[摘要] 上周末，在上海主持复旦大学、上投摩根和经济观察报联合举办的论坛，论坛的题目是“宏观经济和地产迷局”，来参加活动的大半是复旦大学管理学院地产总裁班的同学，对于地产走向的判断，台上嘉宾看法各异，暂且按下不表。我很好奇，处于风暴中心的地产界人士怎么想，所以最后我对地产总裁班的同学们做了一个小测验。
上周末，在上海主持复旦大学、上投摩根和经济观察报联合举办的论坛，论坛的题目是“宏观经济和地产迷局”，来参加活动的大半是复旦大学管理学院地产总裁班的同学，对于地产走向的判断，台上嘉宾看法各异，暂且按下不表。我很好奇，处于风暴中心的地产界人士怎么想，所以最后我对地产总裁班的同学们做了一个小测验。
我请认为今年三季度房价会涨的同学举手，结果没有一个人举手；我请认为四季度房价会涨的同学举手，大约不到10位同学举手，最后我问，认为明年房价会涨的同学举手，结果在座同学大半都举了手。
会后，有在场的朋友说，这个结果挺正常，所谓“屁股决定脑袋”，身为地产界中人，他们不可能说房价要跌。这个评判听来也有道理，不过我还是觉得，细想起来，可能也没有那么简单。
认为房价会涨的不只是业内人士。一个基本判断是，国家不会卯足了劲要把房价打下去。尤其是，当前欧元区经济动荡，欧盟是中国的贸易伙伴，如果欧元区二次探底，中国出口复苏进程就可能中断，这时候如果还继续打压房地产，甚至出台更加严厉的措施，地产业熄火，中国经济是否也会跟着走弱？如果有此担心，决策部门对房地产的态度就可能转变。
所以，这些圈内人认为房价会涨，不完全是自觉站位，多半还是出自对经济走势的一个基本判断，他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，真要搞死了房地产，经济也好不了。
温家宝总理不久前在天津考察时提示，要防止出现政策叠加效应，这几乎给上述担心提供了证据。此后各种预期政策将放松的论调不断出现，而本来就不大情愿下狠手的地方政府，这时候也似乎找到了温柔一刀的理由。高高地举起，轻轻地落下，势将成为未来地方落实新“国十条”后续政策的标准动作。
而在这样的判断下，房价大降的可能性就不存在。从大局来看，成交量下降，顶多算是僵持。恒大降价为什么遮遮掩掩，其他开发商为什么闭口不谈降价？说破了，就是博弈还在继续，开发商没打算缴枪。如根据前述的小调查，做一个也许并不科学的判断，如果开发商都认定政策都将会逆转，那么撑下去就会成为惟一的选择。
换一种说法，谁撑得更久，谁就是赢家。如果外部经济环境趋于稳定，中国对地产的调整就可能更为从容一些，出手可以更重，压力持续也会更久。如果外部环境持续恶化，政策松手也很有可能，前期执行的一系列政策延缓了需求的释放，如果政策松手，大家对房价的预期改变，房价涨也是自然的。
而这种尴尬的出现，很大原因也来自行政调控的目标无法确认。我们无法判断什么叫做房价调控收到效果，是跌10%合适，还是跌20%合适？而市场调控本身是无法如此设定目标的。如果我们无从判断这些，对于调控就是没有预期的，恐惧的时候一定放大恐惧，乐观的时候一定高估乐观。
问题在于，即便如此，开发商也不是最后的赢家。或者说，这样一场博弈没有赢家。房价非理性上涨，结果一定是泡沫和泡沫的破灭，以及整个经济的宽幅调整。而一旦政府调控失效，未来向控制局面必然会采取更加激烈的政策工具，这也只能导致这个市场更加波动。从2003年至今的政策演进，我们大体是可以看到这样的变化的。
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