[摘要] “在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%~20%。”渣打银行大中华区研究主管王志浩称。
“在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%~20%。”渣打银行大中华区研究主管王志浩称。
王志浩刚刚领衔完成了“渣打银行第三次中国房地产开发企业调研”。此项调查在石家庄、成都、中山等6座二三线城市进行。参与调研的30家房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。他们有意避开了性大规模房地产开发企业。
“中国房地产市场正经历下行风险，但仍未崩溃，情况还不算太糟。这是我们在此次中国内地房地产开发企业调研之后得出的一个主要结论。”王志浩表示。
库存问题集中在二线城市
2010年11月，当渣打询问开发商是否推迟销售计划时，几乎所有开发商都回答无此打算。然而如今，仅仅时隔几个月，就有10家开发商表示销售计划确实延后了。
王志浩认为，有些因素让开发商不能放慢建设步伐。这些因素包括现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售，将资金“锁定”在土地上只是少数开发商的做法。
询问过去3个月的销量时，13家开发商称，业界同行的销售状况一直不佳，12家表示还可以，只有7家表示业绩很好。
限购政策正在发挥威力。19家开发商称，此政策极大地打击了其销售业绩，8家开发商称尽管受到一些影响，但销售仍然强劲，只有3家开发商认为限购令没有造成任何影响。
供给不减，销售不畅，库存问题趋于严重。在接受调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商的未售住宅超出了今年年初的预期。三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年。房地产商们预测销量将比2010年平均下降20%。
渣打研究团队通过土地出让收入预测，截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米，相当于7个月的销量。事实上，范围内，库存在2010年三季度末转为正值，并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3个月的销量，大致与2008、2009年房地产市场陷入低谷时持平。
各地库存程度有所差异。库存问题集中在二线城市。
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库存上行，新房价格将下行
库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道，部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%，不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘（否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满）。
在渣打的调研中，只有7家开发商表示，在过去6个月中，其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平，13家称价格上涨了1%~10%。
在二手房市场上，有半数受访的开发商称，他们所在城市的房价没有发生变化，8家表示价格上涨了1%~10%，而只有4家说价格出现了适度下降。
“大部分受访者认为，在过去的一个月，新房的价格较为稳定。多数受访者还认为，价格将在下个月趋于稳定，而少数人判断未来价格将上行或下行。”王志浩称。
在30家受访者中有14家认为，高端住宅价格的上涨速度快于普通住房。
“情况表明，特别是在库存上行的背景下，未来几个月新房市场的价格将向下调整。价格与地域相关。由于一线城市几乎没有新增供应量，所以我们认为价格不会大幅跳水。但在许多二三线城市，供需失衡状况可能会加大。”王志浩称。
开发商的钱袋子有些紧
几乎所有受访者都表示，在过去3个月里，获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了。
开发商已经在寻求其他融资来源，如信托产品等。据中国信托协会报告，2010年与房地产相关的信托产品的发行总额为2860亿元人民币，相当于银行对开发商新增贷款的14.2%。据用益信托工作室（UseTrust）估计，截至2011年5月，已发行的信托产品总额已攀升至3260亿元人民币。
在受访者中，有17家称，他们知道其他开发商曾从信托投资公司借款，14家听说过类似情况。开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商介绍，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。
关于开发商的现金状况，在30家开发商中，有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示，总体来说开发商现金充足，资金状况良好。然而目前，这些担忧已经受到遏制。只有20%的受访者认为，如果销售不能回暖，开发商将在未来3个月内面临重大困难。
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“限"字政策调控楼市 房价真能"限"下来吗
从限购到限价,从限一类地区到限二、三类地区,再从限房价到限地价,越来越多的“限”字出现在楼市调控过程中。让人不禁要问,房价真的能“限”下来吗?即便能够“限”下来,又能维持多长时间?
纵观中国房地产步入市场化以来出现的种种问题,虽然有市场从形成到发育再到发展过程的因素,使房价、地价伴随着居民收入的提高一并上涨,但是,更重要的原因是一些地方政府在房地产市场发展过程中扮演了错误的角色,推动了房价的恶性上涨,影响了房地产市场的健康发育。
在房地产进入市场化初期,由于地方政府尚没有认识到房地产对政绩拉动的重要、对GDP拉动的威力,因此一切还比较规范,房价也没有出现明显上涨。但是,当地方政府认识到房地产业的“重要”,且有少部分地区充分品尝到土地财政的甜头以后,一切就发生了重大扭转,越来越多的地方政府开始纷纷把发展重心从其他产业转向房地产业。如果地方政府在“重视”房地产业的同时,能够正确处理好政府利益与民众利益的关系,不单纯地推高房价、地价,而是通过同步建设保障房、经济适用房等手段解决好中低收入阶层的住房问题,倒也无妨,甚至可以认为房价的上升是调节收入分配的一种有效手段。但问题在于,很多地方政府对房地产业的重视是单向的,以至于房价的上涨完全脱离了消费者的购买能力。如果这样的执政目标不有效转型,而只采取“限”字手段调控楼市,能将房价“限”下来吗?
一些迹象表明,“限”字政策已成为一些地方政府应付楼市调控的姿态,而没有多少实际意义和效果。因为,在更具说服力的保障房建设中,不少地方政府并没有拿出多少实实在在的行动,有的以资金困难、土地紧张为由拖延保障房建设,有的打着“保障房”之名重启集体建房、福利分房,还有的在保障房分配问题上做不到公开、透明、公平……保障房的建设与中央的要求还相差甚远。
笔者不反对在楼市调控中采用限购、限价等手段,但其前提是地方政府对控制房价和解决老百姓住房问题有诚意。如果仍执着于“土地财政”,大拆大建,从土地上获得的又不愿拿出来用于改善老百姓的住房问题,那么“限”字政策就只能是一种应付楼市调控的虚招。所以,对各地出台的“限”字政策,只能谨慎看待。到底能否“限”出效果,还要时间来检验,要保障房建设的效果来检验,要老百姓能否买得起房、住得上房来检验。
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