真观堂研究中心:2011年6月哈尔滨房地产市场月报

房天下  2011-07-11 16:17

[摘要] 2011年6月哈尔滨房地产市场月报

【真观.经济】

1.1 固定资产投资及房地产投资

1-4月固定资产投资同期增长20.2%

2011年1-4月哈尔滨市完成固定资产投资131.4亿元，同比增长20.2%，增幅高于上年同期1.2个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.2 房地产开发投资额

1-4月房地产开发投资同期增长57.6%

2011年1-4月房地产开发完成投资额为25.3亿元，较去年同期增加50.9%，增幅高于上年同期28.3个百分点。其中住宅投资18.4亿元，同比增长44.3%。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.3 居民消费价格总指数（CPI）

5月全市CPI同比上涨6.2%

2011年5月全市居民消费价格指数（CPI）与上年同月相比为106.2，同比上涨6.2%。全市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为98.3，与上年同期相比为105.1。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.4 区域财政收入

1-4月全市财政总收入同比增长33.9%

2011年1-4月全市财政一般预算总收入共完成187.3亿元,同比增长33.9%，增幅低于上年同期0.1个百分点。其中4月全市财政一般预算总收入达50.9亿元，同比增长36.7%。

资料来源：哈尔滨市统计局

【真观.资讯】

2.1 国内市场资讯

住建部：房屋征收评估完全按市场价

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。

其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。

估价应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、法、成本法、假设开发法等，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济的，应当选用法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

【真观堂观点】总体而言，《国有土地上房屋征收评估办法》进一步规范了征收评估行为，细化了征收补偿标准，有利于保障拆迁居民的利益。

首先，参考价格的标准由“指导价”转为“评估价”。过去由政府公布的价格，只是一个城市、一个城区、一个板块的笼统市场价格，难以对某套拆迁住宅形成准确的参考价值。而新的价格标准可很好的反映市场化的商品住宅价格，充分体现了对房屋产权人权益的保护，可谓制度建设的一大进步。但是，如何确保房地产价格评估不被干预，确保房地产价格评估的独立、公平、公正，《办法》仍缺乏相应的规定。

其次，增强了拆迁户对评估机构的选择权。政府不再规定估计机构名单，放宽了拆迁户的选择范围，并增加了拆迁户之间协商的自由度。可以看出房屋拆迁与补偿的相关法律制度正在逐渐完善，开始越来越注重社会公平，被征收人的权利。

再次，评估方式更加多样化、细致化。按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于拆迁户的估评方式。

当前我国的房地产估价机构水平参次不齐，且会受到外界的不当影响和干预，丧失独立的立场，导致评估结果有失公平、公正，还有待观察。

央行决年内第六次上调人民币存款准备金率

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。

【真观堂观点】国内恶劣天气条件以及国际宽松的货币环境加大了中国的通货膨胀压力，5月CPI同比上涨5.5%，增速较上个月有所加快，为2008年7月以来的新高，这为更多紧缩措施的出台提供了依据。而央行此时上调存款准备金率目的也主要在于调节流动性，有效管理通胀预期、消除通胀形成的货币因素。

但由于中国属于间接融资主导型融资体系，银行资金来源高度依赖于存款，因此可以预见本次提准对抑通胀的收效甚微，预计后续一定还会有新的举措出台，未来准备金率上调仍有不小空间。

本次存款准备金率的收紧使得各商业银行抑制了放贷量，开发商从银行贷款也越来越难。同时，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，使购房者获得贷款的难度也不断加大。因此，预计下半年开发商将遇到一定的资金压力，部分敏感的开发商可能会出现降价求量的行为。

银监会首次公开要求减少房地产贷款 四措施防风险

2011年6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险，这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

【真观堂观点】总体来讲，银监会要求银行减少房地产贷款，并采取四项措施防风险，其目的主要是收紧房地产市场资金流动性尤其是房企开发贷款的渠道。其中，“对贷款成数有明确要求”对开发企业项目开发自有资本金比例提出了严格的要求；“要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地”可防止开发企业通过土地抵押贷款融资转作它用及变相“囤地”的行为；“减少银行对房地产开发商的贷款”将进一步迫使开发商通过项目自身销售回笼资金，可防止开发企业资金流过于充裕而导致房价过快上涨；“贷款一定要达到现金流全覆盖”是从“过程控制”防范开发企业将挪用开发贷款，防止房地产市场资金面的风险而导致整个金融系统的风险。

在政策影响下，房地产企业融资难度再次上升。2011年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不断收紧的市场背景下，通过打折促销、快速销售来回笼资金，进行“逆势扩张”，将成为部分开发商的明智选择。

统计局：5月份CPI同比上涨5.5% PPI上涨6.8%

国家统计局14日发布数据，2011年5月份居民消费价格（CPI）同比上涨5.5个百分点，涨幅比4月份上涨0.1个百分点，同比涨幅创下最近34个月来新高。其中，食品类价格同比上涨11.7%。1月份至5月份累计，我国CPI同比涨幅已达5.2%。

6月百城房地产价格环比仍上涨 环比涨幅0.41%

中指研究院日前发布《2011年6月中房指数系统百城价格指数》，根据全样本调查数据，2011年6月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。

根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据跟踪研究：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。

该报告同时显示，涨幅占据前十位的主要是三四线城市，环比出现下跌的则主要是一二线城市。

统计局：70城数据出炉 50大中城房价仍涨

70个大中城市中，50个城市新建商品住宅价格仍在上涨。国家统计局18日发布《5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，该报告指出，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个，但仍有50个城市房价在涨。由于统计局报告目前采用的是指数型的统计指标，报告未直观反映各城市具体涨跌情况。《七十个大中城市住宅销售价格指数》显示，广州新建商品住宅价格指数环比为100.3，同比为105.1，定基为104.8。

5月百城住宅均价环比上涨0.53%

中指研究院6月1日发布2011年5月百城价格指数，数据显示，100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%。其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有67个。

5月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在2%-3%之间。另有秦皇岛、威海等19个城市的涨幅在1%-2%之间，三亚、武汉等46个城市的涨幅在1%以内。保定、吉林和昆明5月住宅价格与上月持平。

5月住宅价格环比跌幅居前的城市是德州、哈尔滨、海口，跌幅在1%-2%之间，另有杭州、南宁、宝鸡、北海、郑州、苏州、佛山等18个城市下跌，跌幅在1%以内。

2.2 哈市资讯

哈出台新物业管理措施 物业服务首次写进售房合同

日前。哈尔滨市出台新的物业管理措施，其规定，物业服务企业签订物业服务合同时，须交纳物业服务信用保证金。保证金按照物业企业全年收费的10%交纳。当物业服务企业擅自弃管，发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故时，除追究该物业企业责任外，还可动用信用保证金予以处置，实行物业管理市场退出机制。

新物业管理措施首次将物业服务写进售房合同。开发建设单位销售房屋时，要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围等事项，或将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人。物业服务企业必须按照前期物业服务合同约定的服务内容及服务标准，提供相应的服务。

前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，由社区居委会征求业主同意后，聘用前期物业服务企业继续实施管理；业主委员会成立后，经业主大会决定重新选聘物业服务企业的，在街道办事处指导下，前期物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方按规定做好相关移交工作，确保物业管理正常衔接。

【真观堂观点】针对是物业企业随意弃管，新建小区物业未招投标便先入为主，个别物业企业服务、信用差等问题，新的物业管理措施通过“交纳物业服务信用保证金”及“物业服务写进售房合同”等规定，规范了物业管理的市场准入机制及退出机制，可有效地保护业主利益。同时，新的物业管理措施的实施也将进一步理顺物业管理体制及强化市场监管措施，对完善物业管理市场运行机制起到积极的促进作用。

【真观.城市】

3.1 城市规划建设信息

哈尔滨将对哈东新城实行区镇合一管理新模式

为促进哈东新城的建设，近日，市政府正式下发了市政府关于支持哈东新城发展的若干意见，将在哈东新城推行“区镇合一”管理新模式。哈东新城包括宾西经济技术开发区、宾县宾西镇和阿城区蜚克图镇。

在行政管理体制方面，我市对哈东新城实行“区镇合一”管理模式，宾西经济技术开发区负责对哈东新城区域内实行“统一规划、统一建设、统一利用土地、统一产业布局、统一政策、统一管理”。

在行政审批方面，宾西经济技术开发区管委会受委托行使市级行政审批管理权限，负责建筑工程施工审批事宜，并核发《建筑工程施工许可证》；负责消防、卫生、安全等建设循环审批事项；行使市级市政、园林绿化、市容审批管理权限，负责对城市道路占用挖掘、占挖绿地和树木移植与采伐、户外牌匾广告设置等进行审批。

哈尔滨全力推进道路交通工程

以8月1日为节点，全市道路交通工程将加快区域路网交通建设、二环快速干道整修建设、城市出口道路建设、道路结构性升级改造以及阳明滩大桥建设。

区域路网交通建设——以畅通旅游通道、中心区域和出城口交通节点为重点，全力加快东中西“三大板块”道路交通工程建设，即先锋路拓宽改造工程、大成街打通工程、嵩山路拓宽工程、新康高架桥建设工程、伏尔加庄园支路建设工程、空港迎宾大道工程。

二环快速干道整修建设——对二环路北起松浦大桥、南至汉广街，全长16.9公里道路和桥梁实施综合整修，对道路进行局部新建、补强罩面，维修部分桥梁桥面和挡墙、防撞墙、伸缩缝等附属设施，对沿线广告牌匾进行提档升级，把二环路打造成全新的交通景观线。

城市出口道路建设——加快推进哈阿公路出城口延伸段建设，完成绕城高速至香阿界段、香阿界至伏尔加庄园支线段半幅施工，实现与伏尔加庄园支线有效连接，贯通东部湿地旅游通道交通。

道路结构性升级改造——完成湘江路、宣德街、木工街等10条段交通节点区域道路结构性升级改造工程，对和兴路、三合路等17个道口进行渠化建设，进一步完善主城区辅助路网结构。

跨江交通建设——完成阳明滩大桥简支梁架设、连续梁现场浇注等工程，实现全桥提前贯通，主桥结构体系转换提前完成，为10月份如期竣工奠定基础。

8月1日前“三沟”生态治理工程初步实现污水达标排放

8月1日前，“三沟”将初步实现污水达标排放，完成河道整治17.4公里，同时对何家沟、马家沟沿线13万平方米区域进行绿化美化。

污水截流。完成污水截流管线敷设30公里、新建检查井150座，完成信义污水处理厂环保验收工作，平房、群力污水处理厂达到正式运行条件，初步实现污水管网收集、集中处理、达标排放。

河道整治。实施河道清理、疏浚、拓宽，完成河道整治17.4公里。其中，何家沟完成干流段顾乡大街至康安桥下游1.4公里、西沟建安二道街至龙滨路1.5公里、东沟哈达屯至埃德蒙顿路6.8公里河道整治。

景观绿化。对何家沟、马家沟沿线13万平方米区域进行绿化美化，完成何家沟康安桥下游景观绿化工程建设，修建过水步道，辟建休闲广场。

3.2 棚改建设相关信息

8月1日前哈尔滨市将全面启动首批49个棚户区改造项目的房屋征收工作

至8月1日，哈尔滨市的棚户区改造工作将全面启动首批49个棚户区改造项目的476万平方米房屋征收工作，5个项目实现征收净地，完成征地征收117万平方米。全面启动实施铁路沿线30米范围内31.75万平方米、2462户棚户区征收改造工作。持续推进29个在建棚户区改造项目，新启动5个项目建设，新增棚改项目建设面积113万平方米。重点推进民生尚都、中华巴洛克、陶瓷小区等保障性住房建设。

民生尚都项目。按照今年一期结转工程102栋、173万平方米的目标要求，确保实现139万平方米，85栋主体封闭，剩余34万平方米、17栋平均形象进度达到主体18层；启动二期64万平方米工程建设。

中华巴洛克项目。二期项目完成A区1、2、3、4四栋楼主体框架工程；B区2、4、5、11、12五栋楼主体砌筑完毕， 1、3、6、10、13、14、15、16八栋楼完成主体框架工程。C、D区完成外装饰及屋面施工。三、四期完成规划方案，启动拆迁工作。

陶瓷小区项目。一期A、 B、 C区9栋楼达到5层平口形象进度；A、B区6栋楼完成基础施工；D、E区22栋楼启动基础施工；F区9栋楼启动工程建设。二期启动拆迁工作。

另外，在保障性住房建设中，将通过群力民生尚都一期和群力宜居家园三期两个项目，向有资格家庭新提供3500套经济适用住房；完成道里清河湾公租房项目、哈西公租房项目、平房哈飞项目、松北广信新城项目、香坊公租房项目、群力西区公租房项目和陶瓷小区公租房等7个项目的规划及施工等前期审批手续，为项目开工建设创造条件；加快2095套廉租房配建项目建设，多层主体施工形象进度达到50%，高层主体施工形象进度达到30%。完成新增2000户廉租房受益户核准登记工作。

打造哈市的浦东新区 平房区南秀社区棚改启动

26日，哈南工业新城核心区内最后一个棚户区改造项目——平房区南秀社区（卫健三道街）项目于日前启动，新城建成后将被打造成集行政、商务办公、商贸服务等为一体的多元复合型城市核心区，将成为哈尔滨的“浦东新区”。

平房区南秀社区（卫健三道街）项目拆迁用地面积31.50万平方米，拆迁范围内包括住宅居民570户、公企30余户。哈南工业新城核心区是哈尔滨市实施“南拓”战略的空间依托，是哈尔滨市实现跨越发展的动力引擎，是拉动哈尔滨市乃至全省经济发展的新增长极。

【真观.土地】

4.1 土地供应

2011年6月哈尔滨市共推出26宗土地，新增土地供应面积共计1472687.95㎡，其中住宅商服用地14宗，供应面积达到986784.1㎡。工业用地7宗，供应面积达到306809.15㎡，住宅用地推出2宗，供应面积达103357.4㎡。商服用地2宗，供应面积达到35737.3㎡。科技用地1宗，供应面积达到40000㎡。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

表4-1-1：哈尔滨市六月土地供应情况

地块编号 宗地坐落 土地

用途 土地现状 用地面积

（㎡） 建筑面积

（㎡）

2011HTS(G)003 松北区规划205路以东、规划182路以南、规划204路以西、规划180路以北 住宅

商服 净地 110196.2 372529.82

2011HTS(G)004 松北区规划206路以东、规划180路以南、规划205路以西、规划178路以北 住宅

商服 净地 165010.8 358967.56

2011HTS(G)005 松北区规划205路以东、规划180路以南、规划204路以西、规划178路以北 住宅

商服 净地 126048.1 259072.14

2011HTS(G)006 松北区规划205路以东、规划178路以南、规划204路以西、规划176路以北 住宅

商服 净地 131021.4 207331.62

2011HTG040 哈南工业新城秀水路、江南中环路西北侧 住宅

商服 净地 112432.7 ≤140541

2011HTG041 哈南工业新城秀水路、滨电街东北侧 住宅

商服 净地 11559.6 ≤15605

2011HTG042 哈南工业新城南城六路、南城第二大道东南侧 住宅

商服 净地 147686.9 ≤169855

2011HT013 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 21777.9 74701.5

2011HT015 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 49064.1 153805.08

2011HT016 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 21146.7 91715.05

2011HT017 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 43404.2 178878.42

2011HT018 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 21459 74286.44

2011HT019 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

商服 净地 18999.4 70034.69

2011HT020 南岗区学府三道街44号 住宅

商服 净地 6977.1 41703

2011HTG043 哈南工业新城南城六路、江南中环路东北侧 住宅

用地 净地 90928.6 ≤104535

2011HT014 香坊区 办事处红星村（哈阿公路以北） 住宅

用地 净地 12428.8 50656.39

2011HTS008 松北区相邻地块东，以北，南、A-03号地块，天马路西地段 商服

用地 净地 31000 24720

2011HTH006 南岗区北兴街与西宁北路交角以南地段 商服

用地 净地 4737.3 5793

2011HTS(G)017 松北区规划291路以东、规划河道以南、A-13-01-02地块以西、规划21路以北地段 科技

用地 净地 40000 140000

2011HTS(G)019 松北区规划209路以西，规划197路北，规划214路东地段 工业

用地 净地 65223.05 13044.61-45656.135

2011HTG037 哈平路集中区镜泊路、珲春路东南侧 工业

用地 净地 14187.4 ≥14187.4

2011HTG038 哈平路集中区镜泊路、大连北路西南侧 工业

用地 净地 14389.5 ≥14389.5

2011HTG039 哈南工业新城江南中环路、南城一路西南侧 工业

用地 净地 30376.9 ≥21264

2011HTS009 松北区对青工业园区同通乡公路以东、未出让土地块以南、未出让土地块西、规划2路北 工业

用地 净地 39881.8 ≥31905

2011HTS010 松北区对青工业园区未出让地块以东、未出让地块以南、规划12路以西、规划9路以北 工业

用地 净地 89702.6 ≥71762

2011HTS(G)022 松北区规划205路以东、规划191路以南、规划204路以西、A-02-49地块以北地 工业

用地 净地 53047.9 37133.53-106095.8

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

松北区土地蝉联供应量

2011年6月土地供应排名的区域是松北区，共推出10宗土地，供应面积达851131.85㎡，其中4宗为住宅商服用地，4宗工业用地，1宗商服用地和1宗科技用地。占总供应面积58%；第二是平房区，供应3宗住宅商服用地,，3宗工业用地，1宗住宅用地，总面积达421561.6㎡，占总供应面积28%。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

【真观堂观点】

6月挂牌商住地块中基本分布在各新兴板块。在“南拓”的发展目标下，今年平房区哈南工业新城板块本月又挂牌3宗总占地面积27万㎡住宅商服地块，及1宗总占地9万㎡商业地块，区域商住地块供应不断增大。

其中香坊区 办事处红星村7宗地块和松北区规划205路以东4宗商住地块将被重点关注，预期两组地块将分别被整体拍得。红星村几宗地块见面共近70万㎡超大体量，地处老香坊中心地段，未来市场看好；而松北规划205路以东4宗地块，凭借其低容积率，更便于打造别墅项目，随着未来供应地块容积率限制，别墅产品将越发稀缺，潜力巨大。

4.2 土地交易

2011年6月哈市成交土地17宗，总面积达1162057.15㎡。其中工业用地9宗，合计381819.34㎡；住宅商服用地4宗，合计229799㎡；3宗商服用地，合计176354㎡；1宗科技用地，合计157357.4㎡。

表4-2-1：2011年6月哈尔滨土地市场交易地块信息

宗地编号 宗地位置 用途 占地面积

（㎡） 成交单位 总成交价

（万元）

2011HTH004 南岗区复旦街与哈尔滨大街南侧交角地段 住宅

商服 35199.4 黑龙江省龙泽房地产开发有限公司 23905

2011HTQ004 群力新区启动区三环路、群力第五大道、郎江路、规划内河围合区域 住宅

商服 64736.9 黑龙江东辉房地产开发有限公司 37200

2011HT010 道里区工农大街-远大都市明珠-滇池路-龙腾路围合区 住宅

商服 113994 黑龙江桐楠格房地产开发集团有限责任公司 41790

2011HT011 香坊区成标街41号 住宅

商服 15868.7 黑龙江省湘江房地产开发有限公司 13610

2011HTS007 松北区天马路以东、规划界址以西、天马路以南、规划水面以北地段 商业

用地 160000 哈尔滨科瀚房地产开发有限公司 29535

2011HTH005 南岗区复旦街与哈尔滨大街北侧交角地段 商业

用地 11488.1 黑龙江省龙泽房地产开发有限公司 6607

2011HT012 香坊区成高子镇哈成路 商业 用地 4865.9 哈尔滨市六方经贸有限公司 170

2011HTS(G)016 松北区规划10路和规划河道以东世茂大道南世泽路以西规划21路北地段 科技 用地 74643 哈尔滨综合开发建设有限公司 10870

2011HTGY001 哈南工业新城南城第五大道、南城二路西南侧 工业 用地 400000 约翰迪尔（哈尔滨）农业机械有限公司 18560

2011HTGY002 哈南工业新城南城第五大道、南城一路东北侧 工业 用地 60232.1 哈尔滨哈锅锅炉工程技术有限公司 2800

2011HTGY003 哈南工业新城南城第五大道北侧 工业 用地 49859.7 哈尔滨瀚科园环保科技有限公司 2270

2011HTGY004 哈南工业新城南城一路西侧 工业 用地 35364.4 哈尔滨博林特电梯有限公司 1620

2011HTS(G)018 松北区标准厂房一期用地以东标准厂房一期用地以南规划205路以西规划188路以北地段 工业 用地 11628.1 哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司 357

2011HTS(G)019 松北区规划209路以西、规划197路以北，规划214路以东地段 工业 用地 65223.05 哈尔滨秋冠光电科技有限公司 2088

2011HTG037 哈平路集中区镜泊路珲春路东南侧 工业 用地 14187.4 哈尔滨国裕数据技术服务有限公司 660

2011HTG038 哈平路集中区镜泊路大连北路西南侧 工业 用地 14389.5 哈尔滨国裕数据技术服务有限公司 680

2011HTG039 哈南工业新城江南中环路南城一路西南侧 工业 用地 30376.9 黑龙江省徐工振坤工程机械有限公司 940

【真观堂观点】

6月成交三宗商业地块、四宗住宅商服用地。住宅商服地块成交上，群力新区周边和哈西区域仍然是市场主力。其中哈尔滨知名建筑企业东辉集团，继意外接手哈西东辉明珠园项目，又在群力新区拿得新地块，正式进军房地产开发市场。

6月成交商业地块，均分布在新兴版块。哈尔滨科瀚房地产开发有限公司竞得一宗松北区商业地块，占地16万㎡，未来项目大体量的商业入市将会进一步解决现期松北区生活配套不足的劣势。哈西新区亦有一宗占地面积1.1万㎡商业地块成交，哈西作为未来哈尔滨市新中心，在哈尔滨市政府的规划下，未来商业业态将不断丰富。

【真观.市场】

5.1 市场概况

2011年6月哈尔滨市商品房成交2690套，环比下降19%；成交面积达29.13万㎡，成交面积同比下降61%。环比下降16%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

成交量道里区

从成交区域来看，仍以道里区、香坊区、南岗区三个区域为主，其中道里区的成交面积占总成交面积的35%，成交套数占总成交套数的38%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

商品房均价达到8241元/㎡

2011年6月份哈尔滨市商品房成交均价为8241元/㎡，同比上涨36.8%，环比上涨17%。

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资料来源：原子数据中心

0-60㎡之间的商品房成交夺冠

从成交面积区间来看，0-60㎡之间的户型成交，共成交520套，该范围套均面积约为 43.8㎡；其次是100-120㎡之间的户型，共成交518套，该范围套均面积约为108.8㎡；再次是120-144㎡之间的户型，共成交485套，该范围套均面积约为128.3㎡。

表5-1-1：2011年6月商品房成交面积区间

面积区间 套数（套） 面积（㎡）

0-60㎡ 520 22786

60-80㎡ 357 24768

80-90㎡ 210 18127

90-100㎡ 231 21969

100-120㎡ 518 56383

120-144㎡ 485 62249

144-180㎡ 225 35902

180㎡以上 145 49219

资料来源：哈尔滨市网上房地产

成交住宅套均面积达到108.3㎡

2011年6月哈尔滨成交住宅套均面积为108.3㎡，较2011年5月住宅套均面积增加4.17㎡。

资料来源：原子数据中心

99号公馆夺得2011年6月销售

在6月成交排行中，排在位的是道里区的99号公馆，销售套数286套。

表5-1-2：2011年06月商品房成交排行

排名 项目名称 套数

1 99号公馆 286

2 日出印象茗苑 155

3 丽水丁香园 153

4 立汇花半里 130

5 四季上东二期 107

资料来源：哈尔滨市网上房地产

5.2 住宅市场

商品房市场新增供应情况

2011年6月哈尔滨房地产商品房市场新入网项目共9个；本月新入网套数达10233套，环比上升286.73%；本月新入网面积达1360157.1㎡，环比上升440.15%。其中住宅类入网套数达7310套，环比上升196.07%；入网面积达891014.87㎡，环比上升348.91%。

表5-2-1：2011年6月哈尔滨房地产市场入网项目列表

项目名称 所在

区域 供应

套数 供应面积

单位：㎡ 供应住宅

套数 供应住宅面积

单位：㎡

中天富城（一期）1-8栋 平房区 352 37592.25 352 37592.25

恒祥城(康安路-车站街西南角项目)二期8、9栋 道里区 708 65244.03 585 54469.35

中关村松北商贸区A区二期4、5号楼 松北区 372 45272.16 350 34370.92

哈西万达广场地块一A1、B1-B4、C1-C4栋 南岗区 3018 279406.41 638 76766.19

哈西万达广场地块二D3、E1-E4、F1-F3、及购物中心栋 南岗区 2071 397102.28 1732 180572.74

金泰湖滨小镇北区（二期）湖滨绿茵江尚景 松北区 251 24968.54 251 24968.54

地中海•阳光一区二期 松北区 1117 142818.93 1077 128911.33

盛和世纪G1-G11、Y1-Y13栋 道里区 1683 293173.28 1681 285211.76

客专小区1、3、4、5、8栋 南岗区 661 74579.25 644 68370.77

住宅市场新增供应以南岗区居首

本月哈尔滨住宅市场新增9个项目，3个位于南岗区，3个位于松北区，2个位于道里区，1个位于平房区。其中南岗区的3个项目供应面积达751087.9㎡，占总供应量的55%；南岗区的哈西万达广场供应面积达676508.69㎡，占总供应量的49.74%；道里区盛和世纪供应面积达到293173.28㎡，占供应总量的21.55%；而松北区的地中海•阳光供应面积达142818.93㎡，占总供应量的10.5%；

资料来源：原子数据中心

南岗区住宅市场供应3014套，占6月住宅总供应套数的41.2%；道里区供应2266套，占总供应套数的31%，松北区供应1678套，占总供应套数的23%；平房区供应352套，占总供应的4.8%。

资料来源：原子数据中心

住宅市场成交情况

2011年6月哈尔滨全市商品房住宅成交面积为252889㎡。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

道里区蝉联首位，香坊区居次

2011年6月各区域的成交面积中，道里区的成交面积，达到93551㎡，约占总成交面积的37%；紧随其后为香坊区，成交面积为60146㎡，也约占总成交面积的23.8%；南岗区为第三位，成交面积为59278㎡，占住宅总成交面积23.4%。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

住宅市场供求关系

2011年6月哈尔滨住宅市场供应套数7310套，成交套数2690套；供应面积为891233.85㎡，成交面积252889㎡，供求比为3.52.

资料来源：原子数据中心

5.3 商服市场

商服市场供应分析

2011年6月哈尔滨市场有6个项目有商服供应，总供应套数557套，其中南岗区供应套数为494套，供应面积289668.5㎡；松北区供应套数为62套，供应面积14743.35㎡，道里区供应套数为1套，供应面积为7725.67㎡。

资料来源：原子数据中心

商服市场成交分析

2011年6月共成交商服122套，南岗区居首位，成交63套，占总成交套数的52%；道里区成交32套，占成交套数的26%；道外区成交15套，占成交套数的12%；香坊区成交6套，占成交套数5%；平房区和松北区各成交3套，共占成交套数5% 。6月商服成交面积情况如下：

资料来源：原子数据中心

5.4 2011年6月市场总结

供 应—2011年6月哈尔滨住宅总供应套数7310套，供应面积891014.87㎡，其中本月供应套数是南岗区，共计3014套，占总供应套数的41.2%。本月商服总供应套数557套，其中供应套数为南岗区，供应套数为494套，供应面积达289668.5㎡，占总供应套数的92.% 。

成 交—2011年5月哈尔滨全市商品房成交面积达29.13万㎡，成交面积同比下降61%。环比下降16%。其中住宅成交面积为25.3万㎡，商服成交面积为3.5352万㎡。

价 格—2011年6月份哈尔滨市商品房成交均价为8241元/㎡，同比上涨36.8%，环比上涨17%。

关 注—2011年6月重点关注的项目：香坊区有立汇美罗湾、水木兰亭、金瑞林城、睿城；道外区有观澜宝邸、方远滨江国际、南极国际；南岗区有万城、涧桥西畔、壹品新境、哈西万达广场；道里区有群力玫瑰湾、海富第五大道、盛和世纪；江北区有中关国际、金色江湾、国际城。

真观堂观点：

6月哈尔滨商品房成交市场呈现出量跌价涨的趋势。2月哈尔滨楼市成交量暴涨，3月楼市整体低迷，4、5月楼市渐渐回暖，6月市场再次走低。这主要受三方面因素影响，一是大量置业需求在5月房展会中被提前消化；二是受端午小长假影响，前两周销售相对冷淡；三是受各项调控政策的接二连三地落地的影响，整体市场观望的氛围依旧很浓。本月大部分限购区域成交量均出现不同程度的下滑。仅哈西新区受万达商圈效应的影响，市场较为活跃，整体区域成交价格持续上涨。而非限购区域——利民新区由于楼盘密集入市，导致整体市场供过于求，产品同质化严重，陷入乏力疲软的僵局。

6月成交价格上涨更多是受几大高价楼盘集中备案，即结构性价格上浮，从实际市场表现中看，整体价格仍趋于平稳，除少数项目有较小幅度上调价格，大部分项目价格维持不变或做一定让利促销活动。目前多数楼盘仍以“暗降”为主，真正打折降价的楼盘还在少数。新开项目中哈西万达价格预期一降再降，最终以低于周边项目均价姿态入市。

下半年受楼市调控持续发力的影响，商品房销量将持续走低，开发商的资金链将日渐趋紧。在多重压迫下，开发商们将加快推盘，并将推出打折促销甚至降价的吸引政策，因此预计在第三季度房价持续上涨的僵局可能有所松动。 

【真观.广告】

统计时间：2011年6月1日—2011年6月30日

统计媒体：新晚报、生活报、哈尔滨日报、晨报

统计对象：在所监测媒体中出现的所有哈尔滨市房地产项目报广

注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内，以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。

6.1 月度媒体综述

2011年6月1日至6月30日，共有94个项目在哈尔滨报媒（生活报、新晚报、哈尔滨日报、晨报）上投放389次广告，平均每个项目投放广告约4次。6月广告版面累计达413.5版，广告投放费用达4051.83万元。

本月哈市投放报广的房地产项目达94家，环比上月增长5.6%；广告投放频次为389次，环比增长14.7%。

来源：原子数据中心

6.2 报广媒体分析

6.21媒体选择

2011年6月份共有94个项目投放广告，共花费4051.83万元，平均每个项目约为43.1万元。新晚报有77个项目投放广告，共花费2131.58万元，平均每个项目的广告花费约27.7万元；生活报有61个项目投放广告，共花费1800.3万元，平均每个项目广告花费约29.5万元；哈尔滨日报有10个项目投放广告，共花费113.75万元，平均每个项目广告花费约11.4万元；晨报有1个项目投放广告，共花费6.2万元。

全月生活报投放150次广告，共计176.5版；新晚报投放209次广告，共计219.75版；哈尔滨日报投放29次广告，共计16.25版；晨报投放1次广告，共计1版。

来源：原子数据中心

6.22版面选择

2011年6月份的广告版面以整版为主，占全月投放量的近8成。其次是跨版广告，约占全月投放量的13%，通栏广告占7%，而半版广告仅占3%。

表6-2-2：2011年6月各报纸房地产广告版面汇总表

报纸类型 跨版 整版 半版 通栏 总计

新晚报 22 169 9 9 209

生活报 29 117 2 2 150

哈尔滨日报 1 9 2 17 29

晨报 0 1 0 0 1

总计 52 296 13 28 389

占比 13% 76% 3% 7% 100%

来源：原子数据中心

6.23 报广主题分类

本月住宅广告中以形象定位、动态告知类广告为主，其中形象定位类广告居首位，占61%；动态告知类广告居于第二位，占36%；而优惠促销及企业形象类广告分别仅占1%和2%。

表6-2-3：2011年6月住宅项目报广主题汇总表

指标 形象定位 动态告知 优惠促销 企业形象

项目数（个） 70 42 2 3

频次（次） 236 139 7 8

频次占比 61% 36% 1% 2%

来源：原子数据中心

6.3 项目分析

6.31项目区域分析

6月哈市房地产报广投放频次高达389次，以呼兰区、松北区、道里区、南岗区为主，占全体楼盘量的84%。本月各区域的广告投放频次累计分别为：呼兰区98次，松北区82次，道里区72次，南岗区72次，香坊区29次，阿城区17次，道外区15次，平房区2次。

来源：原子数据中心

本月呼兰区累计投放版面112.25版，居广告投放版面首位；松北区累计投放81.25版，排名第二；南岗区投放79.75版广告，排名第三。其余区域的广告投放版面分别为：道里区73.25版，香坊区27版，道外区14.5版，阿城区21.5版，平房区2版。

来源：原子数据中心

6.32 物业类型分析

本月普通住宅项目的广告投放量居首位，共投放325次，占全月投放量的85%；其次是商服项目，投放35次，占全月投放量的9%。

表6-3-4：2011年6月报广物业类型汇总表

物业类型 楼盘数量 版面累计 频次 频次占比

商服 13 35.5 35 9%

别墅 4 10 9 2%

普通住宅 75 350 325 85%

企业形象 3 8 8 2%

写字楼 2 5.5 6 2%

来源：原子数据中心

6.33广告排名

本月广告投放金额的项目是香榭丽舍，投放金额达278.6万元。香榭丽舍、哈西万达广场和国际城分居普通住宅类广告金额排名的前三甲，投放金额分别为278.6万元、209.3万元和181.025万元；本月别墅、商服、公寓、写字楼投放金额的分别是天下墅、盛恒基生活广场、华鸿国际中心和99号公馆，投放金额分别为80.6万元、56.5万元、86.6万元和34.45万元。

表6-3-5：2011年6月广告 排名

物业

类型 排

名 项目名称 频次 投放版面 版面累计（版） 投放金额（万元）

普通

住宅 1 香榭丽舍 25 整版、跨版 28 278.6

2 哈西万达广场 19 整版、跨版、半版 20 209.3

3 国际城 12 整版、跨版、半版 18.25 181.025

别墅 1 天下墅 7 整版、跨版 8 80.6

商服 1 盛恒基生活广场 7 整版 7 56.5

公寓 1 华鸿国际中心 9 整版 9 86.6

写字楼 1 99号公馆 4 整版、半版 3.5 34.45

来源：原子数据中心

【真观.指数】

根据真观堂房市场研究中心对哈尔滨市六区（平房区、阿城区除外）的重点在售项目价格的跟踪，6月的商品房价格指数为99.2，商品房均价为7793元/㎡，环比下滑0.8%。

进入6月份，随着宏观政策影响进一步扩大，部分区域的成交情况并不理想，尤以项目相对密集的新城区表现最为明显。受销量下滑和信贷收紧等多重因素的影响，在售项目的整体涨幅趋缓迹象非常明显，部分新入市项目及加推产品的价格则要低于市场预期。从价格的情况来看，整个的价格仍处于趋稳的状态，但并未出现趋势性下跌的苗头。

来源：真观堂房地产研究中心