回顾2013，自三月后，成交量就持续高位运行，市场连续两年供不应求，而房价也攀升高位。对于即将到来的2014，业内普遍预计房价在没有新的调控措施形势下，未来供求失衡局面仍将出现，而房价下调空间也不大。
2013：楼市量价齐升供需两旺
据21世纪不动产市场研究部统计数据显示，前11个月，上海新房成交面积为1183.9万平方米，供应量为1077.1万平方米，同比涨幅分别为44.8%和35%，均为2010年至今同期的值。
值得注意的是，今年上海新房市场供不应求的格局基本奠定。数据显示，前11月，新房市场供销比为0.9，而这是连续第二年上海新房市场供小于求，市场处于去库存阶段。
据统计，因市场长期处于供不应求状态，上海新房库存去化周期从年初的13.8个月（以2012年月均成交量计算）下滑至目前9.8个月（以2013年前11个月月均成交量计算）。
今年市场持续处于供不应求局面的同时，房价也出现明显上涨。据21世纪不动产市场研究部数据，前11个月上海新房成交均价2.4万元/平方米，同比上涨6.6%。
事实上，根据克尔瑞研究中心数据，11月份单月成交均价已攀升至25062元/平方米，同比涨幅达14.63%。值得注意的是，同比涨幅扩大的趋势仍在持续。
从全年市场走势看，上、下半年各迎来一次成交高峰。年初受到“国五条”政策刺激，出现恐慌性购房现象，成交量创2010年至今值；下半年又迎来近4年成色最足的“金九银十”，成交量全部在140万平方米以上。
整体评价2013年楼市，上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，2013年住房交易总体偏热，价格上升过快，远远超过同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分别增长。三、四月份甚至出现极其严重的非理性需求行为。但须指出的是，全年住宅销售面积快速增长，但施工面积、新开工面积、竣工面积增长不理想。
分析楼市量价齐升现象原因，21世纪不动产市场研究部分析师罗寅申表示，首先，市场整体回暖，过去两年受限购影响市场低迷，而从去年年底开始，积压的需求开始逐步释放；其次，年初“国五条”出台，恐慌性购房情绪蔓延，市场迎来爆发，截止目前为止，“国五条”细则并没有落实，直到年末“沪七条”出台。因此，政策层面稳定为市场创造了良好的外部环境；
再次，土地市场火热，高溢价地块频现，楼板价接近成交价的现象屡见不鲜，进一步刺激了购房者入市的步伐，出现新房市场和土地市场热度互相传导现象；此外，自贸区规划落实、轨交11号线北段二期开通、年末12、16号线即将建成运营等外部利好因素持续发酵，加之信贷层面的利空因素并没有大面积扩散，导致市场热度持续升温。
2014：房价或趋稳下调、暴涨可能性小
年关几近，对于2014年楼市的预期也成为业内关注话题。
从宏观经济角度来管窥房地产市场动向，克尔瑞上海机构研究部总监薛建雄指出，预期2014年名义经济增涨仍然在10%左右（GDP加通胀率），房价名义涨幅将保持与经济相当的水平。
值得注意的是，中国经济未来几年内预计不会有特别好的表现，只有引领新经济和人口增涨能力较强的一线和二线靠前城市的住宅产品，仍有上升动力。其它城市和的商、办类产品，未来几年的表现都将比较低迷，工业类产品依靠总供给不足的转性需求，拥有一定的潜力。
具体到2014年楼市走向，张泓铭表示，如果没有新的调控措施，明年楼市供求失衡局面仍将继续出现，而房价也会趋于上涨。但是，失衡情况将好于2013年，总体呈现稳中有涨的格局。
罗寅申亦表示，2014年市场潜在需求仍然旺盛，但供应不足短期内难以扭转，政策影响还将持续，预计明年市场进入新一轮平稳缓涨期，房价不具备大幅波动空间。
“2013年成交超09年历史高位创新纪录，2014年或成为需求集中成交后的相对‘弱市年’，而政策影响还将持续，同比回落或不可避免。明年整体市场供应不会有太大幅度上升，但随着2013年房屋建设速度逐步回落，2014年新房供应量或将有限。”
而就备受关注的调控市场走向，张泓铭表示，预期政府将逐步正确地处理市场决定和政府调控、长效机制和短效机制，市场稳定和经济增长的辩证关系，在配合改革的同时，进一步理顺上海调控新路，明智地、准确地调节供求两个方面。一方面，将继续释放供给，另一方面，适度收敛需求。
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