[摘要] 近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限外令”迹象。
首套房贷宽松暖风渐起
“现在，四大国有银行审批房贷的速度比去年底确实快不少。”一家性房地产公司的营销主管告诉中国证券报记者，不仅是房贷，银行对于开发贷放款的审批速度也比2011年三、四季度快了很多。
专家认为，去年12月以来，央行连续两次降低存款准备金率，释放出来的流动性将在一定程度上缓解了开发商的资金压力。更为重要的是，当商业银行拥有较为充足的信贷头寸后，“优先保证首次购房家庭的贷款需求”将变得“得心应手”。
中国证券报记者调查发现，近期，商业银行首套房贷款利率相比2011年底已有明显降低。工、农、建、交等银行首套房贷款利率已回归基准利率。在部分城市，外资银行还对资质好的贷款人提供利率优惠。
中原地产市场研究部总监张大伟介绍，目前在北京市场上，各家银行首套房贷款均可以执行基准利率，少部分银行针对优质客户已再次出现95折甚至9折的优惠。
2011年三季度开始，由于资金紧张等原因，不少商业银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解，房贷申请审批时限已经有所缩短。
信贷暖风渐起，同样让地方政府“活络”起来。就在央行提出“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”后不久，2月9日，福建省住房和城乡建设厅便召开新闻发布会宣布，今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。
值得注意的是，在“保刚需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策，并不同程度上调可贷款额度。其中，南京将家庭公积金贷款额度由40万元调整为60万元，个人贷款额度由20万元调整至30万元。而在吉林市，居民如果使用公积金贷款购买90平方米以下的首套住房，则可申请二套房公积金贷款。
中国证券报记者从北京市住房公积金中心获悉，如果首套房贷款已还清，且人均居住面积未超标，则购买第二套住房也可使用公积金贷款。
土地财政弱化限购执行
“二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱，严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。”中国人民大学教授安体富认为，目前我国财税体制改革尚未完成，地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。
楼市的冰冻，一方面造成土地出让金锐减，另一方面也导致房地产市场交易税费的降低。业内普遍认为，地方政府“暗战”楼市调控，一些地区甚至试探调控“底线”，主要是财政压力所致。
根据国土资源部公布的数据，2009年土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
但在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。中指研究院数据显示，2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。2012年，地方土地财政收入预计将进一步下滑。很多地方政府已大幅调低土地出让金收入预期。
除土地出让收入外，开发税费损失也让地方“头疼”。据了解，个别城市房地产业产生的财政收入占其总收入的七成以上；其中，房地产开发投资带来的税费约占三分之二。
专家指出，由于商品房税收下降、土地出让收入减少以及地方融资平台清理等因素导致地方财力减弱。与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，收支缺口越来越大。
更为重要的是，地方债清偿的压力也在增大。中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军估计，2012年，地方政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。楼市与土地市场低迷，而其他收入尚未填上，这将对地方政府偿债带来很大压力。
专家认为，受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动；今后，房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。
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