[摘要] 在房地产调控政策效果不断累积下，今年楼市“金九”注定将惨淡结局，而即将到来的“银十”也不容乐观，房价温和下降已成趋势。
在房地产调控政策效果不断累积下，今年楼市“金九”注定将惨淡结局，而即将到来的“银十”也不容乐观，房价温和下降已成趋势。
历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。今年以来，一线城市商品房成交量迭创新低，二手房交易萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。
在9月，楼市销量再度出现显著下滑。据统计，主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线城市下降22%，三线城市下降23%。
从市场方面，7月以来，一线城市“特价房”不断，这在很大程度上影响了整体房价走势。从房价数据看，一线城市部分区域的房价已经下调。在北京，9月上半月的二手住宅成交均价环比下跌1.8%，与今年二手住宅成交均价的点相比，已下跌7.7%。而10月计划开盘的新房项目拟售均价环比降幅超过4%。
类似的情况也出现在上海。统计显示，6月1日至9月20日，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个。观察其逐月价格变化，发现均价环比下降的楼盘由 7月的100个扩大至9月的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价楼盘环比降幅大多在10%以上。
今年以来房地产行业的开工量和投资额增速持续下降，但在前两年行业景气的带动下，很多房企拿地和开发的热度依然高企，这些投资将从四季度开始陆续形成供应，由此导致房企的库存和资金压力增大。
据统计显示，124家A股房地产企业存货量在2009年三季度以来不断上升。截至今年二季度，这些房企的存货合计已达12333.7亿元，同比增长逾四成。随着销售率下滑，房企资金回笼将受阻，降价动力将显著增加。
显然，调控不放松，成交量起不来，房价走低已成必然。不过，由于真实住房需求依然旺盛，加之房地产销售方面的特殊性，房价具有一定程度的“刚性”，短期内大幅下调的可能性很小。温和降价、变相降价将成为多数开发商应对楼市调整的主要策略。
对于今年房地产市场价格和成交量的双双下跌，业内人士一致认为限购、限贷调控政策是最直接，也最主要的原因。
正所谓“金九银十”，9月和10月历来都是房地产市场一年中的鼎盛时期，更是房价走势的风向标，但今年房地产市场的“蜜月期”似乎明显冷却了下来。
根据中原地产的数据，8月份六大城市（北京、上海、深圳、成都、天津和广州）的二手住宅成交量合计约300万平方米，环比上月回落14%，是近14个月（除春节外）以来的值。其中北京、深圳和成都二手住宅成交量环比减少约两成；上海和天津环比减少一成；广州则比上月略减少3%。
价量齐跌
价格下降是可以预期的，但是整体的跌量值得关注。某种程度上来说，房地产的过热现象得到了控制。
在房屋价格指数方面，根据中原领先指数系统数据，8月北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌。其中，北京连续第5个月保持下跌、深圳连续3个月保持下跌而且环比跌幅有扩大的趋势。深圳报价指数跌破15%，北京跌破25%，由此预计，9月的北京和深圳的二手房价格有望继续下跌，且跌幅将有所扩大。
上海、广州和天津的报价指数相对较高，成都也仍维持上涨态势。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，尽管如此，但随着二手房成交低迷，以及新房降价范围和幅度的逐步扩大，预计未来价格下行的压力将进一步加大。
一线城市中，以北京、上海、深圳这三个城市为例，成交量都有不同程度的缩减。北京8月新建商品住宅成交数额为4305套，同比减少21.4%；环比减少44.3%。二手房成交量为7730套，同比减少了36.4%；环比减少了4.4%。深圳8月一手房的成交量在2507套，同比减少15.62%；环比减少34.68%。二手房成交数额为2384套，同比减少82.05%；环比减少63.57%。
相比北京和深圳，无论是新房还是二手房的成交量上，上海仍然位居首位，但成交量上也有明显的下滑。上海8月一手房成交量为4964套，同比减少24.6%；二手房成交套数1.0281万套，同比减少12.93%。
上海区域市场中心的统计数据显示，今年6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，发现均价环比下降的盘数由7月时的100个，扩大至9月期间（截至9月20日）的114个，占比55%；而这些增加的降价盘，环比降幅多集中在10%以上，9月期间共有20个，也比7月期间的7个有明显增加。而环比降幅在5%以下及5%~10%的盘数基本与7月份持平。
“从目前情况来看，这次的价格降幅是比较大的。可以感觉到今年房地产市场的秋天会很冷，‘金九银十’不再名副其实，往年的辉煌将很难复制。”21世纪不动产市场中心研究部经理黄河滔对记者感叹道。
调控政策是主因
对于今年房地产市场价格和成交量的双双下跌，业内人士一致认为限购、限贷调控政策是最直接，也最主要的原因。
“限购其实比限贷来得更严厉，”黄河滔解释道，“很大的程度上，让投资客这部分需求的愿望破灭了。”
在对上海300多家房产中介的门店调查中显示，去年末全市购买二手住宅的纯粹投资套数比例约10.3%，今年6月则下降至5%以下。
除了投资客之外，目前主要的需求来自两大块分别是刚性需求和改善性需求。这两者之间刚性需求的比例应该略高于改善性需求，然而这两个“大限”恰恰影响的也就是有这部分需求的人。”
中心城区：量跌价不跌
部分分析人士指出，现在的房地产市场呈现谨慎、观望的态势。很有“敌不动，我也不动”的对阵策略。一些开发商为了提高成交量，在价格上会略有松动。另一方面，购房者心中的预期价格在不断变化，似乎永远期待更低位的价格出现。二手房方面，同样出现价格上的动摇，但中心城区，仍然可能是量跌价不跌的局面。相对偏远的区域出现下调价格的可能性较大，从而促进成交量。
以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。
瞿安新指出，北京价格调整呈现出以下几大特点：，郊区率先降价，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域，这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。第二，“特价房”形式“曲线”降价，降价主要形式是推出部分低价“特价房”吸引购房者，直接降价的楼盘则较少出现，开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的降价的可能性。第三，知名房企引领“降价潮”，参与本轮降价的开发商既有中小开发商，也有富力、远洋、华业、旭辉等知名房企。
中原地产对四大一线城市近期新房的销售率进行跟踪监测，发现从“开盘30日销售率”指标来看，广州新开楼盘的30日销售率相对较好，从7月的33.7%上升到8月的53.5%，市场保持相对温和。而北京、上海、深圳的30日销售率则不甚理想，分别仅为26.2%、32.4%、28.8%，库存消化压力较大。
“四地热销楼盘有一些共性的特点。”中原地产研究中心研究员刘渊告诉记者，热销楼盘普遍位于郊区，价格较低；户型普遍较小，总价较低；周边配套逐步完善，有一定潜力，“只有部分楼盘定价合理，且存在一定促销、降价现象”。
价格战有望爆发
那么，在经历“寒冷”的秋天之后，房地产市场的价格走势又将如何呢？
“我判断，年底在量上会有一定的反弹。毕竟现在的秋天已经那么冷了，不然寒冬太难过了。”黄河滔告诉记者，成交量的回升还是取决于价格上的松动，因为短期内调控政策不会有所放松，与此同时各地信贷政策也在暗中收紧。“所以除了新盘打折促销、部分板块一、二手房价格倒挂外，部分新房项目的品质相对较高也是吸引市民的重要原因。”
黄河滔还指出，“以旧换新”现象正成为激活局部二手房市场的新契机，置换型业主抛售出的房源价格下降、性价比上升，自然能吸引潜在买家接盘、活跃市场交投。
中原地产在报告中指出，从最近半年的供求比来看，成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分别为1.19、1.35、1.27，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。供求比高企，反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域，竞争将日益激烈，爆发价格战的可能较高。
但从长期来看，黄河滔却认为房地产仍可能是较好的投资选择。“因为没有更好的替代品。限购与限贷其实是在为保障房争取时间，毕竟保障房现在只是刚刚开始。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
