[摘要] 重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。
“零地价”奥秘
《财经国家周刊》记者在调查采访中发现，各方人士对重庆公租房的“好奇”，集于两点：一是重庆公租房建设规模堪称之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；二是重庆公租房完全不计地价成本，3万亩土地“零地价”供应，这些土地保守作价，也要超过1000亿元，也就是说，超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。
这两点关注，也反映了当前各地在探寻公租房（包括各类保障性住房）“房改”路径上的普遍焦虑：“资金”和“土地”的来源问题。
重庆市国土房管局副局长孙力从前来参观人士的某些“行为细节”中，发现这些城市正在被什么问题所困扰。他说：比如国内某一线城市，“是一个区一个区地派人来参观”，说明“他们的公租房建设规划是分散的，任务摊派下放到区县一级政府”，市一级政府成了“甩手掌柜”。而重庆推崇的经验是由市一级政府统一规划、统一建设，形成强力高效的“一个拳头”。再比如，有些城市在交流中提出，“我们建设一平方米公租房的成本，与重庆建设5平方米公租房的成本相当”。说明这些城市要么“舍不得割土地财政的肉”，要么是政府手里真的再没有多余的土地储备。
还有些城市纠结在“公租房该由政府来建、还是该由企业来建”的问题上。在孙力看来，这等于还没有搞明白“公租房姓‘公’还是姓‘私’”这样的基本性、原则性问题。与当前诸多城市普遍存在的公租房（保障房）“焦虑症”相比，重庆把公租房建设运营的责任扛在政府肩上，并以大规模、“零地价”两个“之最”的手笔横空出世。
记者调查发现，重庆公租房建设的胆量和气魄，与当地独特的土地收储模式、土地投融资规划密切相关。简单说，这种模式可以概括为“以国有资产经营（主要是土地增值），反哺社会公共事业投资”。按照重庆市的算账经验，每建一平方米公租房，不计地价，不算政府应收税费，建安成本约为2500元。目前重庆市已将公租房3年建设计划加码至4000万平方米，也就意味着需要1000亿元建设资金。这部分资金如何筹集？重庆市政府将任务分解给重庆“八大投”中的城投集团和地产集团两家国企。
所谓“八大投”，是指分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。2002年，时任重庆市副市长的黄奇帆分管国有资产管理工作，借鉴上海浦东新区开发经验，牵头整合重庆市各类分散的政府资源，先后组建了分属交通、水务、土地整理和城市建设等领域的八个投融资平台，当地俗称“八大投”。目前，“八大投”总资产已从起步之初的200亿元增长至4000多亿元。以它们为首的重庆市国企资产总额，则已达1.25万亿元，跃居第四位。
《财经国家周刊》记者了解到，公租房承建单位之一——地产集团，脱胎于重庆市土地整理储备中心。截止到2010年底，该集团资产规模达到643亿元，实现控制性储备土地18万亩。据此算来，即便重庆用于公租房建设的3万亩土地都由地产集团一家出，也不过其家底的六分之一。
一位熟络地产集团运作模式的重庆市官员告诉《财经国家周刊》记者，通常情况下，地产集团每承建一个公共项目（比如公租房），就会换取政府相应的一块土地资产注入作为补偿。通过对这块土地的运营，增值便可收回公共事业支出，且有盈利。一个典型案例是重庆市大学城项目的运作。该项目位于沙坪坝区西部，占地20平方公里。政府将其作为资产注入地产集团，地产集团将这块地一分为三：部分做市政等基础设施投资和拆迁安置，第二部分做学校教室、宿舍等公共建筑，第三部分则坐等，以招拍挂市场化出让方式卖给开发商，回笼资金，赚取增值。同样，在承担公租房建设任务的过程中，地产集团运用的仍然是这套经营逻辑，予以平衡公租房“零地价”透支的成本。
据重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚和重庆市国土房管局副局长孙力介绍，地产集团大致会用五个步骤进行投融资：
一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。
二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。
三是通过公租房建成后的租金，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。
四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。
五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。
崔坚和孙力均未明确提及公租房项目周边土地增值对于承建单位的补偿作用，但重庆业内人士认为，这恰恰是重庆公租房建设破解资金和土地瓶颈的关键。《财经国家周刊》记者了解到，目前重庆市在内环（一环路）与外环（二环路）之间的上好地段，集中规划了可容纳500万人口的21个大型聚居区，公租房项目均匀分布在这21个聚居区中，与商品房形成“混搭”。除政府强调此举旨在消除“社会割裂”、杜绝“贫民窟”出现外，人口的大量聚集、市政配套的大幅投入，无疑会使未来片区内土地增值更为可期。
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