[摘要] “国五条”出台后，一线城市新建楼盘预售证发放普遍收紧，在这样的背景下高端住宅市场呈现出量价齐升的现象。中国证券报记者日前走访北京等地的高端住宅市场发现，几乎所有的高端住宅楼盘都形势大好，一些高端住宅楼盘甚至成了“日光盘”；地王楼盘也告别了销售冰封期，价格坚挺成交活跃，开发商底气十足。
“国五条”出台后，一线城市新建楼盘预售证发放普遍收紧，在这样的背景下高端住宅市场呈现出量价齐升的现象。中国证券报记者日前走访北京等地的高端住宅市场发现，几乎所有的高端住宅楼盘都形势大好，一些高端住宅楼盘甚至成了“日光盘”；地王楼盘也告别了销售冰封期，价格坚挺成交活跃，开发商底气十足。机构数据显示，今年3月以来，北京千万元豪宅在新建住宅成交总量中的占比不断攀升，从3月的1.28％上涨到4月的1.57％，5月更是达到2.46％。
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业内人士指出，当前楼市整体向好，一线城市调控新政锁紧了购房资格，导致越来越多的高净值人群更愿意一步到位，选择高端住宅。而高端住宅市场销售火爆强化了房价上涨预期，且最终会传导到中低端市场。未来调控政策可能因此进一步微调，增加中低端住宅供应，抑制房价上行的态势。
地王楼盘成交回暖高端住宅量价齐升
北京市住建委对新建楼盘预售价格的严格控制，使得市场在售项目愈发稀缺。近两月以来，高端住宅在售的项目也变得奇货可居。
“我们会在6月上旬开最后一期，总共46套，289平方米的三居和350平方米的四居各23套，均价在7万/平方米左右。”北京望京地区的地王楼盘远洋万和公馆客户总监韩磊（化名）告诉中国证券报记者。2010年3月，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，为当时的北京“单价地王”（但当天下午被世博宏业的蓟门桥地块刷新），也是望京历史上单价地块。之后，这块地被开发成高端住宅项目远洋万和公馆，2012年6月正式对外销售。
“现在能定吗？23套289平方米的三居已经有10套被认购了。如果您对房子和小区满意的话，要尽快决定。说不定剩下的10多套这几天就会被别人认购完。”韩磊劝说记者不要犹豫，否则会失去购房机会。
远洋万和公馆上一期开盘是在今年4月28日，推出的房源为57套，开盘均价在58000元/平方米。对比来看，即将开盘的最后一期，价格涨幅达到了20％。韩磊说：“4月开盘的房源早就卖光了。5月初基本上就被客户认购完毕。”这些总价在1500万-2500万元之间的豪宅销售情况可见一斑。
除了地王楼盘，京城中心城区的高端住宅项目也量价齐涨。位于北京东北二环外东直门附近的当代MOMA·历峰，上一期开盘也是在4月28日，推出的房源共57套，均价在68000元/平方米。“开盘当天就销售一空。”其置业顾问杨晓告诉中国证券报记者，“我们在3月就开始蓄客，开盘前登记的客户达到200个，几乎是每4人抢一套房。”
据杨晓介绍，当代MOMA·历峰6月中旬将再次开盘，还是上一期开盘所卖的7号楼和8号楼，总共会推出30套房源，主要产品是180平方米的三居和259平方米的四居，均价会调高到75000元/平方米，比上一期的价格涨了10％。对于销售情况，杨晓认为还会延续“日光盘”的态势。“现在我们每天接待的客户在10组左右，遇到举办展览、讲座等活动的时候，日均接待量会在70-80组之间。需求很旺盛。”
上海的高端住宅也存在类似的情况。位于上海杨浦区新江湾城地块的中建大公馆，曾在去年成交陷入冰冻，而今年4月22日一期开盘后，销售向好，不少房源已被认购。该楼盘户型多为230-260平方米的三居或四居，目前均价在7万/平方米左右。该项目前身为“新江湾城C6地块”，2009年时被中国建筑（行情，资金，股吧，问诊）下属的中建地产以37.2亿元拍下，楼面价达32484元/平方米，曾为当时的“单价地王”。
在广州，单价超过3万元即为高端住宅，近两月高端楼盘的销售也持续回暖。富力地产开发的富力唐宁花园，地处中心城区荔湾区，5月14日一期开盘的均价约4万/平方米。不过，短短两周时间多数房源已售罄，只剩下别墅产品。
一步到位心态加重供需结构大幅调整
高端住宅市场为何出现量价齐升的现象？业内人士普遍认为，在成交仍相对活跃的背景下，高端住宅市场的供需结构、客户购房偏好以及开发商的销售策略都在经历大幅调整。
中国证券报记者采访发现，“国五条”出台后，一线城市高端住宅楼盘对高净值人群的吸引力进一步提升，这一群体的购房偏好出现了两个明显的变化。一是购房者更青睐大户型。“高净值人群购房都会选择150平方米以上的三居或者四居，一步到位。而以前150平方米以下的小户型比较好卖。”北京丽兹行房地产投资顾问有限公司营销总监陈隽表示。二是高净值人群开始侧重自住型需求，看中房子的居住品质。此外，选择贷款的购房者比例不超过20％，大部分购房者会选择全款购房。
这些新特点的出现有更深层次的原因。首先，从楼市基本面来看，虽然国五条细则出台给市场带来了短暂的观望期，但房地产投资、房企的销售额和拿地热情都比去年明显上升，楼市呈现继续向好趋势。在这样的情况下，高净值人群依然把房地产作为主要的资产配置方式。
其次，一线城市限购限贷政策加码进一步锁紧了购房资格，预售证发放收紧减少了市场供应，“国五条”出台之后进一步提高了换房成本。这使得高净值人群更加珍惜手中的“房票”，可选择余地变小，直接导致高端住宅热销。“以前限购限贷没有这么严格的时候，资金充裕的人可以买多套房产，但现在只能买一套或两套，他们肯定会倾向好地段、大户型的豪宅，自住兼投资，省去了先买小再换大的中间环节。”陈隽说。
同时，在调控背景下，高端置业需求不断增加。亚豪机构副总经理高珊认为，高端住宅需求群体已经悄然变化，以往以煤老板为主的纯投资需求已经很少，现在越来越多的企业主和社会精英人士开始重视舒适、高品质的居住体验。“像煤老板这类人买豪宅大多是用来投资的，并不怎么居住。而民营企业老板和经济实力较强的高净值人群，他们更加注重与自己身份相匹配的居住环境。这催生了高端置业需求。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
此外，房企察觉到了高端住宅需求的变化，产品更加具有针对性。中国证券报记者注意到，目前已入市的高端住宅项目，大部分在中心城区，周边的商业、学校、医院配套齐全，小区和房屋内非常注重细节设计和居住舒适度，购房者几乎可以拎包入住。高端住宅产品多处城市地段，导致其价格较为坚挺。
房价上涨预期加剧政策显现微调空间
北京中原地产统计数据显示，截至5月27日，北京新建住宅中千万元以上物业签约套数为138套，相比4月的124套上涨了11.3％。在北京出台调控新政后，住宅市场成交量有所下滑，但千万级高端物业的签约占比却不断上升，从3月的1.28％上涨到4月的1.57％，再上涨到5月的2.46％，翻了近一倍。而5月200万元以下的中低端物业成交占比为59％，相比3月的67.8％明显萎缩。
在价格方面，高端住宅的销售价格则维持涨势。亚豪机构的统计显示，4月北京37个高端住宅项目的成交均价达到50791元/平方米，环比上涨2％。亚豪机构副总经理任启鑫认为，在当前高端需求强劲、一线城市中心城区供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪明显，新增供应入市难阻整体成交均价上涨势头。
业内人士指出，高端住宅项目在整体住宅市场的占比不大，但其销售量和价格的变化对整体市场具有风向标的作用。“在售的高端住宅销售向好，对其他准备入市的高端盘有推动作用，且最终会传导到中低端产品市场。这在一定程度上增强了人们对房价上涨的预期。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。
据了解，6月北上广深等一线城市即将入市的新盘中，精装修产品、高端住宅项目的比例有所增加。在北京31个计划入市项目当中，有14个项目为精装修或现房产品。上海物业公寓开盘占比减少，别墅、写字楼、商住开盘量占比上升。深圳入市产品也偏大户型，120-160平方米的三居或四居房源占主导。
不少计划入市的项目价格仍然未定。北京31个项目中仅有13个项目公布了预售价格，多数项目尚处于待定状态。即使是已公布价格的13个项目也多表示，要以最终取得预售许可证的价格为准。
高姗分析认为，未来中低端产品因限价政策价格会保持平稳，但高端项目高单价、大面积的特征将使得高端产品整体成交均价延续上涨趋势。
当前一线城市楼市供不应求已成大趋势，房价上涨预期强烈，高端项目成交比重增加将进一步抬升整体房价。多数业内人士认为，这也会给现有政策带来冲击。出于“稳房价”的考虑，未来一线城市在高端项目的审批中将更加谨慎，价格过高的项目难以获批预售资格。
事实上，受“限价令”的影响，一线城市高端项目获批预售资格本就困难，当前高端住宅市场的供应中，有相当部分属于在售项目后期，以现房和尾房为主。据悉，北京地区本月26日开盘并受到热捧的别墅项目“旭辉御锦”，早在去年12月便领取了预售许可证，成功避开了“限价令”。业内人士认为，按照现有的政策态势，未来高端市场的新增供应不容乐观，高端住宅产品价格有上行压力。
高端住宅市场出现的新情况或将倒逼政策做出积极变化。其中，在限购已经挤出大量投机投资需求的同时，一线城市对于中低端住宅项目的管控或将有所松动，从而增加普通住宅的供应，满足更多刚性购房需求。
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