[摘要] 十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，恐怕就是众多不厌其烦的楼盘广告。“十一黄金周”以往都是各大楼盘的销售旺季，但是今年，全国各主要城市商品房销售却比往年冷清不少。金九银十为何变成了冷九寒十，楼市是否就此迎来下行的拐点？
十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信，恐怕就是众多不厌其烦的楼盘广告。“十一黄金周”以往都是各大楼盘的销售旺季，但是今年，各主要城市商品房销售却比往年冷清不少。金九银十为何变成了冷九寒十，楼市是否就此迎来下行的拐点？
房地产销售企业黄金周多手段促销
在陕西西安，不少房地产销售企业甚至采取打折、免收物业费或者送家电等方式来促销商品住宅。西安市北郊凤城四路一处楼盘的销售人员告诉记者：
销售人员：在国庆期间我们也是推出了多种的促销活动，比如说我们的国庆日抽奖，还有就是特价房的销售这些活动都是很火爆的。现在参加我们的团购活动可能会优惠到五百到一千元不等。
在山东青岛，到售楼处咨询的市民是看的多，买的少。市民郭先生表示，价格松动确实不假，但经常是冲着打折优惠兴冲冲去了，现场一看却又是开发商在"耍花枪"。
郭先生：在起价上就很有悬念，起价是七千多的，结果均价到了九千多，我真是搞不大明白，这到底是降了，还是没变啊，还是商家故意炒作。
“金九银十”楼盘销量大幅缩水
青岛大为置业咨询有限公司总经理魏建刚直言不讳地表示，今年的"金九银十"楼盘销量大幅缩水。
魏建刚：商家的动作倒是不少，促销活动各种各样，但是我了解到成交率都不高，开发商的日子也确实越来越艰难了，主要是因为限购，尤其是对一些高端项目。同比来看，今年很多的销售项目，我了解到连去年的50%都达不到，甚至有的还要低。应该来说，价格有所松动，但是降价的迹象目前还不明显。
在江苏南京的一处楼盘，顾客稀稀落落。多数听完介绍就去了样板房，随后就离开了。只有少数刚性需求者该出手时就出手。今年大学毕业的小莫与女朋友一道来处理合同，他们买了个88平米的。
小莫：当时折后是八千七左右。我也不指望以后卖，无论它涨再多，跌的再多，就那样呗，反正我以后是自己住的。
限购限贷政策影响楼市风光不再
来自中指研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。那么往年楼市为何会出现金九银十，而今年却量价齐跌？中原地产华北总经理李文杰表示：
李文杰：每年的金九银十，一个是受季节性影响，在各地很多开发商推盘都是一个高峰期，从一年里面推盘的时间一个是4月到5月，还有一个就是所谓的金九银十，从今年来看，实际上9、10月份，从整个推盘的量上来讲，在全年仍是达到了高峰期，但是由于受到了这个调控市场的这个影响，特别是限购，还有限贷的政策对市场的影响还是比较大的，所以今年的金九银十实际上风光不不再。
专家：四季度楼市价格降幅或超2成
纵观楼市运行轨迹，通常是"金九不再，银十难现"。对于接下来房地产市场的走势李文杰给出了自己的预测：
李文杰：从目前来看，我觉得有几个趋势值得关注，一个是我们看到在各地土地市场逐渐的趋冷，土地招拍挂价格持续的走低，也就是土地市场已经降温，我觉得这是一个很重要的信号。因为土地市场是一个先行的指标，土地市场降温意味着什么？在未来一段时间，房价的预期已经发生了根本的改变。
第二个值得关注的就是各地待售新房的库存挤压越来越多。以北京为例，我们看到大概目前积压的、未售的新房这个套数应该超过12万套，而且不断的在增加。未来消化这些房子需要两年以上，开发商去库存化降价促销力度还是很大，整个社会对房价下降这个预期实际上已经形成了。
这个预期形成了之后，实际上除了我们所说的刚性需求，也就是一般人们认为的分户、结婚、拆迁、入学，还有改善性一些需求以外，其他的需求基本上都已经被抑制住了。所以从这个角度上来讲，我想可能在四季度可能从整体的市场趋势来看，我认为价格下调在所难免。而且这次价格下调不管是深度还是广度，可能都会大于以往。深度就是它下调的幅度我们估计可能总体的价格会超过2成，广度上来讲不单是一线城市，可能二线甚至到三线一部分城市都会波及到。
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据中国之声《新闻晚高峰》报道，每年九、十月份，是房地产销售的黄金时间，所以，业内素有“金九银十”的说法。但今年(2011年)，九月楼市却“阴雨连绵”，京、沪、穗、深四大一线城市的房地产业销售纷纷遭遇“滑铁卢”，暗淡收场。不仅如此，大部分专家还看冷后市，预计楼市在“银十”也不会有任何起色。
北京：同比降幅将超过50%
北京楼市的走势，一向是一线城市房地产指数的方向标。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，9月北京住宅的总成交量将难以突破1.3万套，同比降幅将超过50%。具体情况，来看北京站记者马喆发回的报道。
根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至27日，北京9月份新建商品住宅成交量为4418套，二手住宅成交量为7053套，预计，9月份北京住宅的总成交量将难以突破1.3万套，同比降幅将超过50%。楼市销售的“金九月”今年将不会在北京出现。
中原地产公司华北区总经理李文杰：今年的情况是因为主要受到了调控和大的市场的气氛的影响，今年上市的数量在整个年度上来讲应该还是有高峰期，但是由于人民观望的情绪还是比较浓厚的，所以我们看成交量实际上并没有出现像往年似的所谓的“金九银十”的交易的高峰期。
数据显示，9月份北京成交商品住宅的均价为每平米21720元，环比只下降0.5%。但位于楼市销售前几位的楼盘降价幅度非常大，像在销售榜单当中排名的远洋一方，它的项目签约的均价大概在每平方米18000元左右，而这个项目之前均价是22000元每平方米。对此，李文杰表示，北京楼市降价是肯定的，但每个楼盘的具体处理方式不同。
李文杰：目前三季度已经出现了多个项目甚至整个区域出现了价格环比下跌的这么一个局面，量价齐跌现在在四季度肯定已经是全面的出现了，但目前来讲以价换量不是每个项目都做得到的。有些属于明降价，还有一些项目由于成本是刚性的，降价可能会导致它直接的亏损，所以它们可能采用了一个促销、送装修、折扣、特价房多种的表现，甚至可能封盘的一些处理。
上海：楼盘跌幅达20%
楼市方向标，北看北京，南看上海。接下来，我们一起来了解一下上海楼市的情况。来看上海站记者周强发回的报道。
传统的“金九”楼市，上海并没有迎来成交量的反弹，反而有不少楼盘开始跌价，跌幅达20%。
业内分析师称，目前监测到的9月前28天，上海一手商品住宅成交数据，供应量是114.3万平方米，成交量只有50.77万平方米，供应量比8月份上升了90%，也就是接近一倍的供应量上升。但是我们看到成交方面的表现是只有50.77，也就是说，9月份的成交基本上跟8月份的淡市相当。这个成交量是通过开发商的大规模促销来带动的，如果没有开发商的这种大规模推盘跟促销，9月的数据会比8月份更加惨淡。在“金九”泡汤已成定局后，“银十”也不会乐观。到今年年底，上海一手商品房存量将极有可能突1000万平米。
据称，目前看到网上房地产可售的量已经达到了882.3万平方米，这相当于目前上海市18个月的成交量，未来三个月可能还会积压100多万方的房源，也就意味着存量可能会突破1000万，而越到年底，开发商需要现金的压力就会越来越大，开发商就必然会加大降价和促销的力度，来达成四季度的业绩目标和回笼资金的目标。
广州：成交量同比降近五成
9月，广州楼市也不好过。广州全市楼盘成交均价比8月下降了4.5%。但市中心却死守住了每平方米1.8万元的均价。广州楼市，今后走势如何？来看广州站记者黄少焕发回的报道。
记者从广州房地产交易中心了解到，9月份广州市一手房成交量为5600百套，虽然比8月同期略微上升，但与去年同期成交量相比，下降近五成。从均价来看，9月份广州全市成交均价为每平方米11800元，较8月份略微下降4.5%。从区域来看，价格没有松动，市中心一直稳守每平方米1.8万元的均价，而从化、增城两市均价变化则较大，上涨幅度约为500元。从成交来看，九月并不如人所料那样活跃，那十月份是否会迎来降价潮。
广州房地产专家 ：有的开发商会因为销售任务的关系来决定是否降价优惠，但房价不会大跌，或将维持量升价稳的状态。当然，对于已经完成销售任务的开发商，就不会降价，没有完成任务的，降价的可能性会稍大一些。
也有专家认为：房价有松动迹象，预计“十一”黄金周降价幅度会进一步加大。
深圳：观望情绪仍然非常浓厚
最后，我们关注一下深圳。深圳楼市后市将如何发展，且看深圳站记者郑柱子发回的报道。
对于“金九银十”的楼市法则，深圳却是一个例外。2006年到2010年期间，深圳房地产市场的“金九银十”效应只在2010年出现过。今年也是同样，9月份前四 圳新建商品住房的总成交量近1745套，而今年前8月的月均成交量将近3000套，9月份的成交量还达不到2011年的月均水平。
目前深圳房地产市场中的观望情绪仍然较为浓重，之前市场中频繁出现的只要打着“限价”旗号就能热卖的情况已经较为少见，购房者的预期正在悄然转变。如今，“金九银十”的金九即将过去了，但就深圳市场而言，虽然共有14个楼盘推向了市场，创下了将年推盘量的新高，开发商也是想尽了招数，团购、打折、降价等手段是层出不穷。
据统计，目前深圳在售楼盘近六成有打折优惠，浮动在9.7折到9.9折之间，主要集中在每平方米1万3千元到2万千元的楼盘，但市场的观望情绪仍然是非常的浓厚。“金九”不在，“银十”也不乐观。接下来的10月份，深圳又将有18个楼盘推向市场，开发商的促销力度也将继续加大。
专家就此分析认为，进入年底，开发商面对年底报表压力，将会把手上项目大量推出，做最后的冲刺，市场上可能会出现供大于求的局面。但有业内人士也提醒购房者，不能对房地产降价额度抱有太大期望值。
深圳市住房研究会副会长陈霭贫：长期来看，房地产市场明年(2012年)或者后年(2013年)，很可能进入一个真正的调整期，但是整个的调整幅度，不可能如我们所预想的那么大。
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