[摘要] 持续的房地产调控，让不少拥有地产业务的企业很纠结。2月23日，华芳纺织和飞乐股份双双公告，出售地产子公司股权，撤离地产业务。这些企业抽身的同时，不少房企则在紧锣密鼓地实施兼并重组。在这波房地产整合大战中，获得土地资源成为股权收购企业的最终目标。
持续的房地产调控，让不少拥有地产业务的企业很纠结。2月23日，华芳纺织和飞乐股份双双公告，出售地产子公司股权，撤离地产业务。这些企业抽身的同时，不少房企则在紧锣密鼓地实施兼并重组。在这波房地产整合大战中，获得土地资源成为股权收购企业的最终目标。
本报记者 于萍
借道并购曲线拿地
Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。而在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。
从2011年年初开始，房企并购就一直在延续2010年的升温态势。尽管2010年中国证监会暂缓受理房地产企业并购重组申请，但房企小规模的并购事件不断。根据清科研究中心的数据，2011年1月我国并购市场共完成93起并购交易，其中房地产行业共完成10起，披露总额为4.2亿美元。
总体来看，房企并购主要集中在行业内的横向并购上，不少二三线的上市房企在并购市场上尤为活跃。阳光城在近期公布了多项房地产参股和受让公告。公司以3.75亿元受让福建汇泰房地产开发有限公司75%的股权，交易价格占其最近一期经审计的合并财务会计报告期末净资产额的35.27%。阳光城子公司还出资4000万元参股投资金川阳光城实业。此外，新湖中宝、云南城投等公司均在股权收购上有所斩获。
与此同时，H股上市房企也在抓紧机遇，抢占市场资源。2011年年初，恒大地产以16.64亿元抢下深圳建设(集团)有限公司71%股权，凭借该项目进军深圳楼市。佳兆业集团控股有限公司也宣布，以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，杀入杭州楼市。
相比之下，A股上市的大型地产公司在行业并购上却相对谨慎。与收购股权相比，一线房企的投资“火力”主要集中在土地市场。截至2月23日，“万保招金”四大龙头企业在今年都有多宗地块入账，土地市场上延续着大型房企“跑马圈地”的过程。
从2011年1月5日到2月初的一个多月内，万科就在上海、杭州、武汉等地拿下12宗土地，交易金额超过66亿元。保利地产、金地集团和招商地产也在青岛、武汉、长沙等地积极拿地，土地市场成为重要“吸金地”。
“现在的房地产兼并重组并不是看准了别人的企业，而是看准了别人的土地。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲直言，通过收购股权可以获得土地资源，拿到“现成”的土地，快速形成销售额，使企业快速进入某个城市。
阳光城在收购汇泰地产股权时就表示，通过收购股权，公司可以在做好现有项目的同时，有节奏地获取新的土地资源。
业内人士指出，快速上涨的土地价格令很多开发商“望地兴叹”，而通过股权收购获得土地资源的方式正被越来越多的开发商采用。
“退房”逐渐增多
房地产行业的几番兴起吸引了不少“非房”公司开展“涉房”业务。时过境迁，由于房地产调控政策愈发严厉，房地产行业的不确定性随之加大。曾经用以“淘金”的地产业务由于发生亏损而成为了上市公司的“包袱”。正是如此，不少上市公司开始逐步“退房”。
华芳纺织日前表示，拟向控股股东转让所持上海华合投资有限公司全部股权。资产出售完成后，一方面可以收回投资成本，及时兑现投资；另一方面，公司将集中精力做强主业，暂不再从事房地产业务。飞乐股份更是以“零增值”的价格，在上海联合产权交易所挂牌出让持有的上海飞乐房地产开发经营有限公司100%股权及债权。
2008年，受金融危机的影响，华芳纺织的产品需求疲软，利润率下降。为了提高盈利能力，公司决定拓展经营范围，合资组建上海华合投资有限公司开发房地产项目。不过，在地产调控的影响下，开发商的日子日渐艰难。曾经带来利润的地产业务已经成为拖累，这也促使了“非房”公司退出地产业务。
早在去年10月，飞乐股份就已经转变了思路，开始逐步退出房地产业务。公司将拥有的位于上海市长宁区武夷路174号地块、昭化路54号地块两处地块及房屋产权以1.23亿元的价格转让给上海市长宁区土地资源储备中心。公司当时表示，处置两地块可降低公司的财务成本，改善资金状况。此次出售地产子公司股权后，公司也直言，此举是为加快非主营产业及亏损企业的退出，同时为了盘活资产，集中精力发展主业，提高公司的盈利能力。
根据国家政策导向，无论是上市公司还是大型央企，非房地产主业的企业剥离房地产业务已经是大势所趋。
国资委副主任邵宁日前在国新办新闻发布会上表示，2010年有14家主业非房地产业务的央企退出市场，2011年这一数字将在20家以上。以房地产为主业的央企可以参加商业性竞标，但非主业的待自有土地开发完毕后，要实现逐渐退出。
受此影响，产权交易市场已经成为央企“退房”的重要渠道。目前在北交所挂牌的房地产项目共有20家，转让标的既包括土地和房地产公司股权，也有房产、商铺等实物资产。转让方中，中国中钢集团公司、中国航空工业集团公司旗下的西安飞机工业(集团)有限责任公司等国有企业都赫然在列。
竞争格局悄然生变
在当前政策和市场环境下，房地产行业格局正发生悄然转变。政策实施提高了对房企资本实力和开发能力的要求，加大了行业的生存门槛。受此影响，地产业的竞争格局正在发生转变。
“房地产政策和市场的变化，迫使企业加强了兼并重组，行业的整合序幕已经拉开。”范小冲指出，目前我国房地产格局已经转变，行业内的竞争发展模式也发生了巨大变化，单纯依靠粗放式的发展模式很难存活。
工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。房地产行业正面临洗牌，而在市场调整的阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的时机。
“过去很多地产小企业期望值很高。在房价快速上涨时销售顺畅，的确可以快速实现资金回流。不过，现在在限购令和其他地产政策影响下，已经无法实现资金快速周转。如果因为资金缺乏而造成烂尾楼等问题，影响面会更大。在面临生存压力时，小企业通过股权转让实现大逃亡，对企业自身、行业成长而言都是一件好事。”范小冲坦言。
业内人士指出，房地产市场不断成熟，房企的竞争正从资源优势竞争转向能力优势竞争。随着行业并购活动日益频繁，并购规模不断扩大，未来对开发商的产品研发、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求。不仅是缺少资本实力和开发能力的公司，部分缺乏管理能力及品牌认知度的企业也将成为被整合的对象。(来源：中国证券报)
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