[摘要] 2011年6月哈尔滨房地产市场月报
【真观.资讯】
2.1 国内市场资讯
住建部：房屋征收评估完全按市场价
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。
其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
估价应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、法、成本法、假设开发法等，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济的，应当选用法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
【真观堂观点】总体而言，《国有土地上房屋征收评估办法》进一步规范了征收评估行为，细化了征收补偿标准，有利于保障拆迁居民的利益。
首先，参考价格的标准由“指导价”转为“评估价”。过去由政府公布的价格，只是一个城市、一个城区、一个板块的笼统市场价格，难以对某套拆迁住宅形成准确的参考价值。而新的价格标准可很好的反映市场化的商品住宅价格，充分体现了对房屋产权人权益的保护，可谓制度建设的一大进步。但是，如何确保房地产价格评估不被干预，确保房地产价格评估的独立、公平、公正，《办法》仍缺乏相应的规定。
其次，增强了拆迁户对评估机构的选择权。政府不再规定估计机构名单，放宽了拆迁户的选择范围，并增加了拆迁户之间协商的自由度。可以看出房屋拆迁与补偿的相关法律制度正在逐渐完善，开始越来越注重社会公平，被征收人的权利。
再次，评估方式更加多样化、细致化。按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于拆迁户的估评方式。
当前我国的房地产估价机构水平参次不齐，且会受到外界的不当影响和干预，丧失独立的立场，导致评估结果有失公平、公正，还有待观察。
央行决年内第六次上调人民币存款准备金率
中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。
【真观堂观点】国内恶劣天气条件以及国际宽松的货币环境加大了中国的通货膨胀压力，5月CPI同比上涨5.5%，增速较上个月有所加快，为2008年7月以来的新高，这为更多紧缩措施的出台提供了依据。而央行此时上调存款准备金率目的也主要在于调节流动性，有效管理通胀预期、消除通胀形成的货币因素。
但由于中国属于间接融资主导型融资体系，银行资金来源高度依赖于存款，因此可以预见本次提准对抑通胀的收效甚微，预计后续一定还会有新的举措出台，未来准备金率上调仍有不小空间。
本次存款准备金率的收紧使得各商业银行抑制了放贷量，开发商从银行贷款也越来越难。同时，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，使购房者获得贷款的难度也不断加大。因此，预计下半年开发商将遇到一定的资金压力，部分敏感的开发商可能会出现降价求量的行为。
银监会首次公开要求减少房地产贷款 四措施防风险
2011年6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险，这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。
为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。
【真观堂观点】总体来讲，银监会要求银行减少房地产贷款，并采取四项措施防风险，其目的主要是收紧房地产市场资金流动性尤其是房企开发贷款的渠道。其中，“对贷款成数有明确要求”对开发企业项目开发自有资本金比例提出了严格的要求；“要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地”可防止开发企业通过土地抵押贷款融资转作它用及变相“囤地”的行为；“减少银行对房地产开发商的贷款”将进一步迫使开发商通过项目自身销售回笼资金，可防止开发企业资金流过于充裕而导致房价过快上涨；“贷款一定要达到现金流全覆盖”是从“过程控制”防范开发企业将挪用开发贷款，防止房地产市场资金面的风险而导致整个金融系统的风险。
在政策影响下，房地产企业融资难度再次上升。2011年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不断收紧的市场背景下，通过打折促销、快速销售来回笼资金，进行“逆势扩张”，将成为部分开发商的明智选择。
统计局：5月份CPI同比上涨5.5% PPI上涨6.8%
国家统计局14日发布数据，2011年5月份居民消费价格（CPI）同比上涨5.5个百分点，涨幅比4月份上涨0.1个百分点，同比涨幅创下最近34个月来新高。其中，食品类价格同比上涨11.7%。1月份至5月份累计，我国CPI同比涨幅已达5.2%。
6月百城房地产价格环比仍上涨 环比涨幅0.41%
中指研究院日前发布《2011年6月中房指数系统百城价格指数》，根据全样本调查数据，2011年6月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。
根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据跟踪研究：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。
该报告同时显示，涨幅占据前十位的主要是三四线城市，环比出现下跌的则主要是一二线城市。
统计局：70城数据出炉 50大中城房价仍涨
70个大中城市中，50个城市新建商品住宅价格仍在上涨。国家统计局18日发布《5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，该报告指出，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个，但仍有50个城市房价在涨。由于统计局报告目前采用的是指数型的统计指标，报告未直观反映各城市具体涨跌情况。《七十个大中城市住宅销售价格指数》显示，广州新建商品住宅价格指数环比为100.3，同比为105.1，定基为104.8。
5月百城住宅均价环比上涨0.53%
中指研究院6月1日发布2011年5月百城价格指数，数据显示，100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%。其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有67个。
5月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在2%-3%之间。另有秦皇岛、威海等19个城市的涨幅在1%-2%之间，三亚、武汉等46个城市的涨幅在1%以内。保定、吉林和昆明5月住宅价格与上月持平。
5月住宅价格环比跌幅居前的城市是德州、哈尔滨、海口，跌幅在1%-2%之间，另有杭州、南宁、宝鸡、北海、郑州、苏州、佛山等18个城市下跌，跌幅在1%以内。
2.2 哈市资讯
哈出台新物业管理措施 物业服务首次写进售房合同
日前。哈尔滨市出台新的物业管理措施，其规定，物业服务企业签订物业服务合同时，须交纳物业服务信用保证金。保证金按照物业企业全年收费的10%交纳。当物业服务企业擅自弃管，发生影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故时，除追究该物业企业责任外，还可动用信用保证金予以处置，实行物业管理市场退出机制。
新物业管理措施首次将物业服务写进售房合同。开发建设单位销售房屋时，要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围等事项，或将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人。物业服务企业必须按照前期物业服务合同约定的服务内容及服务标准，提供相应的服务。
前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，由社区居委会征求业主同意后，聘用前期物业服务企业继续实施管理；业主委员会成立后，经业主大会决定重新选聘物业服务企业的，在街道办事处指导下，前期物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方按规定做好相关移交工作，确保物业管理正常衔接。
【真观堂观点】针对是物业企业随意弃管，新建小区物业未招投标便先入为主，个别物业企业服务、信用差等问题，新的物业管理措施通过“交纳物业服务信用保证金”及“物业服务写进售房合同”等规定，规范了物业管理的市场准入机制及退出机制，可有效地保护业主利益。同时，新的物业管理措施的实施也将进一步理顺物业管理体制及强化市场监管措施，对完善物业管理市场运行机制起到积极的促进作用。
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