仍将有一定的上涨空间。

4.1 土地供应

10月哈市土地供应总占地面积共182.9万平方米，其中商住用地面积达到154.5万平方米，工业用地28.0万平方米，教育用地0.4万平方米。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

 表4-1-1：哈市10土地供应情况

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

本月土地供应区域为南岗区，皆为商住用地占总供应比62%，其次为道里区，也是商住用地占总供应量的20%，平房区本月供应土地都是工业用地，以15%的供应量排在第三。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

2010年10月哈市土地市场交易市场土地面积共64.01平米，其中62.01万平米为商住地块，其余2万平米为工业用地，商住用地占总交易地块的96.9%。

表5-1-2：本月商住交易地块信息

5.1 市场概况

2010年10月哈尔滨全市商品房销售30.5万平方米，同比上升10.9%。环比上升4.1%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

道里区成交量

从成交区域看以道里区、南岗区、香坊区为主，其中道里区的成交套数占总成交套数的26%，成交面积占总成交面积的31%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

商品房均价达到每平方米6694元

2010年10月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米6694元，环比上升了3.5%

资料来源：真观堂市场研究中心

建筑面积100-120平方米的商品房成为本月市场销售的主体

在10月哈尔滨市商品房市场成交情况中100-120平米的户型依旧占据位置，共销售620套，以22%的比例成为本月的主力军。60-80平方米的小户型以611套的销量居于第二位。本月0-60平米的户型以销售561套数排名第三位，其套均面积约为35.4平米。表5-1-1：10月商品房成交面积区间

资料来源：哈尔滨市网上房地产

资料来源：哈尔滨市网上房地产

资料来源：哈尔滨市网上房地产

住宅市场新增供应情况

2010年10月哈尔滨房地产市场新入网住宅项目共2个，住宅总供应套数3104套，供应面积30.1万平方米。本月供应较上月有大幅度缩减。

表5-2-1：2010年10月哈尔滨房地产市场入网项目列表

本月道里区供应量

本月哈尔滨住宅市场新增2个项目，其中道里区市场供应面积182870平米，总供应量的61%；南岗区供应面积130509平米，占总供应量的39%。

资料来源：真观堂市场研究中心

从本月入网套数看，道里区共供应1967套占本月总供应套数的63%，南岗区1137套，占供应总套数的37%。

资料来源：真观堂市场研究中心

住宅市场成交情况2010年10月哈尔滨全市是商品房销售30.5万平方米，其中住宅销售面积为27.7万平方米。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

道里区居首，南岗区居次10月各区域的成交量中，道里区的成交量，达到95434平方米，占总成交量的31%；其次为南岗区，成交量为73559万平方米，占总成交量的24%；香坊区紧随其后，以52963平方米的成交面积占总成交量的18，排在第三。

来源：真观堂市场研究中心

住宅套均面积达到93.1平方米2010年9月哈尔滨住宅市场成交以中型户型为主，套均面积为93.1平方米。住宅市场供求关系10月哈尔滨住宅市场供应套数3104套，成交套数2637套；供应量为30.1万平方米，成交量27.7万平方米，供求比为1.09。

资料来源：真观堂市场研究中心

供应分析10月哈尔滨市场有2个项目有商服供应，市场总供应50套，其中道里区供应套数为17套，供应面积4221.22平米；南岗区供应33套，供应面积2441.98平米。

资料来源：真观堂市场研究中心

成交分析10月商服市场成交168套，松北区居首位，成交76套，占总成交量的50%；道里区成交70套，占成交面积的42%；南岗区成交了14套，各占成交面积的8%。

资料来源：真观堂市场研究中心

十月开盘项目统计

富达蓝山

10月23日开始接受预约登记，10月30号选房，推出七栋高层共633套房源，面积在35-121平米之间，均价7500元/平米，选房当天售出400-500套房源。

涧桥西畔

10月15日推出18号楼约160套房源。10月16日开盘，并举办购房抽奖活动。当天共推出13#、14#、17#、18#、19#楼的900余套房源，起价6400元/平米，均价7000元/平米。户型面积在41-72平米之间。

香榭丽舍

10月16-18日开盘，推出4栋小高层和1高层约500套房源，排号购房享受全款97折，贷款99折优惠，三天售出约400套房源。

金域蓝城

10月16日推出二期最后一批180多套高层住宅，户型面积40-84平米，当天几乎售罄。

新里海德公馆

10月30日开盘，推出3栋11层小高层，起价4800元/㎡，户型主50-70平米，主要对内销售，销售火爆。

托斯卡纳

10月30日加推两栋房源，使用面积50-160平方米，均价4500-4600元/㎡。

山水文园

10月16日开盘，多层户型，面积在22-88平米之间，购卡排号选房，每张VIP售价1万元。

三力悦活里

10月10日选房，推出5栋房源，面积在30-70平米之间，起价每平米3800元，均价每平米4100元，当天售出约300套。

地中海阳光

10月30日开盘，推出8栋房源，其中多层使用面积44-116平方米，小高层使用面积在63-99平方米。均价8500元/㎡，按套预约出售，一次性付款可享98折。

盛世财富公馆

10月10日排号认购，10月18日开盘，起价每平米8000元，按套销售，建筑面积在32-149平米之间。

东侨国际

10月28日开盘，推出11栋多层的剩余所有房源，均价3900元/平米，使用面积在19-77平方米之间。户型使用面积在50平方米以上全款可享9.7折优惠，50平方米以下全款9.9折。

上实浪琴水岸

10月16日正式开盘销售，房源建筑面积130-192㎡，开盘当日购房可享受96折优惠。均价为每平方米15000元。

欧美亚世界阳光

阳光里10月10日开盘，推出350套多层和高层房源，户型35-85平米之间。当天认筹客户选房可享：2万抵3万， 99折，一次性付款94折等三重优惠，多层售价5200-5400元，高层均价5000元。

铂宇剑桥郡

多层10月18日开盘，推出四栋房源，均价3988元/㎡。建筑面积在40-80平米之间。

供 应—10月哈尔滨住宅总供应套数3104套，供应面积30.1万平方米，其中本月供应量的区域仍旧是道里区，以1967套的住宅供应占总供应的63%。商服总供应套数50套，其中供应套数的依旧为南岗区，以33套的比例占总供应的66% 。

成 交—10月哈尔滨全市商品房销售30.5万平方米，同比上升10.9%。环比上升4.1%。其中住宅成交27.7万平方米，商服成交量2.8万平方米。

价 格—10月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米6694元，环比上升了3.5%

关 注—11月重点关注的项目：香坊区有东方玫瑰园、金色玫瑰园、立汇美罗湾；道外区有丽兹江畔、南极国际尚金华府、富达蓝山;南岗区有悦山国际、悦城、壹品心境、涧桥西畔、清华颐园；道里区有盛和天下、盛和世纪、群力玫瑰湾，群力观江国际，99号公馆;江北区有新里海德公馆、滨才星城、香榭丽舍。

观点：

作为9.29新政之后的个月，10月份的成交量较九月略有上升，而价格上涨幅度较大，显然新政并没有给哈尔滨楼市带来较大的影响。本月开盘的楼盘的销售情况均比较好。另外，本月热销面积区间上，首次置业的小户型需求和舒适两居的需求仍占较大比例。大规模的持币观望潮并未出现。接下来的两个月是房地产传统的淡季，但由于新政的频出，部分楼盘将开盘时间推迟到十一月份，造成下月开盘量还是较大的。

【广告】

统计时间：2010年10月1日—2010年10月31日

统计媒体：新晚报、生活报

统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广

注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内， 以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。

2010年10月1日至10月31日，共有63个楼盘及房企在哈尔滨两大报纸媒体（生活报、新晚报）上投放了200次广告，平均每个楼盘投放广告约3.2次。本月楼盘数量环比减少7个，同比增加22个；广告投放频次环比减少67次，同比增加97次，广告版面累计达212版，同比83.25版，较上年同期增加79.5版。

来源：真观堂市场研究中心

6.2 报广媒体分析

6.21媒体选择

10月份新晚报有50个楼盘投放广告，共花费787.5元，平均每个楼盘的报广支出约15.75万元；生活报有投放45个楼盘投放广告，共花费807.5万元广告，平均每个楼盘的报广支出约18万元。10月份新晚报投放104次广告，共计105.5版；而新晚报投放91次广告，共计94.5版。

来源：真观堂市场研究中心

6.22版面选择

10月份的广告版面的以整版为主，约为全月投放频次的70%，而半版和跨版广告的投放比例分别占18%和12%。本月整版广告投放136次，环比减少30%；跨版广告投放23次，环比减少36%，半版广告投放36次，环比减少8%。

表6-2-2：10月各报纸房地产广告版面汇总表

来源：真观堂市场研究中心

本月哈市广告主题以仍以产品信息类居多，占42%；而动态告知类广告占35%，形象定位类和环境配套类广告分别为15%和8%。8月至10月份的广告主题中，产品信息类广告所占比重逐月增长，而形象定位类广告所占比重则越来越小，这主要由两方面原因造成，一方面是受政策和市场的影响，开发商面临快速流通变现的压力，因此大大压缩了产品前期的形象宣传时间；另一方面是哈市楼盘广告模仿性严重，存在一定的投机心理。此外，8月至10月的环境配套类广告频次相对稳定，楼盘数量相对固定。

表6-2-3：10月报广推广主题汇总表

来源：真观堂市场研究中心 

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6.3 楼盘分析

6.31楼盘区域分析

10月共有63个楼盘投放广告，以群力、哈西、江北等新区居多。其中道里区和呼兰区各16个，松北区12个，南岗区和香坊区各8个，道外区和阿城区分别为2个和1个。本月新增楼盘广告：日出印象茗苑、山水美地、盛世财富公馆、祥瑞府邸、新大发国际广场、英伦名邸、悦山国际。

来源：真观堂市场研究中心

本月呼兰区的广告投放量仍居首位，共投放62次、55版广告；其次是道里区投放43次、44.5版，松北区投放32次、34版，南岗区投放24次、34.5版。另有香坊区投放20次、16版，道外区13次、13.5版。最后阿城区以1次、0.5版居于末尾。

来源：真观堂市场研究中心

本月共有63个楼盘的广告，环比减少17个。其中普通住宅47个，环比减少11个；另有商服9个，别墅3，公寓5个，写字楼2个。

本月普通住宅以159次、81.54%的比例占地位，商服以8次、9.23%紧随其后，其次是别墅7次、3.59%，公寓5次、3.08%，而写字楼以5次、2.56%居末位。

表6-3-4：2010年10月报广物业类型汇总表 

 来源：真观堂市场研究中心

6.33广告排名

10月普通住宅的广告费用排名中，香榭丽舍排名首位。本月上榜的7大楼盘多属于当月新开盘或推新货的项目，其广告投放密集，以整版和跨版为主。本月盛世财富公馆排名公寓类的首位。紫金城和99号公馆分居一、二位，本月18号盛世财富公馆于开盘，99号公馆和紫金城公寓也处于前期蓄客阶段。本月保利水韵长滩的仍居别墅广告费用的首位，而人和春天和新大发国际分居商服费用排名的一、二位。

表6-3-5：2010年10月广告 排名

来源：真观堂市场研究中心

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