房价僵持的四大秘密：待售商品房3年都卖不完

无法否认，今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，而几乎是性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。

在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市，各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到两年左右。如北京，至9月25日，北京商品房住宅库存达到了113125套，创造了2009年6月24日以后的库存点。在8月份，八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加，延续了前几个月持续走高的态势。

待售商品房3年都卖不完

在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。无疑，伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源。

近年来，由于房地产持续高热，房地产投资大幅增长。2010年全年，房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来值。今年上半年，房地产开发投资额增长、新开工面积增长、在建面积增长也在约30%甚至以上。

约从2007年开始，近几年各地都卖出了大量土地，其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地，大盘用地比比皆是。综合政府办事流程、土地出让金交纳(包括延期交纳、分期交纳等)、土地交付、项目开发周期来看，随着这些已卖出土地不断被开发，将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。

而且，各地市场还存在大量囤地现象，一些土地甚至是从2007年前开始囤积的，一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市。

事实上，有的城市房地产市场已经进入新房增量大规模上市时期。无疑，这些不断增加的可售新房，也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出，其形成的积压，将会进一步增加未来存货总量，延长整体去存货的时间。

照此推算，预计到年底，存货存量的消化时间，即去库存的时间，一般需要3年左右。而后，随着时间推移，继续不断有新盘上市或新的房源推出，如果市势持续低迷，成交冷清，滞销的房屋形成新的积压，新的房源增量就会部分转化成存货增量，延长整体去库存时间。另一方面，近年来，房地产市场高热，投资投机性购房一度盛行，投资投机者手中握有大量房源，二手房存量也非常可观。

投资投机者持有的二手房存量，在市场向下调整、房价大幅度下降之后，就可能随时成规模性地陆续抛向市场套利，形成供应，自然会大为增加市场供应总量，进一步改变供求形势。

按照目前的市势，上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间，或需3年以上。换句换说，到年底，可见的待售商品房或3年都卖不完。

楼价下行是一个基本趋势

通过前面的分析可知，基于目前房地产实际情势来看，房价下降已成事实，继续下降已成大势。

国家统计局公布的数据显示，8月份，70个大中城市房价环比下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比环比价格下降和持平的城市明显增多，这也是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。

在北京、上海等一线城市和部分二三线城市，房价已真实性地下降了。8月份，在北京房地产市场，无论是新盘或是二手房，均为量价齐跌，尤其成交量更是创2009年来新低。9月份，这种市势还在继续，北京城区新建商品住宅成交均价比8月份下降2200元。而且，从通州等北京郊区刮起的“降价风”已经蔓延进了城区，如位于朝阳管庄的“远洋一方”三期开出800余套房源，1.8万/平方米的价格相比时售价下降了7000元。

在房地产企业方面，越来越多的开发商加入到了降价的行列来，其中不乏知名的大中型开发商。8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上明确表示，“价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”这就是说，富力已明确表示已降价10%，将来可能还要再降10%。接着，9月26日富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，其年初确定的销售目标为400亿。富力将年度销售目标下调两成，说明房子难卖，更加大了继续降价的可能。

实际上，除富力外，雅居乐、万科、远洋、金地、绿城、仁恒、龙湖等大型房企的旗下楼盘，今年均采取了或明或暗的降价策略，到9月份，降价更变得明显。9月份，万科已公开下调楼盘定价以加速推盘。9月24日，金地集团在上海的“金地·艺境”项目推出新一批房源，成交价格相比其前一批房源2万多元/平方米的均价下跌了3000多元至1.65万元/平方米左右，降幅达15%。在上海，包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企的项目成交价格近期也均有所下调。

可以预期，接下来，房价下降大势还将强化，会有更多地区、更多开发商加入大降价行列中来，降价大势将进一步蔓延，降价的幅度可能还将加大。

楼市僵持局面一时难破

不过，话又说回来，尽管如此，但也要看到问题的另一方面。不妨再次强调，房价虽然呈全面性下降之势，但短期内，至少在年内，房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因，主要如下：

首先，目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势，这种僵持的市势短时间内或难有大的改观。

其次，在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中，一些开发商实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，或强壮了企业身体，或扩大了企业规模，增强了抗调整的能力。

再则，近年来，政府连续大量投放信贷，使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款，一些贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，无疑增强了相当部分的资金供给能力，进一步增强了开发商抗调整的能力。当然，那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压，或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款的开发商，情况则可能不一样。

换一个角度看，市场往往买涨不买跌。在如今市场大势下，待售楼盘小幅降价后，如果未能达到市场已经形成共识或消费者期望的降价幅度，可能强化消费者认为房价将继续降价的预期，等待降价更多再入市出手买房，因而短期内小幅降价未必能促进销售。这样一来，一些没有资金压力或能通过多种途径融资的开发商，在调整早期乃至一段时间内，可能会选择暂时不卖或持有，继续采取不降价或不加大降价幅度的策略。这样，就可能导致开发商与消费者在短期内继续博弈，房价继续僵持一段时间。

尤其值得一提的是，迄今现实性的通货膨胀已持续久日，存款负利率也持续了近两年之久，而有关部门在打击通货膨胀、解决负利率方面虽然说得多、说得重，但在行动上依然保守。照目前形势看来，通货膨胀、负利率还将继续至明年。这些无疑对房价、房地产等资产价格预期形成了较强的支撑，加大了短期内房价继续僵持、开发商不愿意降价或不愿意加大降价幅度的动力。而这，已成为房价下降的阻力，或将延缓房价下降的速度，甚至不排除房价因通货膨胀支撑而难以大幅度下降的可能。

伴随着多种市场因素的综合影响，一方面，可能强化房价抗调整的能力，部分弱化房价大幅下降预期，而另一方面，如果不出意外，调控一时不会松动，这就有可能拉长整个调整周期，延长买卖双方的博弈或对峙时间。

相关阅读：沪存量房近1000万平方米 开发商不降价却推迟开盘 每日经济新闻

据网上房地产统计，截至昨日，上海商品住宅已经达到823万平米。机构预计九、十月份还将会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。

推迟开盘时间

虽然房子难卖，但统计机构的数据却显示，极少有开发商大幅降价，选择推迟开盘的开发商却在增多。日前，上海银河丽湾营销负责人孙华良向《每日经济新闻》记者表示，“今年仅会推出一栋酒店式服务公寓，大规模地推出要等到明年。”此前，上海多家楼盘的销售负责人给出了类似的答案。

然而，部分楼盘不降价却是因为不缺钱。根据同策咨询提供的今年成交量低于一万平方米的楼盘中，大部分项目都是2009年以前就在销售的旧盘，多数楼盘在此前的一二期销售中已经收回了全部投资。其中，至少有2/3属于2008年前就已经开始销售的老盘。大部分项目的前期投资都已收回。

而那些去年9月到现在才开盘的楼盘，虽然经历了比较低迷的市场。但资金回收大多已接近前期的总投资。以截至9月销售面积才达到1.13万平方米的远雄徐汇园为例，上海市建委网站显示，该楼盘的总投资额仅为4亿多元，但根据网上房地产的统计，该楼盘去年9月至今的销售额已经达到24亿元。

已经开盘销售的楼盘回收了现金流，那些没有销售的楼盘则纷纷推迟开盘。包括市中心南京西路的协和城、陆家嘴滨江的凯旋门等。以银河丽湾为例，开发商所以推迟开盘，也是因为认定明年和后年才是高端住宅热销的大年。

在这样的情况下，许多开发商宁愿承受比较高的财务成本，也要推迟开盘。一开发商的营销负责人说，目前并不是高端住宅开盘销售的理想时机。即使以低价入市，仍然不会有很好的销售业绩。在这样的情况下，选择推迟开盘时间，反而是更好的策略。而上海少数的10万元/平方米以上的住宅成交量大幅猛增的事实，也让很多行业人士相信，投资者一旦回归市场，目前的局面将会得到扭转。

截至8月底，上海成交的10万元/平方米住宅已是去年的两倍。对于这一市场的红火表现，很多房地产业内人士都认为，主要是投资者带来的贡献。

这使得在楼盘的前期投资已经收回的背景下，开发商的降价促销显得动力不足。尤其是降价可能会引来老客户退房，更使得开发商在降价问题上犹豫不决，不愿意率先降价。上海中原地产高级研究经理宋会雍告诉记者，目前的市场，只要能够降价10%，销售量就会大幅度提高。相反，如果延迟销售，可能要支付年利率10%~20%不等的高息融资成本。

难解高库存

然而，上述做法的后果，就是商品住宅的高库存积压。网上房地产统计显示，截至昨日上海商品住宅已经达到823万平方米。而机构预期九、十月份会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。

在巨量住宅库存造成的潜在竞争压力下，那些延迟推盘的开发商却需要通过提高房价，来转嫁财务成本。张宏伟说，如果开发商选择高息贷款，这部分成本势必要转嫁至房价，进而造成房价上涨。

可是，如果继续限制投资者进场，上述做法很难行得通。宋会雍说，目前上海商品住宅市场已经出现了购买力和价格不对等的现象，刚性需求的购房者难以接受现在的房价。

在这样的情况下，依然延续高房价的策略，势必会造成楼盘出现大面积的积压。而一旦限购政策不取消，如此巨大的库存将会给市场造成更大的压力。因此，开发商快速低价出货最明智。最明显的例子，就是近期刚刚上市的汇锦城，仅仅只比周边便宜2000元/平方米，但却成为该地区上周的销售。

不过，也有房地产业内人士对未来的市场依旧看好，认为限购带来的不利影响仅仅局限在眼前。孙华良就认为，从过去几年的市场来看，上海的地价始终处于上升趋势，这个趋势在以后还将延续。