[摘要] 临近年底，在全国已执行了“限购令”的46个城市中，其中有10个城市的限购政策即将到期。在房价刚开始出现下跌的趋势之时，人们格外关心限购这一调控政策是否还会延续。而西安和其他城市一样，对于限购政策截止时间并未明确。
房地产调控政策从严落实的方向不会改变，限购政策仍将延续，地产商的“冬天”显然还未结束。
临近年底，在已执行了“限购令”的46个城市中，其中有10个城市的限购政策即将到期。在房价刚开始出现下跌的趋势之时，人们格外关心限购这一调控政策是否还会延续。而西安和其他城市一样，对于限购政策截止时间并未明确。
有分析认为，在没有其他政策能够有效替代之前，楼市“限购令”在短期内退出的可能性不大，否则极易引起楼市反弹。
一个各方共同的期盼是，即将召开的中央经济工作会议如何给未来的楼市定调，成为最关注的问题。
未松绑的“限购令”
限购政策仍将延续，政策调控不断升级，彻底扼杀当下房地产商对后市的乐观态度。
12月4日，西安昆明路某楼盘举行首次解筹活动，以起价每平米2980元、均价3300元的价格震撼了整个陕西乃至西安市的房价，拉开了一个终结高房价时代的序幕。
“这个楼盘不限购，且价格合适，不出手害怕又会后悔。”已经有了购房意向的胡东东告诉记者，该项目虽说是城中村改造房，但是因为没有限购的条件，加之其诱人的价格，还是吸引了不少购房者。据悉，当天该楼盘订房的客户就达到了30组。
“虽然目前市场需求基本处在冬眠状态，但只要有合适的、很低的价位依然可以刺激需求。”有分析认为，每逢年底都会成为楼市的阶段性分水岭，长期形成的观望态势在此时会有些许打破，也是公众对明年房价走势预期形成之时。
临近年底，在房价下行趋势基本确立之际，青岛、福州等11个城市传来“限购令”即将到期的消息。明年“限购令”是否延续成为公众关注的焦点，也成为左右楼市未来走势的重要政策信号。
日前，有报道称，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
当这一消息尚扑朔迷离时，12月4日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向媒体记者明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。
此番住建部对限购政策仍将延续的坚决表态，彻底扼杀了当下仍对后市持乐观态度的房地产商的想象空间。
今年2月25日，西安市出台楼市“限购令”。其中明确规定，西安市户籍居民家庭将限购两套住房，符合相关规定的非西安市户籍居民家庭限购一套住房。在这份《西安市关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》中，并没有明确“限购令”的截止日期。
有业内人士分析，今年春节前“国八条”的出台，已经为2011年的楼市定调，调控将是主旋律。
根据住建部统计显示，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。11个城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。和西安一样，其他35个城市对于限购政策截止时间并未明确。
在楼市政策调控不断升级，金融市场持续收紧，通胀压力日益增大的情况下，西安房地产市场观望氛围已日趋浓烈，从7月开始，西安楼市销量已连续四个月下滑。
2008年四季度增长2.14%，2009年四季度增长54.07%，2010年四季度增长46.35%……从近三年来西安商品房市场的销售情况来看，每年的三季度往往是楼市销量突破前的一个蓄力时点，市场销量在前三个季度积攒之后将会在四季度得到不同程度的井喷。
然而，从2011年前三个季度西安商品房市场销售情况来看，受政策调控及其他间接因素的影响，二、三季度的销量均低于去年同期，在今年房地产市场调控力度不断加大，金融市场持续紧绷，通胀压力日益增强的情况下，四季度销量或难有所突破。
下调准备金率影响不大
当下从紧货币政策的微调，着眼点并非是为救楼市，房地产调控政策短期不会有所改变。
从12月5日起，大型金融机构的准备金率将下调0.5%至21%。
消息一出，已陷入寒冰时期的房地产行业内人士又振奋了精神，虽然这不是专门针对房地产行业的政策，更不是针对房地产宏观调控的政策，却引来了房地产行业的广泛关注。甚至有房产商预期银行的各项贷款政策将有所松动。
然而，准备金率的调整并未给银行个人房贷额度迅速“松绑”。西安市的多家银行房贷政策几乎没有任何变动，市场反应十分平淡，令不少房地产开发商所期待的利好，还需时间检验。
“银行在房地产开发与个人按揭贷款整体信贷规模微调，至少要等到2012年季度以后。”新房经理邢文光认为，目前房地产市场与货币政策一样，全面放松不可能，但定量定向的宽松已经成为现实。如果经济进一步紧缩，那么货币与房地产市场定量定向宽松的幅度将进一步扩大。
著名财经评论员杨国英认为，当下从紧货币政策的微调，其主要着眼点并非是为了救楼市，而是为了缓冲当下实体经济的衰退以及对欧美新一轮货币量化宽松的“追随”。而延续“限购令”，也浇灭了楼市“救市”想象。
在央行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》中认为，房地产开发投资地产增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
“此次调控不是一个政策松绑的信号。”有业内人士表示，根据目前国家继续坚持房地产调控的方针，银行资金将更多用于小型企业贷款和市政工程民生建设的投入，因此准备金下调对楼市的促进作用只是心理而非实质。
日前，中房指数系统百城价格指数发布，根据调查数据显示，100个城市住宅平均价格为每平方米8832元，与10月相比下降0.28%，已是连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。
地产商的“冬天”显然并未到此为止，市场普遍认为，目前的房地产调控政策短期不会有所改变。
不会短期退出
限购实施一年效果明显，在没有好的后续政策之前，“限购令”短期内不会退出。
种种迹象也表明，“限购令”暂时没有放松的可能。一方面，限购实施一年效果明显，之前发生的佛山、成都等地试探性松绑均被叫停；另一方面，近期中央频频表态将继续调控楼市。多数专家也普遍认为，在当前情况下限购放松不具备前提条件。
此前，住建部一直在强调“承继式调控”，也就是在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策。所以如果后续政策不具备出台实施的条件，那么既有的出台政策也不会退出。意味有二：其一，“限购令”短期内不会退出；其二，房产税普征正在加速走来。
华泰证券的报告认为，尽管地方政策上微调不断，但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行，行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年一季度集中显现。
国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。
“投资泛滥是制造泡沫、导致楼市出现结构性扭曲的始作俑者，当前大多数二三线城市泡沫不大，得益于限购及时阻断了泡沫的急剧蔓延。”业内分析称，从楼市的可持续发展来讲，限购不是短期的应急行为，应是一项长期的政策取向，需要把行之有效的措施坚定不移地延续下去。
“限购是抑制不合理需求的一个有效举措，是房价调控的一剂良方。”上述人士表示，一年多来的调控效果表明，限此轮调控的效果不仅仅在于许多城市房价开始下降，房价单边上涨的态势得以扭转，还在于公众的预期有了彻底转变，从房价只涨不跌的非理性亢奋向对楼市理性判断回归，在诸多调控举措中，处于核心地位的限购无疑居功至伟。
一个很明显的理念在这轮调控向公众传达，那就是，住房被重新定位于居住，是一种满足老百姓基本居住需求的稀缺资源，而不是投资品，国家拿出大量资金和土地建设保障性安居工程也正是为此。
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