[摘要] 重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。
重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。
“无形资产”
“你们是第185批次来重庆采访公租房的媒体记者”。1月13日，重庆市公共租赁房管理局的张咏梅对《财经国家周刊》记者说，这种关注令她和她的同事感到“压力巨大”，每一个工作环节都谨小慎微，“生怕出错”。
这一天，张咏梅正忙着筹备1月20日举行的新闻发布会。届时，重庆将首次兑现公租房配租承诺，向全市推出1000万平方米、20万套公租房的年度供应规模。这有望解决50万中低收入者的居住问题。
按照重庆市公租房管理办法，申请人无论户籍，凡在政府规定的收入线之内（单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下），有稳定的收入来源和社保关系，即可参与公开摇号，申请面积在30至80平方米不等的公租房。这些房屋的租金均比周边市场价低40%。
时间回溯至2010年2月28日。重庆市个公租房项目“民心佳园”在元宵节的欢愉气氛中正式奠基。此后，各地的参观考察团以“一天数拨”的频率造访重庆。近一年时间几乎从未间断。目前总参观人数已近5000人次。其中包括国内170多个前来“取经”的地级以上城市、境外多国元首和政要，以及海内外知名学者和媒体人士。
万众瞩目竟成为重庆公租房事业的一笔“无形资产”。高层领导人频繁到访，诸多经济智囊留下盛赞。在重庆市公租房小区民心佳园的展示厅内，记者看到，墙上挂着三幅巨照，以及三段对重庆公租房事业的高度评价。其中，经济学家李稻葵(微博)和郎咸平(微博)的总结最为“给力”，分别是：“重庆公租房建设是中国住房改革的里程碑”、“重庆公租房次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”
聚焦之中，重庆公租房政策探索渐渐进入国家决策部门的视野。2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。分管公租房事业的重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力告诉《财经国家周刊》记者，上述20亿元中央财政支持中，重庆市拿到了8.8亿元，占总额的44%；随后，在2010年下半年中央的“百亿元”支持公租房专项资金中，重庆又拿到了11.3亿元。孙力说，之所以获得中央财政“偏爱”，皆因重庆公租房建设的“率先和大胆”。
记者在采访中了解到，重庆市对公租房的新闻宣传和舆论引导格外重视。有多个部门和国有企业的相关负责人均对记者表示，市政府曾多次开会强调“切忌对公租房多头宣传”、“规范宣传口径”，等等。正是在这“统一的口径”宣传下，重庆公租房这笔“无形资产”呈几何倍数扩散。
“零地价”奥秘
《财经国家周刊》记者在调查采访中发现，各方人士对重庆公租房的“好奇”，集于两点：一是重庆公租房建设规模堪称之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；二是重庆公租房完全不计地价成本，3万亩土地“零地价”供应，这些土地保守作价，也要超过1000亿元，也就是说，超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。
这两点关注，也反映了当前各地在探寻公租房（包括各类保障性住房）“房改”路径上的普遍焦虑：“资金”和“土地”的来源问题。
重庆市国土房管局副局长孙力从前来参观人士的某些“行为细节”中，发现这些城市正在被什么问题所困扰。他说：比如国内某一线城市，“是一个区一个区地派人来参观”，说明“他们的公租房建设规划是分散的，任务摊派下放到区县一级政府”，市一级政府成了“甩手掌柜”。而重庆推崇的经验是由市一级政府统一规划、统一建设，形成强力高效的“一个拳头”。再比如，有些城市在交流中提出，“我们建设一平方米公租房的成本，与重庆建设5平方米公租房的成本相当”。说明这些城市要么“舍不得割土地财政的肉”，要么是政府手里真的再没有多余的土地储备。
还有些城市纠结在“公租房该由政府来建、还是该由企业来建”的问题上。在孙力看来，这等于还没有搞明白“公租房姓‘公’还是姓‘私’”这样的基本性、原则性问题。与当前诸多城市普遍存在的公租房（保障房）“焦虑症”相比，重庆把公租房建设运营的责任扛在政府肩上，并以大规模、“零地价”两个“之最”的手笔横空出世。
记者调查发现，重庆公租房建设的胆量和气魄，与当地独特的土地收储模式、土地投融资规划密切相关。简单说，这种模式可以概括为“以国有资产经营（主要是土地增值），反哺社会公共事业投资”。按照重庆市的算账经验，每建一平方米公租房，不计地价，不算政府应收税费，建安成本约为2500元。目前重庆市已将公租房3年建设计划加码至4000万平方米，也就意味着需要1000亿元建设资金。这部分资金如何筹集？重庆市政府将任务分解给重庆“八大投”中的城投集团和地产集团两家国企。
所谓“八大投”，是指分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。2002年，时任重庆市副市长的黄奇帆分管国有资产管理工作，借鉴上海浦东新区开发经验，牵头整合重庆市各类分散的政府资源，先后组建了分属交通、水务、土地整理和城市建设等领域的八个投融资平台，当地俗称“八大投”。目前，“八大投”总资产已从起步之初的200亿元增长至4000多亿元。以它们为首的重庆市国企资产总额，则已达1.25万亿元，跃居第四位。
《财经国家周刊》记者了解到，公租房承建单位之一——地产集团，脱胎于重庆市土地整理储备中心。截止到2010年底，该集团资产规模达到643亿元，实现控制性储备土地18万亩。据此算来，即便重庆用于公租房建设的3万亩土地都由地产集团一家出，也不过其家底的六分之一。
一位熟络地产集团运作模式的重庆市官员告诉《财经国家周刊》记者，通常情况下，地产集团每承建一个公共项目（比如公租房），就会换取政府相应的一块土地资产注入作为补偿。通过对这块土地的运营，增值便可收回公共事业支出，且有盈利。一个典型案例是重庆市大学城项目的运作。该项目位于沙坪坝区西部，占地20平方公里。政府将其作为资产注入地产集团，地产集团将这块地一分为三：部分做市政等基础设施投资和拆迁安置，第二部分做学校教室、宿舍等公共建筑，第三部分则坐等，以招拍挂市场化出让方式卖给开发商，回笼资金，赚取增值。同样，在承担公租房建设任务的过程中，地产集团运用的仍然是这套经营逻辑，予以平衡公租房“零地价”透支的成本。
据重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚和重庆市国土房管局副局长孙力介绍，地产集团大致会用五个步骤进行投融资：
一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。
二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。
三是通过公租房建成后的租金，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。
四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。
五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。
崔坚和孙力均未明确提及公租房项目周边土地增值对于承建单位的补偿作用，但重庆业内人士认为，这恰恰是重庆公租房建设破解资金和土地瓶颈的关键。《财经国家周刊》记者了解到，目前重庆市在内环（一环路）与外环（二环路）之间的上好地段，集中规划了可容纳500万人口的21个大型聚居区，公租房项目均匀分布在这21个聚居区中，与商品房形成“混搭”。除政府强调此举旨在消除“社会割裂”、杜绝“贫民窟”出现外，人口的大量聚集、市政配套的大幅投入，无疑会使未来片区内土地增值更为可期。
“公平也是生产力”
对于2010年重庆市正式确立的“民生十条”施政目标，重庆市当地人士有一个形象的总结：“民生十条”全文3000多个字，总计需要投入资金3000多亿元，“相当于一个字值一亿元”。
分析人士认为，这或许是出自一种寄望——近期海内外热衷探讨“重庆模式”、“重庆探索”的人士提出，重庆公租房将成为中国“新一轮住房改革的关键步骤”，即“改变目前单一的住房供应模式，构建起市场和政府‘双轨制’的住房保障体系。”目前，这种“房改”思路已在各级政府决策层面取得广泛共识。北京市副市长陈刚近日接受《财经国家周刊》专访时也指出，北京市近年来住房市场“调结构”成就显著，目前保障性住房占比已超过50%，“已经到了可以起决定性作用的局面”。陈刚还预期，“十二五”期间“政府要掌握70%的住房市场”。
重庆市的政府官员也大都倾向认为，以往零星建设保障房“只能救急、救济”，起不到住房的保障作用。“只有大规模建设保障房，才能发挥调整住房市场结构的功效。”但在重庆地方官们的实践心得中，认为“公租房建设绝不仅仅是一项单一的住房政策”。“它与重庆的综合改革、立体改革紧密联系在一起。比如与城市拓展、产业调整布局以及宜居城市建设目标都密不可分”。重庆市国土房管局副局长孙力对《财经国家周刊》记者反复强调，公租房事业“是一个系统性的工程”。
在孙力看来，重庆公租房改革实际上有一个政治、经济、社会意义兼具的通盘考虑：
首先，从政治意义上说，公租房充分体现“十七大”提出的“住有所居”目标，落实惠民执政理念。对此，中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来的表达是：“住房保障是一个重大的民生工程，要让城乡老百姓都有房子住。”
其次，在经济层面，重庆将公租房政策视为“拉动经济建设的有效措施”。“由于重庆公租房建设规模庞大，与住房建设相关的30多个产业链能够被延伸拉动。同时，部分居民住房问题得以解决后，会极大激发居民消费潜力。如果他把买房的需求释放出来，就可以拉动其他相关产业的需求。比如教育产业、旅游、汽车和先进的电子产品……”孙力掰着手指头给记者算账。在他看来，公租房政策至少能释放“建筑业”和“居民消费”两条产业链的内需潜能，促使就业和税收保持增长。此外，从社会意义的维度考量，重庆公租房改革的溢出效应也比较广泛。
一是解决城市化过程中进城农民的住房问题，加快统筹城乡改革的步伐。据了解，重庆公租房的最初探索，的确源于解决农民工住房问题的考虑。当年，在重庆市南岸区，有5000多个床位，以每晚1元钱的租金提供给成千上万进城打短工的重庆“棒棒军”居住，是为“农民工公寓”。
二是为重庆吸引人才、留住人才。重庆公租房面对的很大一部分群体是新创业、新就业的大学生。孙力告诉记者，目前重庆每年毕业的大学生大约有50%留在本地，“如果公租房政策能够使每年留下的大学生多增加2-3个百分点，则无疑会给重庆的未来奠定一个更好的人才基础”。
三是公租房还有平抑房价的作用，通过减少投资、投机性购房需求，间接放大住房市场供应量。
在孙力看来，公租房政策还有益于改变中国人“重买轻租”的传统住房观念。
目前重庆市住房自有率达78%，只有22%的租房群体。而在新加坡和香港，住公租房的人口分别超过80%和48%，即便在英国、法国和美国等发达国家，租房的人群也在35%以上。
《财经国家周刊》记者此前曾做过专项调查，中国人“重买轻租”住房观念的形成，除了受制于传统“买房置业”的文化心态外，还与房屋租赁市场的立法管理缺失关系密切，多数人认为“租房住不稳定”。就此而言，重庆公租房在制度设计上已体现出某些弥补“市场失灵”的特征，比如公租房起租年限可为5年。正是在上述大逻辑指引下，重庆公租房建设渐成引领民生事业发展的一面旗帜。重庆市提供的数字说，重庆用于民生事业的财政支出，已连续三年超过地方财政一般预算支出的50%。
重庆市财政局局长刘伟对《财经国家周刊》记者表示，通过这种“民生导向”、“民生预算”的理财思路，重庆力图建立“一条民生投入和经济发展良性互动的有效路径”。
刘伟反复向记者传递一个观点：“民生事业越舍得投入，经济增长、财政税收的蛋糕就做得越大。”在他看来，坚持民生导向，回答了重庆“为什么发展经济”和“经济靠什么发展”的问题。
这一逻辑，用薄熙来此前的话来说，就是“民生才是硬道理，公平也是生产力”。
「重庆模式关键词」
户籍改革：从2010年8月开始，作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市以解决农民工城镇户口为突破口，开始全面启动户籍制度改革，力争到2020年全市户籍人口城镇化率达到60％以上。重庆此次大手笔推出的两年300万、十年1000万的农民进城计划，进城农民将穿上城市就业、社保、住房、教育、医疗“五件衣服”，同时脱掉农村承包地、宅基地、林地“三件衣服”。这将成为几十年来我国户籍制度改革规模、配套制度设计最完善、影响最深的一次实践。
两路寸滩保税港区：买进口车便宜10%，烟酒比市面上可便宜五成，在重庆的超市方便地买到拉斯维加斯的速冻火鸡……2008年11月12日，国务院正式批准设立重庆两路寸滩保税港区。这是国内一个“水港+空港”保税港区。
西永综合保税区：2009年8月4日，重庆和惠普签订了年产2000万台笔记本电脑出口制造基地的合作协议。在惠普的带动下，一个庞大的IT产业集群开始在沙坪坝的西永微电园内集结：富士康、英业达、广达、思科-T……重庆西永综合保税区是国务院于2010年2月15日正式批复设立。
一圈两翼：仔细看重庆的地图，会发现山城重庆的形状像一只正欲腾飞的凤凰。市中心是“凤头”、展翅欲飞的是渝东北和渝东南“两翼”。基于这样的地理结构，2006年11月，重庆市提出了“一圈两翼”发展战略：即以主城为核心、以大约1通勤距离为半径范围的城市经济区（“一圈”）；建设以万州为中心的三峡库区城镇群（渝东北翼）和以黔江为中心的渝东南城镇群（渝东南翼）。
两江新区：面对重庆统筹改革渐次展开，和一座直辖市的崛起，产业发展需要一个怎样的腹地？上海开出的是浦东新区，天津市是滨海新区，在关注重庆将如何出牌时，重庆开出了“两江新区”。
六大要素交易所：指的是重庆农村土地交易所、农畜产品交易所、联合产权交易所、药品交易所、股份转让中心、航运交易所等六大交易所的成立，使重庆及周边省市的资源到重庆来交易，并因此吸引来了大批购买这些资源的投资人，这使重庆成为投资人和各种资源的集聚地，进而对周边省市的经济发展形成辐射带动。
民生十条：2010年中，重庆市决定，用两年半时间，投入3000亿元，在解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破，实现“民生十条”。具体包括建设3000万平方米、60万套公租房，配合其他措施，解决城镇中低收入群众住房难；实施万元增收工程，使渝东南、渝东北“两翼”95％的农户三年增收万元以上；实现全市农民养老保险全覆盖，使300多万农村老人老有所养；发展6万户微型企业，为群众新增30万就业岗位……总共10项内容。
“三项制度”：重庆市从2008年开始，在全市村、社区探索建立的党组织书记每周一次接待群众、党组织班子成员每年两次进家入户走访每户群众、群众意见定期办理反馈制度（简称“三项制度”）。
公租房建设：2010年2月，重庆正式公布的公租房建设方案是：未来3年建设4000万平方米公租房。（来源：财经国家周刊）
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