[摘要] 2月底开始的2012年楼市的这波成交“回暖”，正显现出不断升温的迹象。在开发企业普遍进入“去库存化”状态之下，积极促销、以价换量成为楼市主流。压抑已久的“刚需”在首套房信贷逐步放松的支持下，也逐步进入市场。
去库存化
在这波回暖中，作为刺激刚需们入市的必要条件，房地产企业特别是“龙头房企”们的降价发挥了重要作用。而在发动了一波波不同范围的打折降价风潮之后，那些龙头房企们也在3月份享受到了丰厚回报。《2012季度房企销售50》榜单显示，相比1、2月份销售的大幅回落，3月份那些采取降价促销策略的大型房企表现抢眼。如富力地产一季度实现销售金额66亿元，超过前两个月合计销售金额36.28亿元近一倍，金地集团3月份销售金额24.9亿元，比前两个月合计销售的16.4亿元也多出不少，恒 大、龙湖、世茂等几家积极促销的龙头房企，3月份的销售额均超过其前两个月合计销售金额的一倍。绿地集团更是凭借3月份117.8亿元的销售成绩，相比前两个月36亿元的销售成绩，成为销售增长最为迅猛的房地产企业。
“房地产企业的降价促销虽然在3月份取得不错成果，不过相较于目前依然较为巨大的库存量，房企的促销之路依然任重道远。”丛屹表示。目前48家A股上市房企已经公布的年报显示，这些企业2011年末的存货合计达到5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期为4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”也显示，2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47%，500强房企的平均存货已达到99.89亿元。2011年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。专家预计，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。
与此同时，手握大量存货的房企还面临着融资环境持续趋紧的压力。数据显示，2012年1至2月，房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%。而自筹资金比例的上升，相对应就是各种信贷和融资资金来源的减少。链家地产市场研究部统计，2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。“增加销售回款，成为房企减少负债，降低库存压力的重要甚至是方式。而这种去库存化的状态，预计将会在今年持续很长时间。我们还是会根据的市场情况制定价格策略，用市场反应来验证当前价格是否合适。”一位房地产企业内部人士对新金融记者表示。
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