总体是这样，我向得到分类型介绍一下目前资金信贷情况，这一轮房地产，尤其是06年到07，房地产市场急剧上涨，显然与土地出让招牌挂相关，招牌挂最严重不是带来土地上涨，而是带来土地供应量高度行政控制和土地供应量的不足。这是日本当年的情况，请注意，低价下跌时，房价下跌更猛烈更持续。有相当多土地储备的企业，要看土地储备的区域和价格，并非土地储备越多，对房地产企业估值越有利。开发商贷款1.8万亿，不良率1.6，7%左右。如果出现违约，银行对土地使用权和地面建筑物的处理，还是可以让商业银行弥补贷款损失，进行资产保全。从百强企业资产负债率情况来看，商业银行开发贷款，作为本金保存问题不是特别严重。个人按揭贷目前三万亿左右，不良率不到2%。07年新增的按揭带7千多亿。07年新增开发贷3600亿，可见商品房销售中按揭贷收紧重要性远远大于开发贷款的政策收紧，所有开发商希望各人按揭贷款政策有所放松，这种期望我同样认为不现实，因为按揭贷款收缩，尤其今年1到4月份的收缩，是由于投资者、消费者在观望，他们不愿意去申请。从这个角度来说，今年按揭贷款增速大概只增长了2千亿，很低的水平。
按揭贷款不良我们要考虑到它的风险，考虑到按揭率、贷款持有期以及贷款价值比等等因素，从大多数情况来看，除了少量，比如07年一些购房者按揭贷款有问题，除了虚假按揭之外，绝大部分个人按揭风险程度还是非常低的，当然其中不一样的，对于经济适用房按揭贷款、限价房按揭贷款，风险明显高于商品房。第三块是公积金贷款，发放大概0.75万亿，不良率0.13，这些数据不可靠。公积金本来是尽量快捷有效归集公积金，公积金中心本生风险就比较低，另外管理中心也向着专业化住宅金融中心转化，尽管转化是成功但是也没有价值，它对其他金融机构毫无优势。公积金管理中心我认为是多余机构，既然是多余机构，我们没有办法对于它的资产不良率0.13意义不大，理论上讲它应该高于商业贷款不良率。
这是涉及房地产金融几大块，就一到四月份情况来看我们做个判断，主要是这些特点，销售不好不是因为其他原因，而是市场观望。销售已经从去年大概2下降到了1.7左右，这样销售比应该说房地产整个商品房还是供不应求，为什么消费者仍然观望呢？要问开发商自己，因为去年房地产上涨过猛，开发商预期过于乐观，以及06、07年商品房涨价，使得开发商赚取的巨额利润缺乏技术因素，现在是付出代价的时刻，即便商品房供不应求情况下，消费者仍然在观望，仍然在等待价格的调整。
另外土地购置开发面积都在攀升，刚才说8千万平米的购置，5800万平米的开发，而现在是1亿平米土地供应，8千万平米的土地开发，同比都在增长。除此之外，开发投资其实也在高位，完成投资7千亿，同比增长32%，东部地区增幅26.1，中西部投资增长40%多，有一些省市可以看一下，投资增长甚至超过60%。房地产开发企业竣工面积、开发面积都在增长，增幅也在提高。这就显示出即便我们认为六个季度左右，能够达到新的供求平衡点，市场观望能够消失，但是这轮调整后，开发商利润率仍然有明显下降。因为目前开发施工面积和竣工面积都在高位，在今后几年，可能在建面积都会形成现实供应。这是各个地区房地产开发资金的完成情况。
二三线城市价格仍然上涨，四月份城市中，有一些城市价格上涨比较快。我们看一下价格上涨的主要城市，乌鲁木齐、海口、北京、宁波、杭州，价格下跌城市不太多，深圳、三亚、泉州这些城市。现在拒绝调整的城市都将必须调整。
经济适用房是开发商非常害怕的东西，经济适用房供应放量是否导致房地产价格下滑，地方政府表示出明显配合意愿，因为经济适用房开发投资在前四月开始增幅放缓，比去年同期有明显回落。地方政府关于承诺对于经济适用房、廉租房、限价房都完不成。问题是在于经济发达地区没有放缓，这就导致东部地区因为地方政府仍然在努力进行经济适用房的投资，所以影响会更大。开发商自筹资金增长比较快，看个人按揭贷款，一到四月份开发商到位资金大概1.2万亿，同比增长25.9%，这是可以的。去年开发商资金增幅也就这么多，为什么开发商觉得资金链紧呢，因为1.2万亿资金支撑了比07年规模更大的土地储备和投资。从资金来源结构来看，企业自筹资金增长35%，增长比较快。请注意，利用外资负增长，大概负增长5%，所以外资进入房地产一级市场意愿下降，个人按揭贷款回落明显。
国内对开发商开发贷款这一块，同比增长24%，开发商开发贷款跟07年同比并没有太大变化，主要问题出在哪呢？目前开发商资金链来源比较紧缺原因，最重要是以同等规模资金支撑了更大规模的土地储备和开发量。另外，市场观望气氛非常浓厚，消费者不愿意购房，导致按揭贷款下滑比较严重。第三，外资进入房地产行业兴趣似乎有所降温，导致私募、外资这一块下跌。这是一到四月份资金情况。国内贷款仍然高达3千亿，个人按揭并没有特别多，其他各种资金加上个人按揭加起来才一千多亿，由于个人按揭增长非常缓慢，按照这个速度，全年个人按揭也大概四五千亿，去年个人按揭放了7千6亿，这一块资金缺口很大。
如果从指标来看，我们也有乐观的地方，从新型指标来看，可以乐观的地方一是假定我们认为商品房市场需求是真实的，在一二手房下滑，租金肯定会上升。消费比也有不错的迹象，另外市场供求销售量略微有缓和迹象，在深圳、广州都基本出现了销售回暖迹象，一到三月份，珠三角地区商品房成交量大概是去年61%，到五月份已经上升到68%，所以在珠三角率先实现调整的地方有回暖迹象。像北京、杭州，在今年下半年两个季度之内会步入调整，而恰恰相反，珠三角这些地区可能有稳定回暖迹象。从情况来看，调整六个季度很难避免。
如果我们从长远来看国内房地产价格，有三个因素必须非常小心，一个是货币化进程。我们从统计数据来看，货币化进程是导致房地产需求重要原因。在1980年时，城镇居民人均收入大概340，到1990年大概不到1600元，到2000年城镇居民收入大概6100元，到了07年城镇居民人均收入大概13800，到2010年大概能够将近2万。所以从保守估计，货币增加四倍，除了钞票不值钱，所有都值钱。另外是通货膨胀，带来的因素，有两个可能性，一个可能性，经过四到六个季度调整，销售量继续萎缩，供应量持平或者略有增长，这样会保证大量房地产企业财务发生困难，另外一个可能性，经过调整，价格重新攀升，销售也大幅度回暖，我个人倾向后者情况出现的可能性更大。毕竟从租金价格来看，房地产需求是真实的。在高通货膨胀情况下，每个城镇居民手持现金都会选择投资方向，对抗通货膨胀的投资手段往往是房地产。另外是热钱流动，这是未来三年左右，使得房地产价格带有不确定性最重要的因素，因为现在不能判定，留在中国境内的热钱，三年是继续留在中国境内还是选择逐步退出。这些因素都显示出，货币化进程与通货膨胀有利于房价继续上升，而热钱流动给房价带来非常大的不确定性。这是从整个房地产金融和1到4月份的数据得到基本结论。
总结一下，金融房地产可控，房地产调控仍然在延续中，市场调整将会蔓延到现在乐观认为不会调整到市场中，比如北京市场、杭州市场，都会调整，调整不可避免。第四，为什么调整，调整的原因非常简单，06年、07年，开发商赚了太多不应该赚的钱。
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