[摘要] 非毛坯小户型公寓发展速度迅猛，成为人们购房的重要选择。在北方非毛坯小户型刚刚起步，如今哈市小户型也刮起畅销风。
在发达国家和我国东部沿海城市非毛坯小户型公寓发展速度迅猛，已经成为人们购房的重要选择，和市场发展的大趋势。在北方地区非毛坯小户型才刚刚起步，如今哈市小户型楼盘也刮起畅销风。据了解，购买非毛坯小户型人群多为投资型购房者和单身的都市年轻白领。年轻的白领们大多不愿承担装修带来的人力、时间上的浪费，因此非毛坯小户型成为他们置业的选择。
但非毛坯公寓还有存在很多问题，对于消费者来说，非毛坯公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个需求，装修千篇一律。有没有什么方法可以解决非毛坯的个性化需求？到底非毛坯公寓能否热销哈尔滨呢？
▲ 本期话题：非毛坯公寓能否热销哈尔滨？
▲ 会议时间：2007年4月25日星期三下午2点至4点
▲ 会议地点：昆仑酒店2309室 房天下会议室
▲ 邀请嘉宾：（排名不分先后）
▲主持人：房天下哈尔滨分公司负责人金玉涛
黑龙江立汇房地产开发有限公司 销售总监 杜松杨
《哈尔滨日报》财经新闻部记者 周围
世佳行房地产顾问有限公司 策划总监 赫陶然
哈尔滨港龙房地产开发有限公司 销售经理 张雨慧
大连大商集团 麦凯乐国际公寓 销售经理 林雪玲
哈尔滨凯特智能装饰工程有限公司 副总经理 李晶
【主持人 金玉涛】：首先欢迎各位嘉宾来参加房天下大话地产访谈节目。我先占用大家一时间对这个栏目做个介绍。大话地产是房天下从2002年开始主推的一个嘉宾访谈类节目，到现在为止57个分公司已经成功举办了7000场类似的活动。大话地产主要是通过图文直播的方式在互联网做传播，比如像今天我们的活动大概3之后就可以全部发到网上，经常登录哈尔滨房天下的15万网友就会看到。我认为参加房天下大话地产活动的三大好处：一是可以时间让嘉宾了解到市场前沿信息。同时树立嘉宾及地产企业良好的网络形象。还可以拓展人脉资源，结交地产界良师益友。
【主持人 金玉涛】：在座的各位嘉宾有的相互之间还不认识，咱们来介绍一下。我是房天下哈尔滨分公司负责人金玉涛。这边的这位是《哈尔滨日报》财经新闻部记者周围，这位是哈尔滨凯特智能装饰工程有限公司副总经理李晶，然后旁边的这位是港龙房地产的张雨慧。还有这边，这里是大连大商集团麦凯乐国际公寓销售经理林雪玲，世佳行房地产顾问有限公司策划总监赫陶然，还有这位是黑龙江立汇房地产开发有限公司销售总监杜松杨。欢迎大家来到房天下一起来讨论今天的话题。
【主持人 金玉涛】：今天我们的话题是“非毛坯公寓能否热销哈尔滨”？其实非毛坯公寓在哈尔滨并不是新鲜事儿，但今年以来非毛坯公寓项目明显增多。我个问题想问一下世佳行的赫总，您认为哈尔滨今年非毛坯公寓的市场情况怎么样？大家对非毛坯公寓感兴趣的原因是什么？
【赫陶然】：主要从宏观上来讲，主要是国家的对中小户型的政策的引导，一个是我们的开发商是不是配合政策，这个方面我们的开发商都很有觉悟，另一方面还要看市场上有没有和回报，目前非毛坯公寓市场没有还没有达到很好的共赢，就是需求还没有得到良好的共赢，这是宏观的。
【赫陶然】：从微观的层面上讲，目前家庭的结构发生变化，晚婚、丁克还有一些非法同居客户数量也有所增长，这决定了非毛坯公寓必然有其市场。购房者第二次投资的时候已经不是简单的居住的概念，而主要是看房地产能否，出租的怎么样，而非毛坯公寓价值和出租的很高都恰好满足了消费者的这一需求。
【主持人 金玉涛】：您能大概的介绍一下哈尔滨房地产市场非毛坯公寓的区域分布和板块的分布吗？
【赫陶然】：我们公司在大中城市做了一些统计研究，我们发现主要集中在四个区域，个是市中心的集中区域。第二类主要是交通十分便捷的地方， 第三类就是大学城。第四类就是城市的次核心的商圈。
【主持人 金玉涛】：我发现您提到的四点，根本不包括杜总的项目。杜总的项目是以多层为主，而且楼盘的销售情况非常不错，我有两个问题，个是我们的项目的整体策划是什么呢，第二个非毛坯是否是开发商的另一个牟利的手段？
【杜松杨】：实际上我感觉非毛坯这种需求的产生是随着一个城市的经济发展产生的，主体的支撑可能是一些白领阶层，这里面还包含一些城市的边缘人，比如他不是哈尔滨人，只是在这边工作，不会因为阶段性而来购买。
【杜松杨】：首先我们在做项目的时候要考虑市场有没有这方面的需求，第二个考虑需要这方面产品的人有没有这个消费的能力。我们的立汇美罗湾原来叫五八村，这里的城市的边缘，城市的配套是比较匮乏的。这样我们只能自身的做一些调整，我们计划整体性打造城市的东南板块。我们把动力区师资非常好的风华中小学引入到小区，而我们就在风华中小学的旁边做单体的非毛坯小公寓。
【杜松杨】：我们还要扩展我们的需求群体，随着哈尔滨市的工业改造，动力区也在发展，同时他也是工业产业的龙头，我们前期了解了一下，在这个区域国企的人，一般是三十岁以上，每个月都会拿两、三千块钱。我觉得动力区将来一定会以两大资源为主，一个是现有的工业资源，进入到这里面的人大量的都是高级蓝领阶层的人，虽然动力区不是CBD，但是他们要在这边生活和工作。他们需要的肯定不是八十年代的两室一厅，他们选房首要考虑的是环境和人文。
【杜松杨】：另外哈尔滨市的旅游资源新的亮点已经不多，我们黑龙江省的旅游热点已经是牡丹江方向，西泉眼、玉泉狩猎场等等均在这个方向，而我们的项目恰恰是处在这个咽喉地带，所以旅游业将来一定会带动我们这个区域的发展。
【杜松杨】：从上面三方面考虑，我们觉得小户型公寓不一定要在城市的中心，而是应该寻找有这种需求的环境，有这种需求的群体，有这种消费的能力的人，完全可以承担这种产品的市场。
【杜松杨】：但是现在我们的这个产品还不很成熟，既然我们要做非毛坯，我们肯定要做一些有特色的，不能做泛泛的那种，真正在哈尔滨做这种非毛坯也是很难的，因为它需要同时涉猎几个行业，同时要对很多的行业有一个细化。我看了哈尔滨很多的非毛坯，如果都做成千篇一律，那样就没有个性了，而且施工的水平也参差不齐，一个项目一定要做到每一家都很精细的程度，各有各的特色。这些是我所想到的问题，希望和大家分享一下。
【主持人 金玉涛】：对于消费者来说，非毛坯公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个性需求。以前我们哈尔滨房天下曾经做过一次网络调查，有2000多网友参与，内容是：不买非毛坯的若干原因，其中被网友选择的就是价格过高。被网友选择第二个的就是装修千篇一律。那么我想请凯特装饰的李总回答一个问题，从装饰公司的角度出发，在技术层面，有没有什么方法可以解决非毛坯的个性化需求？
【李晶】：风格肯定是因人而异的，个性是一个人的品位，也是住进这个房子以后的生活态度。住进来之前他不会考虑个房子要怎么盖，但是他会考虑我该如何装修。在国外发达国家，商品住宅基本上都是成品的，我们的国家基本上都是半成品，而且肯定会逐步向成品化转变，越来越多的人会接受这非毛坯房，应该说是全装修房。我理解应该是这个概念。
【李晶】：我们针对这一块推出了一些方案，比如说和开发商去合作，针对每一种户型来做出几种方案，业主可以提前选择装修风格，你可以自己选择自己的个性装修，我们就提前做了这样的准备工作。
【赫陶然】：我补充一下，刚才提到的共性和个性的问题，满足个性是一定的，因为这个时代是追求个性的，但首先也要满足共性，因为你在一个群体中，你在一个生存空间里，哪些是共性？一个社区有1000个户型，一定有人跟你的户型一样，首先你居住的时候要保证共性的前提再考虑个性。你的装修搞好了之后怎么样去装饰是很值得考虑的，你是偏向欧洲古典、后现代、现代、中国的古典这些装饰。比如说针对小户型的公寓没有单独的客厅，是和卧室单独设计的，你可以通过空间的推拉来实现不同的感觉，我可以把起居室扩大把卧室见效，这种情况下你就要通过装修的颜色和家具来转化的，这种我觉得很好，节省了空间，也实现了个性化。
【主持人 金玉涛】：开发商可以让你的客户有不同的选择吗？
【赫陶然】：开发商可能会加大工作量，但有的时候我们不喜欢这样，也就是说当十个苹果摆在你面前的时候你可能会选择两个，但是一百个苹果放在你面前的时候，客户的眼睛就花掉了，这个时候会增加成交的过程，你如果给他三种他们可能会选择的快一些，给他十种、一百种，是不利于成交的。
【主持人 金玉涛】：实际上给客户的选择是有选择的吗？
【赫陶然】：这个问题请港龙来谈一下。
【张雨慧】：是这样的，我们尽量在设计的风格和档次上达到一定的高度，我们非毛坯公寓当中比较有代表性的，我们现在出的设计稿都是由香港有名的、具有国际水平的设计师亲自设计，设计费和前期的把关都力求高水准，高标准，希望呈现给大家的是一个让大家比较满意的产品，不敢说无可挑剔，但是尽量是一个高标准的东西，我觉得大家对好东西的认可应该是差不多的。
【张雨慧】：我们的公寓从风格上更应和一些我们的目标客户群一致，比如说我们的项目可能购买人群在30到40岁之间的白领和金领比较多一些，这部分人对审美的大的方向不会偏差太多，我们的设计风格力求简洁、时尚，与现代人对美的追求尽量的去达到一致的一个效果。
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