[摘要] 2011年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。
2011年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。目前，房地产市场新兴的O2O网络营销模式，房地产基金、房企并购、海外融资等多种融资渠道，都成为房企冲出销售困境、寻求资金保证的大胆尝试。第八届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。
抛砖者刘明康：房价跌50%银行扛得住
11日，财新网援引银监会前主席刘明康的话称，过去8年间，中国银行业的拨备水平已达到1.3万亿元，资本充足率水平在11%~12%之间，有能力避免可预期损失的影响。“目前，已将60%的利润作为留存利润以补充资本金，所以我们有足够的储备来对抗不可预期的损失”。
刘明康进一步说，中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款，是在2009年7月之前发放的，时间上在房价迅猛增长之前。也就是说，北京四五环之间的一套房子，即使从4万元跌回到2万元，也不会影响银行信贷的健康，因为大部分贷款是以2万元的房价（单价）发放的。
刘明康介绍，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
刘明康这一结论遭到了业内质疑。合富辉煌首席市场分析师黎文江就坦言：“这是乱说。”
质疑者黎文江：房价降20%政府就须重新审批房价
黎文江说：“银行可承受房价下调50%这一结论是纯粹乱说。刘明康得出这样的结论，是由于银行抵押贷款的时候只把物业价值打折后的钱贷给开发商，而且银行只会把部分的钱贷出去。但房价下跌50%对于整个市场来说并不是好事，无数持有物业的人的资产将会大大缩水，损害了有房者的利益，对持有物业的人来说并不公平。”
黎文江说到：“在上海，房价跌20%，政府就要重新审批房价，因为房价一下子降得太厉害可能将涉及到同行的恶性竞争问题，更不用说50%。”
他同时说到，银行并不希望看到开发商破产，因为开发商破产收回贷款便成问题。但房价降不降要看整一个经济大趋势，如果整个经济形势不好，单靠银行也救不了市。这时便需要政府出手，扶持刚需者买房。一方面放松限购限贷等政策，一方面调低房贷利率，降低首付比例等等。
一个变量以及多个变量的问题
对这番言论还有一个质疑，便是银行和经济的关系被忽略了。
国信证券银行业首席分析师邱志承表示，测算的意义不大，中国经济怎么样都不知道，有可能出很大问题，你要假设所有的东西都不变，房价跌一半才能承受。但是这个假设，现实生活中不存在。这只假设了一个变量的变化。中国经济和房地产的关系都很大，政府收入和房地产的关系很大，这两个因素就决定了银行和房地产的关系很大，不可能像他说的那样，钢铁、水泥等相关产业都有影响。
瑞银证券中国经济研究主管汪涛也提出，其实对中国来说，对银行来说，最重要的问题不是买房子的人会不会断供，而是房地产行业销售量停滞后，钢筋水泥（销量）都会下来。这些公司都是有大量的银行贷款的，所以从中国来说，不是老百姓会不会欠债，而是企业会不会坏账。中国的金融机构到底能不能承受得起房子掉40%？不是掉40%的价，而是掉40%的量。
胡怡建指出，如果房价跌一半，市场泡沫破灭，整个经济低迷萧条了，相关产业都开始破产了，银行肯定承受不了。银行其他都不管的，不管经济是不是稳定，只管银行坏账。
“银行在讲空话。单看房地产影响是不大，都有抵押物的。而房价跌一半，关键在于毁约的人有多少、失业的人有多少。”胡怡建解释，假定说房价跌一半，对银行有影响的主要是贷款，贷款分两块，开发贷款和消费者贷款。而房价跌一半，地价是否也跌一半？就消费者而言，很有可能赖账，导致银行坏账。
胡怡建还指出，从房产税的角度测算，房价涨100万元，有50万元是给政府，其余50万元是给开发商。跌100万元，也是这样。房价的涨跌和地方政府紧密相关。
“房价跌50%我就跑路 银行肯定比我先死”
“房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生在接受本报记者采访时表示，在中国做房地产商10多年来，他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次，如果他的资金链断了，那些“钱的源头”肯定很惨。
高先生说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”（收身份证）开虚假收入证明，就可以从银行“贷款买房”；2007年左右，这些初级花招被监管了，他和同行们纷纷走信托渠道，因此“如果房价暴跌，信托也要出大问题”。
当房地产信托也被叫停了以后，地产公司和银行一起开发了新花招。高先生透露，数月前，某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现。
上述信贷业务负责人也表示，房地产商急缺资金而愿意给出高利率，因此这类操作确实存在部分“灰色地带”，而据他所知，还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置入资产池。这些做法，都可能成为房贷压力测试的盲点。
此外，高先生还透露，他去年手头有一块地，需要套出资金盖楼，而当时银行对房地产的贷款已经收缩。他的做法是，找两家互为上下游的“自己人”贸易公司，签订一个上亿元的虚假贸易合同，再将他的土地作为“第三方抵押”，从银行贷出贸易款项。不过高先生也承认，随着银行目前对这类贸易贷款的贷后货物装船、保险手续等越查越紧，这种手段也已经行不通了。
高先生称从银行渠道的实际融资成本已 过了10%，但眼下房产租金只有2%~3%，不计房产本身的价格下跌，这其中的年损失就有10%。对于记者“为何不抛盘”的询问，高先生回答，“跌市里，就算降价也抛不掉了”。
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