[摘要] 今年3月，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，出台了调控房地产市场的五条措施，其中，“坚决抑制投机投资性购房”的政策——“二手房交易按个人所得20％征税”成为最大亮点。
对“国五条”政策实施效果分析
今年3月，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，出台了调控房地产市场的五条措施，其中，“坚决抑制投机投资性购房”的政策——“二手房交易按个人所得20％征税”成为亮点。此政策虽说在我国《个人所得税法》中早有规定，但以前多数按住房销售额的1％征收。“国五条”明确提出按照个人所得的20％征收，无疑将会影响二手房的有效供给。
从经济学“均衡价格”理论来分析，对二手房交易按个人所得20％收税，表面上是对卖房者征税，但根据“供求均衡”原理，政府对卖房者收税后会使二手房供给曲线向左上方移动，抬高市场均衡价格，政府的税收实际上是由卖房者和购房者共同承担。对卖房者而言，由于惜售心理加剧对政策变化比较敏感，而对购房者而言，由于刚性需求的购房者居多，对价格反映的敏感程度比不上卖房者，所以购房者承担的税收要比卖房者多。同时，房价上涨必然带来交易量降低，二手房市场会出现“有价无市”局面，这对活跃二手房市场极为不利。
另外，二手房价格上涨会使居民将目光更多地投向新建房，尤其对于有刚性需求的购房者，就可能更多考虑购买新建房，使新建房的需求增加，引致价格上涨，并将增加新建房市场成交的热度。对于二手房市场而言，由于市场“冷淡”、“有价无市”，难以满足拥有多套住房业主的出售意愿，形成“刚性需求者想买而买不起、多套住房者想卖又不舍得卖，且也卖不出”的局面。就整个房地产市场而言，由于新建房交易多于二手房，整体呈现“升温”态势。
从实际情况分析，我国目前拥有多套住房的居民多为“严控”房地产政策实施以前购买的，这部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供给的潜力很大。而“二手房交易按个人所得的20％征税”政策，本意虽是为抑制房地产市场上新的投机投资行为，但实质上是对以前业已存在投机投资行为的“秋后算账”，并由此误伤刚性需求及改善性需求的购房者，属于“马后炮”政策至于今后时期抑制投机投资行为完全可以通过“限购”、“限贷”来解决 。在目前房价高位运行态势下，通过购房进行投机投资行为有较大风险，不可能轻易形成购房需求，因此，“二手房交易按个人所得的20％征税”政策起不到抑制新的投机投资行为的应有作用。从实际情况看，这项政策提出后，房价不降反升，并出现“突击过户”、“假离婚”增多等问题，显现出一定的负效应，建议予以取消或延缓实施。
当前房地产市场调控的难点和关键点
笔者认为，当前房地产市场调控的难点和关键点主要有三个方面：
1．“土地财政”问题。目前看，土地出让金收入是地方政府财政收入的最主要来源。地方政府基于“土地财政”的考虑，总是千方百计提高土地出让价格，而土地成本在房地产价格中占有较大比重，因此，土地价格刚性上涨是推动房价上涨的最重要因素。虽然政府有意识扩大房地产用地供给，但用地指标增长降低房价的效用远远比不上地价增长推动房价上涨的作用。因此，如何“消除地价上涨动力”是房地产调控最为关键的问题。
2．如何盘活和充分利用“空置房”、增加二手房市场供给问题。我国目前基于投资或投机行为拥有多套住房的居民越来越多，这部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房约为三分之一以上既不出租、也不对外销售，而是处于“空置”状态。这些空置房，既是资源利用上的极大浪费由于分散在许多居民家庭中，这种浪费呈现“隐性”状态，不容易引起人们的重视 ，也不能形成二手房市场的有效供给。如能通过必要的调控手段活跃二手房市场，采取有效措施充分利用好这些房源，使其流转起来，由潜在供给变成实际供给，这对改善目前房地产市场的供需矛盾、降低房价意义重大。据了解，凡参加“货币化分房”的机关事业单位工作人员目前多数拥有多套住房，这些人当初享受“货币化分房”的优惠政策，没花多少钱就轻松得到套房，完全有“闲钱”进行投资或投机购第二套、第三套房。许多单位还利用其“特权”对所有职工廉价集资建房或团购第二套房，这个阶层的人员是推动房价上涨的重要力量。因此，采取有效措施，刺激这个阶层人员将多余住房对外出租或出售是增加二手房市场供给的重点。
3．房地产市场统计信息调查滞后的问题。房地产市场的宏观调控和房价预期管理依赖于准确可靠的信息，但目前房地产市场统计信息调查滞后的问题十分突出。目前而言，各地房价信息变动监测数据不系统、不全面，且有些信息比较滞后，一些关键指标欠缺，已有指标因无独立调查印证而欠缺足够的公信力，远远不能适应宏观调控和房价预期管理的需要。国家统计局每月发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，包括了新建商品房和二手房的价格变动信息，但关于房地产市场的一些关键指标，比如城镇住房存量、空置率、不同阶层住房拥有量差异、城市租房平均价格、家庭人均住房拥有量等尚缺少准确可靠的调查统计。同时对不同阶层居民购房意向、空置房出租和出售意向也缺乏相应调查，难以对房地产供需状况进行准确预测。这几年房地产政策调控效果不好，在很大程度上与住房基数不清、信息不充分有关。目前看，增加保障房供给是抑制房价的一个重要手段，各地保障房供给持续增加。但如果空置房存量和底数不清，保障房建设就带有很大的盲目性，这部分住房其面积小、条件差，虽能解决目前困难家庭的一时之需，但从长远来讲不适应未来居民家庭的消费趋向。如不考虑空置房存量而盲目建设保障房，将来会造成很大浪费，且其浪费是“显性的”、集中的。因此，保障房的规划建设也对房地产市场统计信息尤其是明晰存量房基数提出了客观要求。
改进的政策建议
根据供需平衡理论，在目前房价高位运行态势下，欲使房价下跌，必须围绕房地产调控的难点和关键问题，从“消除地价上涨动力”、“抑制需求”、“增加供给”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投资投机性需求；“增加供给”主要是指在适度增加新建房、经济适用房和保障房供给的基础上，重点盘活“空置房”以增加二手房的供给，尤其要动用杀手锏——“房产税”等措施使其由潜在供给形成实际供给。在现有房地产调控政策的基础上，笔者特提出如下改进建议：
1．对新建房、二手房实施有差别的“限购”、“限贷”政策。我国目前的房地产调控政策以“限购”、“限贷”为核心，但对实施客体——新建房、二手房，“限”的程度都一样，笔者认为这不利于搞活二手房市场。针对我国目前“基于投机投资性需求拥有多套住房的居民颇多且多为空置房”也即二手房供给潜力巨大 的现实，笔者认为，对二手房市场不应该“限”，而是如何“激活”的问题；从需求角度调控房地产市场应体现“严控新建房、激活二手房”即“收紧增量、释放存量”的方针，对购买新建房、二手房实施有差别的“限购”、“限贷”政策，即购买新建房一切从“紧”，购买二手房适度从“宽”甚至予以鼓励。
2．在增加经济适用房、保障房供给的同时，着力盘活现有“空置房”。对“空置房”进行全面调查统计，摸清底数，采取行政手段和经济手段（如对“空置房”管理上要从严收费），促其对外出租或出售。一是针对机关事业单位工作人员开展“治理空置房浪费活动”。机关事业单位工作人员拥有的“空置房”占有较大比重，建议结合群众路线教育活动，对公务员尤其是领导干部进行“晾房”，即要求机关事业单位工作人员对自己家庭所有的房产张榜公布，把“空置房”作为的资源浪费进行“治理”，宣传毛泽东同志当年所讲的“贪污和浪费是的犯罪”思想，要求领导干部及机关事业单位工作人员带头将自己家庭所有的“空置房”对外出租或出售。此举既可促进“空置房”的出租或出售，也可以促进廉政建设、减少腐败，同时也是群众路线教育的一项重要成果。二是出台支持政策，搞活房屋租赁市场。一方面采取出租房屋税收优惠等措施鼓励“空置房”对外租赁；另一方面对符合购买经济适用房、保障房条件而又无力购买或暂时无法供给的，政府给予一定租房补贴，鼓励租房居住此举可减轻政府保障房建设的压力并减轻保障房建设盲目性 。三是对刚性需求、改善性需求的购房者购买二手房要在税收等方面给予一定优惠，鼓励更多地购买二手房。
3．以家庭为单位实施“居住面积”限制制度，超过限制标准的征收“房产税”。如家庭人均居住面积不得高于70m2、每户不得高于210m2，超出部分按差别税率征收房产税。并不断加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投机或投资性需求拥有多套住房的居民将多余住房更多地向外出售，不让他们“坐享其成”。从长期看，这项政策是增加二手房供给的重要举措，可以有效降低二手房市场价格，再加之对刚性需求、改善性需求的购房者购买二手房的优惠政策，可以吸引这部分购房者将目光更多地投向二手房市场，进而减少对新建房的需求，实现整个房地产市场的稳中有降。
4．“釜底抽薪”，消除推动房价上涨的主要动力。如何消除土地因素的影响是抑制房价上涨的治本之策。建议将各级地方政府的土地出让金收入一律上交中央城镇建设用地是国有土地，出让金上交中央有相应理论依据 ，中央再按平均出让价格和各地的出让面积对地方政府实施转移支付。此举可以降低地方政府抬高土地出让价格的积极性这一积极性的消失，可以改变地方政府在控制房价方面不想作为的局面 ，这在很大程度上会消除土地因素对房价上涨的影响，并对区域经济协调发展起到重要推动作用。
5．以促进房地产业市场竞争为重点，降低房地产业的平均利润率。目前看，由于房地产业的进入“门槛”较高，房地产业基本处于垄断竞争的格局，垄断因素的存在必然使该行业的平均利润率偏高、存在经济租，而经济租的存在，必然会诱发投资及投机性需求。建议在政府加强监管的前提下，适当降低房地产业的进入“门槛”，使更多的生产经营单位进入房地产行业，以强化市场竞争，降低房地产业的平均利润率，进而可在一定程度上使房价下降并不断趋于理性发展轨道。
6．加强房地产市场的统计调查，为房价预期管理提供完整准确信息。建议政府统计部门要加快完善房地产业调查的统计制度方法，加大调查力度，能对房地产业进行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底数，并以普查为基础开展经常性的抽样调查，掌握市场走势；同时鼓励政府统计机构尤其是民间统计机构对不同阶层的居民进行问卷调查和电话调查，掌握居民的刚性需求、改善性需求、投机投资性需求变化及二手房供给变化态势，分析供需差异变化趋向，并及时完整公布所得信息，为政府制定房地产调控政策及居民个人决策提供参考依据。
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