[摘要] 各地近期陆续颁布楼市“限购令”。在“限购令”发布的同时，又强化了二套房贷政策，规定贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。二套房贷款政策加上“限购令”，购房者将何去何从？
各地近期陆续颁布楼市“限购令”。在“限购令”发布的同时，又强化了二套房贷政策，规定贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。二套房贷款政策加上“限购令”，购房者将何去何从？
二套房政策出台 改善性购房者“假离婚”增多
婚前买过一套小户型公寓的小夫妻，随着孩子的到来，狭小的空间比较拥挤，为改善居住条件，需要二次购房。按照二套房政策，首付和贷款利率双双提高，但如果离婚以个人名义去买房算首套房，可以省下不少利息。于是，就有不少这样的小夫妻商量后决定：先离婚再复婚，为买二套房节省利息。
“限购令”政策下，掀起了离婚潮， “假离婚”买房成为改善性需求家庭一个省钱的方法。
银行界定二套房细则 使“假离婚”潮从热变冷
“假离婚”虽然是个方法，但国家为照顾夫妻“感情”，以免离婚后带来财产分割、孩子抚养等方面的问题，责令银行下了“封杀令”，银行出台了界定二套房的七种情况，“假离婚”避二套房政策的漏洞被堵死。
情况一：自己有住房，以子女名义购房
案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子(未成年)购置一套房留作日后结婚用，想以儿子的名义申请贷款购房。
解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也被划为家庭成员范畴，安先生家用儿子的名义申请贷款购房，也会按照二套房政策执行。
情况二：未成年有房产，成年后再购房
案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他，如今常先生为避免日后房价再涨，想以自己的名义再贷款买一套房。
解析：像这种情况，如果再贷款购房的话，会被认定为二套房。因为根据目前银行认贷又认房，常先生在不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行；而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。
情况三： 全款购住房，再贷款购房。
案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在居住的小区再买一套房让老人居住，以便照顾他们。
解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉原房且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。
情况四：贷款买房，出售后再买。
案例：郭先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。
解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然郭先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以将贷款购买的房产出售后，再买房时也会被算作二套房。
情况五：先商贷买房，再用公积金。
案例：范女士次贷款购房时使用的是商业贷款，后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，首付比例也将为50%。
情况六：婚前一方有房，婚后再买房。
案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。
解析：结婚后虽然户口没有在一起，但是夫妻在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
情况七：夫妻贷款购房，离异再买房。
案例：艾先生和简小姐结婚后共同贷款购买过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。
解析：因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款人的贷款记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
第七种情况的出现，已经将贷款买过房的离婚购房者二次购房享受首套房贷政策堵死，银行家们聪明的智商又占领高地了，再加上各大城市“限购令”陆续出台，改善型购房者的再买房梦想将受到严重打击。
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