[摘要] 对于中国楼市来说,今年冬天似乎来得特别早。在业内人士看来,“金九银十”早已不复当年风光,而近期二三线城市限购、各大银行上调首贷房利率等政策面层层加码,更让楼市寒风瑟瑟。统计局日前发布的数据显示,9月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。市场人士认为,中国部分城市的房价拐点已经隐现。
中新网10月20日电对于中国楼市来说,今年冬天似乎来得特别早。在业内人士看来,“金九银十”早已不复当年风光,而近期二三线城市限购、各大银行上调首贷房利率等政策面层层加码,更让楼市寒风瑟瑟。统计局日前发布的数据显示,9月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。市场人士认为,中国部分城市的房价拐点已经隐现。
不过,中国社科院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,房价大跌的可能性很小,住房是稀缺商品,房地产市场的基本态势是供不应求的,同时,还要警惕房价长期下行导致供求紧张,从而引发无法遏制的房价回涨。
首套房贷利率上调可抑制过旺需求
近期,各大银行纷纷上调首套房贷款利率,并有从一线城市向二三线城市蔓延之势。对此,牛凤瑞表示,从宏观层面上看,要遏制通货膨胀,改变这种过度的流动性,房贷利率提高是一种经济手段,房地产作为一个局部,肯定要受这种供求关系产生强烈的影响。
但牛凤瑞坦言,从购房人的角度来讲,首套房的贷款利率增加,加重了买房人的负担,相当于变相的提高了房价。这是一个宏观决策的合理的选择问题。那么从国家宏观角度来看,对房地产的调控来说,房贷利率提高以后,可以进一步遏制这种过旺的需求,应该说也是可以选择的措施之一。
房价大幅下跌可能性很小
目前市场普遍预期楼市已经入冬,业界观望情绪浓厚。在谈到楼市拐点的问题时,牛凤瑞表示,住房是稀缺产品,房价要降30%、50%的可能性较小,房地产的基本态势是供不应求的,要警惕房价长期下行加剧供求紧张而导致房价不可遏制的回涨。
在他看来,中国的房价走势,价格要是有一个适度的下降的话,那么会刺激一部分人出手购买。而交易量的回升必然造成价格的压力。而房产作为一种稀缺的产品,如果保持低价,将不会有有效的供给增加。
所以,当价格长期下行的时候,开发商就会减少拿地,减少开工,减少投资,那两年以后,真正的住房有效供给会大幅减少。在这个时候将会更近一步加剧供求关系紧张,造成价格上涨,是不可遏制的,这是我们应该极度警惕的。
牛凤瑞称,房价降下来是让普通购房者欢呼的事,但是很多人把房价下跌解读是要房价值降下来,而且是降30%、50%,实际上出现这种局面的可能性是很小的,否则我们的经济就会出大问题了。
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今年,住建部确定了开工1千万套保障房的目标,目前保障房开工率超过90%,完成千万套保障房目标已毫无悬念。但对于保障房大面积的集中开工建设,牛凤瑞认为,为避免造成新的不公,保障房的分配制度设计仍需细化、科学化。
牛凤瑞表示,目前保障房的概念已被“泛化”,包括有产权的保障房、经济适用房和无产权的公租房等等。而一千万套保障房仅仅是开工,不等于验收竣工,房子只有具备真正的居住价值才是实实在在的。
同时,牛凤瑞认为,保障房摇号问题容易造成新的不公。保障房分配仍需多角度多层次来统筹考虑。
他还表示,国家在政策设计上应该使保障房分配更加公平。同时,我们仍处于社会主义初级阶段,整个住房保障标准不能定的太高。
投资客炒房是因缺乏投资渠道
打击投机炒房,是房地产调控的重要环节。对此,牛凤瑞表示,国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的,打击投机炒房,要为庞大的民间资本增加投资渠道。
他认为,改善性住房需求仍是购房主体,投资需求只占一小部分。中国房地产行业基本态势仍是供不应求,这一走势短期内难以改变。在房地产领域,怎样满足人们日益高涨的住房需求,一切政策应该围绕这个问题去设计,这也与扩大内需、改善民生形成完美契合。
在牛凤瑞看来,国内投资客的炒房问题是由于缺乏投资渠道引起的。国内投资渠道狭窄,除了股市就是楼市。黄金、大蒜、生姜等等并没有太大的资金容量来融下中国庞大的民间资本。要增加投资渠道涉及到金融领域改革的问题,但就普通居民来说,没有其他投资渠道,就把钱都投到房产上,从而改善个人的生活条件和居住质量,这也是无奈之举。
对于如何解决炒房问题,牛凤瑞认为,先要解决炒房客与银行的暗箱操作问题。政策调控最终打击目标仍是投资性需求,而不是自住性需求和改善性需求。房地产行业最终生产出的是实物,交易的也是实物,与西方国家有本质区别。(中新网房产频道)
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房价涨势遭遏制 调控难言放松
9月份二手住宅房价下降城市首次超过上涨城市,房价率先下拐,一手房价接近止涨,全年拐点基本出现。昨天,国家统计局发布70个大中城市房价报告显示,整体楼价的增幅已经从8月份的0.02%回落几近于零,而且房地产开发投资也出现了逐月降低现象。而处在信贷危机漩涡中的温州成为70大城市中仅有的一个同比房价下跌的城市。
昨天,国家统计局发布70个大中城市房价报告显示,与上月相比,9月价格下降的城市有17个,持平的有29个。与8月份相比,9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。7~9月,四个一线城市一手商品住宅环比增幅全都为零。
环比价格下降的17个城市中,二线城市有重庆、天津、海口等共8个,其余9个均为三线城市。其中,重庆、南京、海口等7个城市房价连续下降两个月以上,房价连续下降的城市明显增多。
同时,9月份同比涨幅回落的城市有59个,比8月份增加19个。
仅温州一个城市房价同比下降
三线城市率先开跌
不过与去年同月相比,70个大中城市中,仅有温州一个城市价格下降。
出人意料的是,三线城市房价居然率先开跌。9月份,三线城市新建商品住宅价格环比综合指数为99.96,新建商品住宅价格比8月份下降了0.04%。跌幅的正是温州,下跌11.4%。
同时,一线城市房价也已经连续三个月止涨,新建商品住宅环比价格和7、8 月份持平。二线城市房价则出现了逆势上涨,新建商品住宅价格比8月份上涨了0.05%,比2010年全年上涨了4.98%。
二手房价下跌城市首超上涨城市
相对来说,二手房住宅价格的下降通道更为明显:与上月相比,70个大中城市中,二手房价格下降的城市有25个,持平的城市有21个,上涨城市24个,下跌数量首次超过上涨数量。
与8月份相比,9月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.6%。
焦点关注
地产开发
投资逐月降低
1~9月份,房地产开发投资44225亿元,同比增32%。其中住宅投资31788亿元,增35.2%。虽然投资增长依然处在高位,但是分时段来说,可以说是逐月降低,从1~2月份的35.2%逐渐下跌到32%,是今年的点。
基本不会有
新调控政策出台?
国家统计局发言人盛来运评述,房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制,房地产价格出现了松动,房地产调控取得积极成效。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示,由于未限购的二、三线城市房价反弹,不排除今年年底或者明年继续扩大楼市限购政策以及加快房产税试点和加大保障房投资建设速度,“但是,考虑到今年价格控制目标基本实现,在剩余三个月及明年,基本不会有新的更加严厉的房地产调控政策出台”。
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