[摘要] DTZ戴德梁行于4月1日下午2点，在万达索菲特大酒店举办“新型城镇化发展论坛”，探讨新型城镇化为哈尔滨地区周边区域发展及房地产市场带来的机遇和挑战。对此，房天下针对工业地产的发展问题专访了DTZ戴德梁行工业及物流地产部中国区主管苏智渊先生。
DTZ戴德梁行于4月1日下午2点，在万达索菲特大酒店举办“新型城镇化发展论坛”，探讨新型城镇化为哈尔滨地区周边区域发展及房地产市场带来的机遇和挑战。对此，房天下针对工业地产的发展问题专访了DTZ戴德梁行工业及物流地产部中国区主管苏智渊先生。
房天下专访DTZ戴德梁行工业及物流地产部中国区主管苏智渊先生
记者：工业地产是一个较为冷门的行业，苏总可以给我们简单介绍下工业地产在中国目前的发展状况？
苏总：工业地产对于圈内人来说比较熟悉，但对于圈外人来说并不是一个常见的地产类型。我们把工业地产分为三种类型：工业厂房、研发办公和高端项目。实际上工业地产在过去的五年发展十分迅猛，在市场上已经形成一个新的亮点，媒体和不同层面对于工业地产是相当关注的。我刚才提到的三个领域，尤其以物流领域发展最快，引领市场，目前已经有国内外大大小小物流商介入到物流领域，从以前万马奔腾的局面开始出现一两个领头来引领市场这么一个状态。实际上发展到现在，我们认为工业地产已经过了原来的初创期和萌芽期，已经进入一个迅速成长期。从整个发展态势上我们认为工业地产的前景是十分辽阔的，大概判断至少还有五到十年的发展黄金期。
记者：近些年来，不少商业地产开发商开始进入工业地产领域开发，原因是什么？
苏总：实际上，就像我刚才讲的，工业地产的运营者还是以专业做工业地产的运营者为主体，实际上它对于其他主体是有一定的排斥性的，因为这个领域需要专业性很强。但是近几年我们发现，商业地产的开发商甚至住宅市场的开发商开始关注这个领域。主要原因我认为有几个：个就是工业地产的土地价格较低，未来增值潜力还是值得期待的；第二个就是在近几年住宅领域发展不太好的情况下，需要找到一个新的方式来平衡资金。商业地产开发商进入工业地产我认为主要是因为从平衡他整个地产结构角度做的。我们看到有一些知名企业也开始进入到这个领域，但是和一些专业地产商相比，他们还只是在外围，不能直接进入到内核去做一些事情。
记者：商业地产一直是开发商追求快销高回报的优先选择。相反工业地产一直被认为是投入期长较低的地产项目。为什么现在会出现工业地产领域的新热潮？
苏总：很多商业地产开发商实际上使用商业地产的模式去做工业地产，他觉得做商业地产应该是和做办公楼和住宅楼一样，我把它开发出来然后徐速变现，我用这个变现的产品去投资新的盘，这样的回款周期会很快，但是实际上工业地产的过程和这种形式是完全不一样的。因为工业地产的最终使用者往往是一些企业或者法人，这样的机构对于工业项目的选择是很谨慎的，一旦选择下来它整个运营周期是很长的，而且他希望工业地产商能保证他的运行时间是稳定的。从这个角度讲，大多数工业地产商他所操作的运营方式是以长租为主的，而不是以直接变现为主。这就是一个问题，因为租金的回报时间会很长，对于投资人来讲岂不是一个没有太多投资价值的产品？所以从这个角度来讲，现在很多新型工业地产它是这种长租模式和海外租金模式是嫁接的，也就是运用比较好的市场能力，把工业地产出售给做长期运营的资金方，由这种资金方作为工业地产的长期持有者。通过这种手段把钱变现出来。实际上，运用这种方式去做工业地产，它的投资回报和商业地产是不相上下的。
记者：那您能给我们简单介绍一下哈尔滨工业地产发展的现状吗？
苏总：从这个东北的工业地产来看，哈尔滨工业地产不是靠在最前面的位置。其实大家现在说的整个东北三省的工业重点在沈阳，但是我个人认为，哈尔滨工业地产是有很大潜力的，最关键的潜力是在于它对俄贸易。实际上，在以后对俄贸易上，哈尔滨会成为一个很突出的亮点，这个亮点被凸显出来可以带动工业和物流业的发展。从哈尔滨地图板块来看，哈西和松北基本被定为商业中心和住宅中心，我们说的传统工业中心是在哈南，整个产业趋势在哈南，但是，传统工业区受到原有规划和机械的限制，遇到了一定得发展瓶颈。我们现在也在帮哈南地区做一些新的改造，包括重新定位问题。还有一个值得期待的区域是哈东，哈东是哈尔滨发展的比较大块的“处女地”，它离市中心很近，这区域未来有机会发展成哈尔滨现代物流贸易集中区域，所以，我们也期待在这个区域做一些贡献。
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