大话地产：2011年哈尔滨房地产走势研讨会实录

房天下  2011-02-25 21:12

[摘要] 2011年2月27日下午14：00，由房天下全力打造的2011年第一期房地产业谈话节目——“大话地产”在抚顺天天四楼会议室隆重召开。本次2011年哈尔滨房地产市场走势专题研讨会，十余位冰城房地产业界人士汇聚一堂，从多个角度对哈尔滨房地产市场的发展趋势进行深度思辨，共同探讨房地产未来发展之路。

【陶汉】根据我们对哈尔滨的了解，哈尔滨市场客户群体主要分为两大类，一类是年轻人结婚，对婚房需求量比较大。第二类是在通胀的背景下，许多人认为投资房地产是比较好的理财手段。投资的首要前提是保值，房产在目前通货膨胀的形势下是最容易被人接受的。所以我认为，房价不会像2009年和2010年一样飞涨，应该是一种趋于平缓的状态，从目前我们了解的情况看，哈尔滨限购令出台后，市场观望情绪确实很浓。许多人认为以后的房价会慢慢的往下走。但是随着城市和经济的发展，房价应该是一个向上走的态势。

【主持人徐禄】我曾经听过一句话，或许不太恰当。很多房地产业内人士认为房价是不会跌的，但是从广大购房者的角度看，是希望房价下跌的。盛女士作为房地产节目的主持人，从专业的角度来看，您认为房价在未来的走势会是怎样的？

 【盛姿静】通过对往期节目的观察，广大市民对哈尔滨楼市是非常关注的。限购政策对于那些在哈市工作多年，但又无法提供社保证明的市民来说确实是有一定影响的。而且通过了解，我发现越是购买高端住宅的购房者，对贷款依赖性越弱。越是低端，对银行贷款依赖性越强。银行不断地加息，房贷政策不断收紧都导致部分购房者无法购房。哈尔滨房地产政策的出台，对投资和投机性购房的人来说是一种震慑。有未证实消息称哈尔滨限购令实施细则可能会在房屋面积方面做进一步规范。这个做法对低端的客户来说还是很人性化的，使购买力得到释放。哈尔滨各区县的市场具体状况各有不同，限购令可能会使购房需求在部分远郊区县得到释放。由于市场有很多不确定的因素，未来市场状况如何还要过两个月再来看这个问题。

 【主持人徐禄】很多人对哈市各区县市场有这样一个认识，认为学校和商铺的进驻，会让香坊、哈西地区成为楼盘销售的热点区域。群力地区是一个投资性住房比较多的区域，大部分购房者属于改善性购房需求。阿城，呼兰的市场不确定因素比较多。我不知道大家对这个观点有什么看法？

【盛姿静】我认为在楼市政策趋紧的情况下，哈西万达对楼市是一个强力的支撑。另外教育地产对购房者来说吸引力也是非常大的。房屋增值其实是土地在而并非房屋本身在，购房后，房屋本身在未来的时间里，是一个折旧的过程。现在市场房价上涨预期还很大，很多人都长期看好房地产，因此可能限购政策解禁之后，房价会进行新一轮的报复性上涨。

 【金玉涛】“限购令”的出台会对哈西产品结构产生变化，因为哈西地区开发已经很多年了，至少有二三年的时间。哈西在前期开发过程中，大户型项目比较多，购房者多为改善型住房需求。新的限购令出台之后，尤其是在面积有一个明确的要求，所以哈西今年的项目会以小公寓为主。

 【主持人徐禄】对于小公寓我们今天有这样一个问题，在哈尔滨2007和2008年的时候，市场上出现了一部分非毛坯小公寓。直到2009年和2010年在房地产比较活跃的时候，这种非毛坯小型公寓，突然消失了。就我们所知在2011年市场里面，尤其是哈西地区，这种公寓有几个项目已经开始设计和开始建造了。非毛坯小公寓是一种城市综合体，在目前“限购令”的规范之下，非毛坯小公寓的未来到底如何，还请金总再帮我们分析一下吧。

 【金玉涛】“限购令”会对三类人有影响，一是对投资类型的人。以前这一类的投资客户在哈尔滨占30-40%，今年会降到10%以下。第二是改善型的，对这样的客户也会有一定影响。比如哈西有一些规划很好的项目，买它这个项目的人都已经有两套以上的房产了。最后，我觉得影响较小的是真正刚性需求的购房者，小户型公寓就符合这类人的购房需求，今年市场上小户型公寓将会增多一些。

【主持人徐禄】我想请问柴总，悦城是一个比较新的项目，请您从开发哈西的角度谈一谈哈西近一段时间的发展？

 【柴永亮】我们公司在哈西开发的比较早。哈西市场比较复杂，影响市场的因素很多。包括投机性购房，房源供给增多，周边配套的完善，这些都带动了房地产市场升温。另外，对老城区的依恋等情感因素也在推动着市场向前发展。
就前几年的哈西地区来说，基本上每个人对这一地区的印象都是脏乱差，根本看不到哈尔滨未来发展远景。从07年以后，随着政府对交通、教育等配套设施的完善，哈西地区的状况已经和从前大不一样了。哈西有自己的区域特色，今年10月份火车通车，明年地铁4号线通车，都是重点项目。通往群力的靖江路、上江街、学府路，还包括文昌桥的学府一道街等等，交通道路的改善，区域才能更好的发展。

 【主持人徐禄】请想问市场前期构成来说，您认为投资比是怎么样？投机和自住比例又是怎么样的？

 【柴永亮】对于教育、医疗、交通这些大型配套设施来说，短期内肯定形成不了，哈西真正的居住价值一二年之后，人们现在购买哈西的住房主要是对地产远景的期待，那时具体多少还要靠市场来考量。

【金玉涛】在“限购令”之下，一些更好的升级产品和增值服务变得没有太大的意义。比如一套哈西的房子，主要以大户型为主，建筑面积在90平方米以上。这类项目购房者根本买不了。我觉得在哈西刚刚拿地的开发商，在2月末或3月初的政策出台后应该会考虑一下小户型。