大话地产：2011年哈尔滨房地产走势研讨会实录

房天下  2011-02-25 21:12

[摘要] 2011年2月27日下午14：00，由房天下全力打造的2011年第一期房地产业谈话节目——“大话地产”在抚顺天天四楼会议室隆重召开。本次2011年哈尔滨房地产市场走势专题研讨会，十余位冰城房地产业界人士汇聚一堂，从多个角度对哈尔滨房地产市场的发展趋势进行深度思辨，共同探讨房地产未来发展之路。

【陶汉】评判房地产市场的好坏，我觉得商服占主导因素，也跟这个城市的经济有关系。而跟房地产好坏没有太大的关系。像我带领的一个项目，结构上没法分割，只能找大客户来消化。如果说一个城市经济发展，变得很发达，在第三产业发达的情况下，会有很多的机构来寻求这样的产品。如果这个城市经济不发展或者发展的很缓慢，都是一些小私营企业，就会造成没有办法去消化，没有实力去消化。我们刚刚说的商服，豪宅或者别墅，建这些项目的目的是为了让购房者考虑另外一件事，地产资源是有限的。很多人都说，豪宅销售额度会比较大，不受银行的贷款限制。而且豪宅、别墅这个东西稀缺程度比较大，在07年的时候，哈尔滨一套别墅大概在100万左右，现在炒到两到三倍。大家觉得对于2011年豪宅和别墅的居住形式，价格会怎样？我个人认为价格不会有特别大的变化。像江北的别墅价格在200-300万左右，价格不算高。像别墅这样的产品，如果大家给我一块绿地的话，别墅占一半，住宅占一半，这个是高端客户的一个资产所带来的一种优势。但是，像这类的客户毕竟占小部分。只是金字塔上面的那部分。不会有特别大的变化。在哈尔滨这部分的人群该买的都买了，不该买的也买不了。

【金玉涛】政策出台后，哈尔滨是否会有一些项目的交易量和去年相比直接减少一半？

【陶汉】肯定会。因为现在处于通货膨胀时期，你说房子的价格受限制，下跌我觉得不太可能。现代人的意识都比较新，都懂得理财，保值这个概念。它的渠道很少，对于国内来说，北京，上海的渠道也很少。对于老百姓来说，把钱放到银行，CPI如果是4.9%，利率调得差不多，是3%的话，那么还有2%的差，那就是负利率。那么，把钱放到银行就会贬值。但是如果买房子就不会贬值。一旦行政指令结束，就会有一个涨价高潮，不但可以保值而且有利润。今年年初中央经济工作会议也提到，今年的政策是灵活稳健的。理解了这个概念以后，他所阐述的内容就是如果一季度、二季度数据出来，包括GDP出现下滑，或者说持续出现问题的话，房地产就成为了拉动数据的主要力量，半年后，中央政策就会变化，地方政策也会有调整。所以说，房价不会有太大的变化。 

 【主持人徐禄】有关资金链的说法，11年的前6个月不会有太大的变化，但是在后半年，会有很大的变化。南方出现两个派别，保守派，激进派。折扣层出不穷。还有比较大的开发商，比如万科，保守惜售。我认为在哈尔滨可能发生另外一个变化，就是在6月份的时候，小的开发商会开始集体打折。会有这种可能吗？

 【姚光叶】有这种可能，房地产资金缺口是很大的。今年年初的时候，股市全部都出来了。现在出台的限购令，炒房客很大一笔资金都比较分散。现在房地产有缺口，民间是其中之一，但是是暂时的。像你所说的，下半年更多小型企业会打折。08年的时候，杭州次被砸的售楼处是它，打折的也是它，现在听说万科也在酝酿着打折，但是不知道什么时候会推出。今年的话，很多企业就承受不了了。可以说房地产行业并不是那么乐观，浙江的房地产研究所也表明：在下半年房地产行业将会缩水，除非国家的政策稍微有些松动。

 【金玉涛】对于哈尔滨打折的情况，每周都会统计所有的售楼处是否有优惠措施。据统计发现，最近几周各个项目的打折已经非常多了，92折，94折。像这种折扣在2010年这个时候，都从来没有过。那时我记得能低至这样折扣的房子都是尾房，而现在，有全款94折的了。他们会不会有这样的一种想法：也就是说政府的限购令一旦出台是不会在3、5个月之后就马上收回的，所以想打折后尽快出手？

【姚光叶】像刚才说的折扣问题，5年的房产税开发商送你，但是房价上会体现出来。各地都在体现抢先登陆，谁抢到的话，这个企业今年就熬过去了。后一个问题我可以这样解释，对于那些在哈尔滨连保障房都买不起的人来说，哪怕打了八折，还是买不起。打折打的越厉害，销售量反而有可能会下降，老百姓都是看涨不看跌的。所以说这还是一个博弈的过程，就是看你怎么样去看市场。

【金玉涛】08年也有打七折的项目，那该如何看待呢?

 【姚光叶】那只是房地产商在作秀，七折的房子卖给谁啊？万科打八折的时候，全省都惊讶，就20多套房子。哪怕全都送给你们，其实也没有多少钱。

 【主持人徐禄】哈尔滨的开发商卖房有三类，一个是纯销售，二个是传播效应，第三类就是通过短信。所以当时打折的时候，是不是传播效应起到了主导作用？

 【姚光叶】房地产的春天还是来了，品牌效应比较大。我把我的一个品牌放在大型超市，后面的反过来见证。一般都先是住宅，然后是商业的。这种模式很成功。它有品牌的优势，我们没有这个优势。如果资金没有出路的话，除了股市，其他的都不敢轻易的进去。这个时候有钱的，资金充裕的，会考虑商业地产。假如说企业只有1万家，写字楼达到2万套了，这个时候你再进去。哈尔滨的房地产肯定会越来越大。哈尔滨的城市人口将近900万，这个趋势是好的。我来投资这块项目的时候，有30%的商业地产，对于松北这个地方，我觉得在2013年时候会好一些。目前的政策，会使项目在今明两年压在商业地产上，在这之前每年的看法都不一样。前一年我觉得商业地产会拖累我。但是我现在觉得也许会救活我，我认为会越来越好。

【盛姿静】因为万达是做城市综合体很成功的大企业。万达里面的配套，从电玩到麦当劳，配套设施很齐全，但是对周边的商服却有负面的影响。商业成规模了，是一个带动的作用，还是一个扼杀的作用？ 

【姚光叶】我觉得还是从两面看，假如说万达进来了，它有它的品牌，我可能放在旁边有促进作用。我到了万达，特别是女性，她去逛街的时候，不可能只去一家商场，假如说隔了一条街，可能不一定去，但小型商服的话会有带动作用，但如果你在万达旁边跟风进去，肯定会很糟糕的。假如说你的商品是大型的，没有品牌的，自己又没有经营经验，而且商业的经验设计很不合理，你可能会难以维持生计。

【盛姿静】离万达周边很近的商区，对他们来说是好还是不好？