[摘要] 刚出炉的上周房产数据显示,上海推出的新房源环比涨25.6%,成交量环比涨20%;房产公司研究数据显示,上海二手房12月成交量较上月涨10%。各地楼市回暖的报道频频出现:北京年末楼市强劲反弹,二三线城市房价涨幅首超一线城市,各地新“地王”你方唱罢我登场。
刚出炉的上周房产数据显示,上海推出的新房源环比涨25.6%,成交量环比涨20%;房产公司研究数据显示,上海二手房12月成交量较上月涨10%。各地楼市回暖的报道频频出现:北京年末楼市强劲反弹,二三线城市房价涨幅首超一线城市,各地新“地王”你方唱罢我登场……被称为“政策年”的2010年行将结束之时,楼市回暖值得深思。
总体成交量稳中有升
从房产集团研究中心的统计数据,到二手房中介门店经理的简单测算,都显示房产成交量稳中有升。
新房情况,数据,上周(12月13日-12月19日)上海共有16个楼盘推出28.43万平方米新房源,环比上涨25.6%;成交量达到27.17万平方米,环比上涨20%。另外,在豪宅集中成交的带动下,上周商品住宅平均成交价格再度回升到23555元/平方米,环比涨幅达10.27%。
中原集团对10个重要城市的监测显示,上周新房成交量较前周略降5%。一线城市中,北京和广州出现较大幅度波动。北京在经历前周的冲高之后,上周略有三成的回落。广州则在上周出现近8成的大幅增加,成交量创近2个月的新高。沪深两市与前周基本持平。二手房市场成交量情况,除广州继续小幅下降外,北京、上海、深圳和天津等城市的二手房成交量均有不同程度的增长,环比涨幅在1-2成。
卢湾区一家房产中介经理王先生透露,11月他所在的门店没有成交量,12月情况已经好转,并且挂牌量和看房客数量也在攀升。嘉定丰庄路上一家房产中介门店经理窦女士称,10月受新政影响,看房的人确实少了很多,但没过多久买家又开始增加了,12月已有不错的销售业绩。
刚性需求者约占七成
被采访的业内人士普遍认为,10月的调控政策出台后,市场虽然受到影响,但回落程度远不及4月新政之后。中原集团研究中心高级经理刘渊介绍,4月份调控政策出台后,月销售面积从300万平方米的高位,一下跌到100万平方米,而第二次调控政策之后,销售面积只是从9月的346万平方米降到10月、11月的260万平方米。
经历过次调控政策的“历练”,人们对第二次调控政策的心理调适能力和理解消化能力相应增强,这也是楼市较快回暖的原因。但是,深层次的原因并非心理调适,而是市场有需求。调查显示,购房者中约七成属于刚性需求。中原集团研究部门在二手门店做过一次调研,结果发现,在调控政策出台后的市场恢复期,购房的主力军是首套自住的住户。
近期,国家统计局上海调查总队在“上海统计”及“中国上海”门户网站开展了一次网上调查,了解新政下本市市民的购房意愿。报告称,改善现有住房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力,超过七成。调查显示,计划3年内购房的受访者中,有44.2%是为了改善现有居住条件,31%是为了购置婚房、成家立业,两者合计为75.2%;14.3%是为子女购房,仅3.8%纯粹为投资购房。这表明,改善现有住房条件、购置婚房、成家立业以及为子女购房是购房的三大主因,市民购房刚性需求仍占主导地位。
调控放松市场或井喷
有业内人士担忧,一旦楼市调控政策不继或效果不好,被压抑的刚性需求爆发,很可能导致市场出现井喷现象,而导致房价飙升。
一家地产公司的研究主任表示,今年楼市调控的结果是价格与年初持平或略升,但成交量与去年相比下降30-40%。即成交量下降主要原因是政策调控,而非市场不好,如果政策继续维持,严格限贷限购,才能限制后市,一旦放松,即会反弹。
中国社科院12月7日在北京发布2011年《经济蓝皮书》也指出,如果经济增长,调控放松,那么房价将会恢复性反弹,价格可能上涨20%-25%,甚至会更高。如果中央政府下决心解决房价过高问题,加大城镇居住用土地供应,改革土地制度和地方政府财政税收渠道,出台房产税,严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为,让房地产开发商的利润回归正常水平,那么2011年房价才有可能下跌,或者涨幅为6%,低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。
刘渊认为,以后调控会是一个常态,而且一些行政手段如限购令,以后还可能用得更多,因为与税收和利率这些市场调控工具相比,它的调控性更强。
房产税未必能抑房价
房产税一直被认为是调控政策悬而未落的“第二只靴子”,何时开征、如何征收在民间和业内被广泛讨论,但始终“雷声大雨点小”,至今没有来自官方的准确消息。在刘渊看来,房产税如何征收很难定调,税率太高或太低都不好,这也可能是房产税迟迟没有征的原因之一。
太高会对正常拥有自有住房的人产生不良影响,太低又起不到调控作用。而且很多人对房产税的期待是出台之后,房价应声下落,但这种情况出现的可能性不大。一旦出台之后对房价的调控效果不好,对持币观望者的心理会有很大影响,所以房产税这只“靴子”不落地,还有威慑力,一旦“落地”效果不好,反而失去了它的效力。不少有购房想法的人表示,考虑在近期或明年年初买房,因为“对调控政策抑制房价已不再抱有什么希望了”。
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